Regione Piemonte. “L’attuazione del Programma Casa 10.000 alloggi entro il 2012”.

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GIOVANE
PRECARIO
CERCA CASA
RICERCA
SULL’EMERGENZA
ABITATIVA
A TORINO
Ricerca realizzata da Paola Micheletti e Michela Faregna per il Sicet Torino. Si ringraziano
per la collaborazione la Fondazione Vera Nocentini, l’associazione Cicsene, l’associazione
GiOC, la Fondazione Operti, la cooperativa Tenda Servizi. Torino, febbraio 2011.
“There is no place like home
(Nessun posto è come casa mia)”
Dorothy Gale – Il mago di Oz
INDICE
INTRODUZIONE………………………………………………………………………………………..pag. 1
PARTE PRIMA. L’ABITAZIONE IN ITALIA. SCENARIO GENERALE
1. IL DIRITTO ALLA CASA. QUADRO NORMATIVO…………………………………………..pag.2
2. ASPETTI DEMOGRAFICI……………………………………………………………………….pag.4
2.1. Anziani
2.2. Stranieri
2.3. Composizione familiare
2.4. Povertà
3. SPESA PER LA CASA E INCIDENZA SUL REDDITO FAMILIARE………………………..pag. 7
3.1. I costi dei mutui
3.2. I costi degli affitti
3.3. Sfratti
4. I GIOVANI E LA CASA
4.1. Aspetti sociali
4.2. Disoccupazione e reddito
4.3. Indipendenza abitativa
4.4. Gli studenti universitari fuori sede
5. SITUAZIONE IMMOBILIARE E STOCK ABITATIVO………………………………………pag. 12
5.1. Abitazioni di proprietà
5.2. Abitazioni in affitto
5.3. Edilizia residenziale pubblica
5.4. Patrimonio immobiliare. Confronto con l’Europa
6. CONSUMO DEL SUOLO …………………………………………………………………….pag. 17
7. POLITICHE ABITATIVE NAZIONALI E REGIONALI………………………………………pag. 19
7.1. Il ruolo dello Stato
7.2. Il ruolo delle regioni
8. HOUSING SOCIALE………………………………………………………………………….pag. 21
PARTE SECONDA. L’EMERGENZA ABITATIVA A TORINO
1. SCENARIO DEMOGRAFICO, ECONOMICO E ABITATIVO……………………………….pag. 22
1.1. Popolazione
1.2. Reddito e povertà
1.3. Grado di soddisfazione per la propria abitazione
1.4. Prezzi e spesa per la casa
1.5. Sfratti
2. STOCK IMMOBILIARE……………………………………………………………………….pag. 26
2.1. Urbanizzazione e consumo del suolo
2.2. Patrimonio immobiliare
2.3. L’edilizia residenziale pubblica. Accesso alle case popolari e finanziamenti
3. POLITICHE ABITATIVE E GIOVANI………………………………………………………..pag. 31
3.1. Case popolari
3.2. Edilizia agevolata e agevolata sperimentale
3.3. Le agenzie sociali per la locazione
3.4. Lo sportello Lo.ca.re del Comune di Torino
3.5. Il Fondo per il sostegno alla locazione
4. MODALITÀ ABITATIVE GIOVANI…………………………………………………………..pag. 36
4.1. La coabitazione
4.2. Studenti fuori sede e residenze universitarie
4.3. Il servizio StessoPiano
4.4. La Comunità dei Tessitori
4.5. La coabitazione solidale Biloba
4.6. Il portierato sociale di Via Nizza
4.7. Il Programma Giovani
4.8. Il progetto C.A.S.A Ciascuno A Suo Agio
5. HOUSING SOCIALE………………………………………………………………………….pag. 41
5.1. Condomini e coabitazioni solidali – “A Casa di Zia Jessy”
5.2. L’albergo sociale – La Casa Albergo Sociale di Via Ivrea 24
5.3. Residenze temporanee del Programma Housing
APPENDICE……………………………………………………………………………………………pag. 44
Esperienze abitative in Europa
Analisi dei questionari
Articoli tratti dalla stampa italiana
RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI………………………………………………………………………pag. 58
INTRODUZIONE
La ricerca vuole portare all’attenzione il tema dell’emergenza casa, laddove il disagio deriva
certamente da una crisi economica generalizzata, che tocca molti dei pilastri su cui si fonda la
società, ma che è alimentata anche da una scarsa capacità delle politiche pubbliche e del
mercato immobiliare di adeguarsi a cambiamenti demografici e sociali che stanno avvenendo
molto rapidamente nelle città contemporanee.
In Italia soprattutto, ma anche nel resto d’Europa, sono in atto fenomeni di cui il settore
immobiliare, i progettisti, gli architetti, gli enti pubblici, i governi, il settore bancario devono
prendere atto per realizzare interventi abitativi efficaci. La popolazione invecchia a ritmo
sostenuto e c’è sempre più bisogno di assistenza e di servizi paralleli e integrati alla casa; i
giovani escono tardi da casa dei genitori; gli immigrati hanno difficoltà a accedere a
un’abitazione e a integrarsi nella società, pur costituendo nuove famiglie e incidendo
sensibilmente sull’indice di natalità; i tempi e gli spazi lavorativi cambiano, il mercato richiede
una maggiore disponibilità a spostarsi e la casa diventa solo un punto d’appoggio per dormire.
Nella prima parte della ricerca si cercherà di analizzare la situazione generale italiana per
quanto riguarda i mutamenti demografici, il quadro normativo, lo stock abitativo,
l’urbanizzazione, la spesa per l’abitazione e il ruolo di Stato e Regioni.
Nella seconda parte il focus della ricerca sarà spostato alla nostra città, Torino (con accenni alla
provincia e alla regione Piemonte) considerata da molti all’avanguardia per quanto riguarda
l’housing sociale e le trasformazioni urbanistiche, ritenuta da altri ancora in cerca di un’identità
alternativa a quella di vecchio insediamento industriale e con gravi problemi abitativi, non solo
delle fasce tradizionalmente più deboli (immigrati, anziani, invalidi), ma anche di gruppi
eterogenei di persone su cui si è abbattuta pesantemente la crisi economica (famiglie in cui
almeno un componente è stato licenziato, coppie separate, giovani che non riescono a fare
l’ingresso nel mercato del lavoro o a rimanerci per lungo tempo).
Gli strumenti utilizzati sono dati sintetici sull’emergenza abitativa rintracciati su Internet o su
altri supporti (che saranno citati nella bibliografia e sitografia); inoltre, per avvicinarci il più
possibile alla realtà, abbiamo scelto di rifarci a altre ricerche di carattere sociale, a interviste e
filmati. É stato anche elaborato e proposto a giovani di età compresa tra 18 e 35 anni un
questionario, che non vuole avere fini statistici; i risultati saranno presentati nell’appendice che
conterrà anche una sezione sull’abitare in Europa e una selezione di articoli tratti dalla stampa
nazionale.
1
PARTE PRIMA. L’ABITAZIONE IN ITALIA. SCENARIO GENERALE
1. IL DIRITTO ALLA CASA. QUADRO NORMATIVO
Vivere in una casa dignitosa è il primo requisito per poter affermare di avere un’identità sociale
e per essere a tutti gli effetti considerati persone con un ruolo e un posto nella società. Il
concetto di casa negli ultimi anni si è allargato arrivando a includere anche un discorso di
qualità della vita resa possibile da elementi non solo economici, ma soprattutto ecologici,
sostenibili, sociali e relazionali. Molti paesi sostengono l’opinione che il diritto a un alloggio
adeguato debba essere uno tra quelli fondamentali dell’uomo; il fatto che sia fortemente
condizionato dal settore finanziario e dalla logica del profitto fa sì che sia invece
frequentemente violato soprattutto in mancanza di politiche sociali ben strutturate.
La situazione che emerge in molti paesi europei ed in particolar modo in Italia è caratterizzata
dalla carenza di alloggi che possano essere considerati dignitosi e accessibili, dalla scarsa
sicurezza e tutela nei contratti di locazione, dall’aumento di sfratti che colpiscono i giovani, gli
anziani, i disoccupati, i poveri, gli immigrati, ma anche le famiglie a reddito medio. Il problema
casa si riduce spesso a un problema finanziario, più che sociale: gli enti locali mettono in atto
programmi urbanistici mirati al rilancio dello sviluppo economico e della competitività che
scarsamente si integrano con politiche sociali di coesione, integrazione delle fasce deboli nelle
città, distribuzione delle risorse abitative.
Come mette in evidenza una ricerca dell’ANCI1 la questione abitativa, incidendo sulla coesione
sociale e sulla competitività del paese ha un impatto complessivo sullo sviluppo e sulla crescita
delle città. Questi gli effetti, che la ricerca elenca, provocati dalla carenza di abitazioni
adeguate a rispondere alle esigenze della popolazione:
! ritardo nel processo di autonomizzazione dei giovani;
! difficoltà a creare nuove famiglie e basso tasso di nascite in Italia, tra i più bassi in
Europa;
! limiti nella mobilità lavorativa;
! difficoltà da parte di Università e centri di ricerca di attirare “intelligenze” dall’Italia e
dall’estero;
! aumento del pendolarismo, abbandono delle zone centrali delle città e crescita dei
quartieri dormitorio nelle prime cinture;
! sovraffollamento abitativo soprattutto per quanto riguarda gli stranieri;
! diffusione del mercato nero e illegalità crescente nel settore dei contratti di locazione;
! impoverimento delle famiglie a causa dei mutui o dei canoni d’affitto troppo alti.
Riportiamo qui di seguito citazioni tratte da documenti internazionali e nazionali in cui è sancito
il diritto ad un’abitazione, il che permette ad ogni individuo di partecipare pienamente alla
1 Anci, I Comuni e la questione abitativa. Le nuove domande sociali, gli attori e gli strumenti operativi. Seconda
edizione. Febbraio 2010.
2
società e di accedere ad altri diritti.
1. Dalla Dichiarazione Universale dei Diritti dell’Uomo del 1948, Art.25, comma 1: “Ogni
individuo ha il diritto ad un tenore di vita sufficiente a garantire la salute e il benessere
proprio e della sua famiglia, con particolare riguardo all’alimentazione, al vestiario,
all’abitazione, e alle cure mediche e ai servizi sociali necessari, ed ha diritto alla sicurezza
in caso di disoccupazione, malattia, invalidità vedovanza, vecchiaia o in ogni altro caso di
perdita dei mezzi di sussistenza per circostanze indipendenti dalla sua volontà”;
2. Dal Patto Internazionale sui Diritti Economici, Sociali e Culturali del 1966, ratificato da
più di 133 nazioni il 10 Dicembre 1995, Art. 11, comma 1:“Gli Stati parti del presente Patto
riconoscono il diritto di ogni individuo ad un livello di vita adeguato per sé e per la loro
famiglia, che includa un’alimentazione, un vestiario, ed un alloggio adeguati, nonché al
miglioramento continuo delle proprie condizioni di vita. Gli Stati parti prenderanno misure
idonee ad assicurare l’attuazione di questo diritto, e riconoscono a tal fine l’importanza
essenziale della cooperazione internazionale, basata sul libero consenso”. Art.8, Diritto al
rispetto della vita privata e familiare: ”Ogni persona ha diritto al rispetto della sua vita
privata e familiare, del suo domicilio e della sua corrispondenza”;
3. Dalla Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea, Art. 34, Capo IV, (2000/c
364/01), Sicurezza sociale e assistenza sociale: “Al fine di lottare contro l’esclusione sociale
e la povertà, l’Unione riconosce e rispetta il diritto all’assistenza sociale e all’assistenza
abitativa volte a garantire un’esistenza dignitosa a tutti coloro che non dispongano di
risorse sufficienti, secondo le modalità stabilite dal diritto comunitario e le legislazioni e
prassi nazionali”;
4. Dalla Carta Sociale Europea, in vigore dal 1999, Art. 31: “Per garantire l’effettivo
esercizio del diritto all’abitazione, le Parti s’impegnano a prendere misure destinate: 1. a
favorire l’accesso ad un’abitazione di livello sufficiente; 2. a prevenire e ridurre lo status di
senza tetto in vista di eliminarlo gradualmente; 3. a rendere il costo dell’abitazione
accessibile alle persone che non dispongono di risorse sufficienti”;
5. Dall’Obiettivo di Sviluppo del Millennio 7-11: “Ottenere un miglioramento significativo
della vita di almeno 100 milioni di abitanti delle baraccopoli entro l’anno 2020″;
6. Nella Costituzione italiana non vi è un articolo dedicato specificamente al riconoscimento
del diritto alla casa; l’abitazione viene citata una sola volta, nell’art. 47, comma 2, il quale
af ferma che “la Repubblica […] favorisce l’accesso del risparmio alla proprietà
dell’abitazione”;
7. La Regione Piemonte nel suo Statuto, Art. 10, Diritto all’abitazione e tutela del
consumatore, “riconosce e promuove il diritto all’abitazione”.
3
2. ASPETTI DEMOGRAFICI
Considerare alcuni dati statistici2 sui cambiamenti demografici in atto nel paese è essenziale
per analizzare l’emergenza abitativa in Italia da molteplici punti di vista; è necessario ad
esempio tener conto delle categorie sociali emergenti e definire lo stock abitativo, non solo in
termini quantitativi, ma anche qualitativi.
2.1. Anziani
! Negli ultimi anni non accenna a diminuire la tendenza ad un invecchiamento della
popolazione. Al 31 dicembre 2009, infatti, l’indice di vecchiaia, ossia il rapporto tra la
popolazione di 65 anni e oltre e quella con meno di 15 anni, si stima essere pari al
144%, con un costante aumento rispetto agli anni precedenti: nel 2008 era il 143,1%,
nel 2007 era il 142,8%, nel 2006 era 141,7% e nel 2005 era 139,9%.
2.2. Stranieri
! Gli stranieri residenti in Italia al 31 dicembre 2009 sono 4.235.059 equamente divisi tra
maschi e femmine e costituiscono il 7% della popolazione residente complessiva;
continua dunque il trend crescente degli anni precedenti (nel 2008 erano il 6,5%). La
presenza straniera continua a essere più consistente nel Nord-ovest e nel Nord-est,
rispettivamente il 35,0% e il 26,6% della popolazione.
2.3. Composizione familiare
! Nel 2009 la stima del numero medio di figli per donna è pari a 1,41 in leggera
diminuzione rispetto al 2008 (1,42); si interrompe, quindi, il trend crescente che si è
venuto a registrare dopo il 1995, anno in cui la fecondità italiana toccò il minimo, con un
valore del tasso di fecondità totale di 1,19 figli per donna. I comportamenti riproduttivi
sono differenti nelle diverse aree del paese.
! Per quanto riguarda la nuzialità continua nel 2009 il calo iniziato l’anno precedente,
dopo l’aumento registratosi nel 2007. Il numero di matrimoni è infatti pari a 230.859,
contro i 246.613 del 2008, con un quoziente di nuzialità in forte diminuzione, che passa
dal 4,1 al 3,8 per mille.
! Il fenomeno delle separazioni è invece in costante crescita; si è passati da 185,6 casi
nel 1997 a 273,7 ogni mille matrimoni nel 2007. Il numero dei divorzi è cresciuto da
99,8 a 165,4 ogni 1000 matrimoni (+66%).
! Negli ultimi dieci anni il numero delle famiglie è comunque aumentato: si tratta tuttavia
di famiglie sempre più piccole, con un numero medio di componenti che passa da 2,8
2 Istat, Annuario Statistico Italiano 2010
4
nel 1991 a 2,6. Le famiglie unipersonali non in coabitazione con altri, cioè le persone
che vivono da sole, sono quasi una su quattro, in notevole aumento rispetto al decennio
scorso (dal 19,8% al 24,3% del totale delle famiglie).
! Le coppie con figli, pur costituendo ancora la modalità prevalente (57,5% dei nuclei
familiari) sono in lieve diminuzione rispetto al 1991 (61,6%), mentre risultano in
aumento le coppie senza figli (29,6% del totale nuclei familiari nel 2001).
! Le coppie in cui i due partner non sono coniugati fra loro costituiscono il 3,6% del
totale, in aumento rispetto all’1,6% del 1991. La loro distribuzione territoriale mostra
forti differenziazioni tra il Nord con valori nettamente più elevati (5,1% nel Nord-ovest e
4,9%nel Nord-est) e il Sud (1,6%) e le isole (2,1%) con valori più bassi.
! Anche la distribuzione territoriale dei nuclei familiari ricostituiti, cioè di quei nuclei
formati da coppie con figli (di un solo e/o entrambi i componenti della coppia) o senza
figli, in cui almeno uno dei due partner proviene da un matrimonio che si è interrotto
per vedovanza, separazione o divorzio, mostra un’Italia divisa in due, con le percentuali
più basse al Sud (3,2% delle coppie) e nelle isole (3,6 %) e quelle più elevate nel Nordovest
(6,7%) e nel Nord-est (5,7%).
! Al censimento del 2001 il numero delle convivenze anagrafiche nelle quali è residente
almeno una persona è pari a 30.098 unità. La distribuzione delle convivenze per
tipologia rivela la netta prevalenza degli istituti religiosi (quasi 11.500) e degli ospizi e
case di riposo per anziani (oltre 5 mila). Le convivenze sono dislocate soprattutto al
Nord (46,0 % del totale delle convivenze).
! Il rapporto tra la popolazione che vive stabilmente nelle convivenze e il totale della
popolazione residente è pressochè costante nel tempo (dall’8 per mille del 1991 al 7 per
mille attuale).
2.4. Povertà
! Sono tra le 70 mila e le 120 mila le persone che in Italia vivono in condizione di
precarietà abitativa: 5 mila i senza tetto nella città di Milano, quasi 2.000 a Torino quelli
che, pur senza fissa dimora, sono iscritti agli uffici dell’Anagrafe.
! Le famiglie che vivono una situazione di disagio abitativo sono state nel 2009 il 15,5%
del totale di cui il 37,5% sono in affitto e il 9,5% sono proprietarie (famiglie che hanno
difficoltà a sostenere il costo di un mutuo o dell’affitto). Al 15,5% delle famiglie che
presenta un disagio abitativo (per motivi economici o di sovraffollamento) si aggiunge il
2,8% delle famiglie che si trova in una condizione di rischio3 (circa 650mila famiglie).
! Nel 2009 in Italia le famiglie in condizione di povertà relativa4 sono 2 milioni 657 mila e
rappresentano il 10,8% delle famiglie residenti; si tratta di 7 milioni 810 mila persone
3 Dati CITTALIA. Fondazione Anci Ricerche. I Comuni e la questione abitativa. Le nuove domande sociali, gli attori e
gli strumenti operativi. Febbraio 2010.
4 La povertà relativa viene calcolata sulla base di una soglia convenzionale (detta linea di povertà) che individua il
valore di spesa per consumi al di sotto del quale una famiglia viene definita povera in termini relativi. La soglia di
poverta’ relativa per una famiglia di due componenti e’ pari alla spesa media mensile per persona, che nel 2009 e’
risultata di 983,01 euro (-1,7% rispetto al valore della soglia nel 2008).
5
povere, il 13,1% dell’intera popolazione.
! Nel 2009, in Italia, 1.162 famiglie (il 4,7% delle famiglie residenti) risultano in
condizione di povertà assoluta per un totale di 3 milioni e 74 mila individui (il 5,2%
dell’intera popolazione). Il fenomeno risulta sostanzialmente stabile rispetto al 2008, sia
a livello nazionale sia a livello di singole ripartizioni5.
! In Italia il valore dell’indicatore noto come “incidenza del rischio di povertà” è superiore
alla media dell’Europa a 27, dove 80 milioni6 sono le persone a rischio di povertà,
ovvero che hanno un reddito inferiore al 60% della media nazionale della popolazione.
Anche la percentuale di popolazione a rischio di povertà e esclusione sociale è
decisamente alta (12,6%) se confrontata con i dati di alcuni paesi europei come Austria
(1,3%), Belgio (1,8%), Danimarca (0,7%), Paesi Bassi (2%), ma allineata o inferiore ad
altri come Germania (16,5%) e Francia (12,9%).
5 Dati Istat, La povertà in Italia nel 2009.
6 Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali. Quaderni della ricerca sociale 3. Povertà ed esclusione sociale. L’Italia
nel contesto comunitario. Anno 2010.
6
3. SPESA PER LA CASA E INCIDENZA SUL REDDITO FAMILIARE
All’abitazione viene ormai destinato oltre un terzo della spesa totale mensile familiare (il 33,5%
del 2009, contro il 32,1% del 2008, quota che sale al 36,7% tra le famiglie del centro)7.
Risultano essere aumentati non solo i costi relativi ai mutui o ai canoni d’affitto, ma anche le
bollette per i servizi essenziali.
Negli ultimi 10 anni le tariffe dei servizi pubblici, in cui rientrano alcune delle spese per la casa,
sono aumentate più dell’inflazione: nell’ultimo decennio infatti la variazione dei prezzi è stata
del +23,9%, mentre la tariffa dell’acqua potabile è cresciuta del 55,3%, quella della raccolta
rifiuti del 54%, +35,4% per quella del gas, + 24,3% per l’energia elettrica; unica eccezione i
servizi di telefonia le cui tariffe risultano essere diminuite dell’11,7%8.
Le politiche delle banche e dei costruttori, che spesso hanno regolato il mercato immobiliare al
posto dell’ente pubblico, hanno poi causato l’aumento dei prezzi negli ultimi 10 anni del 50%
per quanto riguarda l’acquisto e dell’80% per quanto riguarda l’affitto di abitazioni9.
La spesa media10 per la casa varia in misura significativa in funzione del reddito disponibile
delle famiglie, anche se in misura meno che proporzionale, a dimostrazione del fatto che
l’onere economico connesso all’abitazione, bene primario per eccellenza, non è comprimibile
oltre determinati livelli minimi: passando dal primo all’ultimo quinto di reddito equivalente,
mentre il reddito medio aumenta di 4,8 volte, la spesa media cresce di 1,3 volte. Inoltre, pur
variando con il reddito, il livello della spesa si colloca su livelli differenti per le famiglie che
vivono in affitto rispetto a quelle proprietarie. Mentre le famiglie proprietarie dell’abitazione di
residenza spendono mensilmente 286 !, quelle che vivono in affitto raggiungono i 520 ! (415 !
quando risulta un affitto a canone agevolato, 563 ! quando l’affitto è ai prezzi di mercato). La
spesa media delle famiglie si aggira intorno al 27,4% del reddito (22,4% se a canone
agevolato, 29,4% se a prezzi di mercato).
L’incidenza delle spese per l’abitazione sul reddito è pari all’ 8,4 % per le famiglie più ricche e
al 31,2% per quelle più povere (in particolare, le famiglie che vivono in affitto).
3.1. I costi dei mutui
Tra le famiglie che vivono in abitazione di proprietà (il 74% del totale della popolazione), nel
2009, secondo l’Istat11, il 15,9% ha pagato un mutuo (era il 16,3% nel 2008). Questa voce di
bilancio, pur non essendo una spesa per consumi (configurandosi piuttosto come un
investimento) rappresenta un’uscita consistente che, per circa 2 milioni 902 mila famiglie, è
pari, in media, a 510 ! al mese (erano 465 ! nel 2008). Il Nord, a seguito dell’incremento più
elevato, mostra il valore assoluto più alto di spesa, con valori medi mensili pari a 530 !.
7 Dati Istat. I consumi delle famiglie. Anno 2009
8 Elaborazione Centro Studi CGIA di Mestre su dati Istat
9 Agenzia del Territorio. Gli immobili in Italia 2010
10 Dati CITTALIA. Fondazione Anci Ricerche. I Comuni e la questione abitativa. Le nuove domande sociali, gli attori e
gli strumenti operativi. Febbraio 2010.
11 Istat. I consumi delle famiglie. Anno 2009.
7
Nel primo trimestre del 2010, rispetto alla stesso periodo del 2008, i mutui erogati sono
aumentati in termini reali del 10,1% salendo a un valore di oltre 252 miliardi di euro; rispetto
al primo trimestre del 2006, l’incremento reale è stato di oltre il 25%. In periodo di crisi, le
famiglie si sono affidate ancora una volta all’investimento sicuro del “mattone” e per farlo
hanno ripreso anche a indebitarsi. Secondo i dati della Banca d’Italia12, negli ultimi dieci anni
l’indebitamento complessivo delle famiglie italiane per acquistare un alloggio è cresciuto di ben
cinque volte e oggi è giunto a rappresentare oltre il 15% del PIL, una vera e propria manna per
il sistema bancario. Un ulteriore studio13 evidenzia come il 37% dei 4,5 milioni di famiglie che
nel 2009 sostenevano le spese per un mutuo dichiari di avere difficoltà a rimborsare la rata
mensile.
3.2. I costi degli affitti
La spesa per l’affitto ha inciso negli anni sempre di più sul reddito delle famiglie. Tra il 1991 e
il 2009, se il budget familiare è cresciuto del 18% l’aumento del canone di locazione è
aumentato del 105%. L’affitto per una casa di 70 mq, se nei primi anni ’90 incideva per il
10,2% sul reddito, oggi influisce per il 17,6% (+74%).
La spesa media effettiva per il canone locativo, nel 2009, è pari a 372 ! (era pari a 351 ! nel
2007 e 340 ! nel 2006) e varia tra i 447 ! delle regioni del Centro e i 295 ! del Mezzogiorno,
dove, tuttavia, si osserva l’incremento maggiore rispetto all’anno precedente14.
Considerando la distribuzione per quinti di reddito familiare equivalente, si osserva come le
famiglie in affitto, nel 2010, si siano concentrate (nel 58,1%) nelle due fasce più basse di
reddito, mentre l’incidenza degli affitti nella fascia più alta raggiunge solo l’8,2%.
3.3. Sfratti
Il divario crescente tra il reddito medio familiare e canoni di affitto è ben rilevabile anche dal
numero di sfratti per morosità. Nel 2008, dopo un periodo di flessione, il numero degli sfratti è
infatti tornato a crescere: sono stati emessi oltre 52.000 provvedimenti di sfratto (+ 18,6%
rispetto al 2007), di cui il 78,8% per morosità. Anche le richieste di esecuzione sono
aumentate e nel 2008 hanno superato quota 138mila (+ 26,49% rispetto al 2007). Gli sfratti
eseguiti sono poco meno di 25mila e costituiscono il 18% del totale (anche se si registra una
crescita superiore al 10% rispetto al 2007). A fronte di tali richieste ne sono però state
eseguite meno di un quarto (24%)15
12 Dati Banca d’Italia. Anno 2008.
13 Ministero delle Infrastrutture e Nomisma. La condizione abitativa in Italia. Roma, settembre 2007.
14 Istat. I consumi delle famiglie. Anno 2009.
15 Ministero delle Infrastrutture e Nomisma. La condizione abitativa in Italia. Roma, settembre 2007.
8
4. I GIOVANI E LA CASA
4.1. Aspetti sociali
I giovani, nel nostro paese, rappresentano più un problema che una risorsa, soprattutto per la
prolungata transizione verso l’autonomia economica e affettiva. L’uscita dalla famiglia per i
ventenni e i trentenni è fondamentalmente legata al lavoro e alla disponibilità di un’abitazione,
che a aspetti di tipo sociologico e psicologico.
Il ritardo nella realizzazione dell’autonomia giovanile sta dando vita a nuove dinamiche tra le
generazioni, prima di tutto la mancata “inversione” dei ruoli tra giovani e anziani: le nuove
generazioni, arrivando molto tardi alla soglia della loro vita adulta non riescono a provvedere
più al sostentamento dei loro genitori, come invece avveniva fino a pochi anni fa.
I benefici di coloro i quali scelgono una lunga permanenza a casa con la famiglia, sono
certamente di tipo economico, ma anche di tipo psicologico: questa scelta di vita consente ai
giovani di non doversi far carico di impegni e responsabilità che l’autonomia abitativa
implicherebbe.
Spesso la vita prolungata in famiglia non avviene solo per necessità, ma sono tanti, anche tra
gli occupati, che lo fanno per scelta e che i genitori accettano di buon grado.
Una ricerca di Eugenia Scabini16 definisce bene i due gruppi di attori in gioco e pone l’accento
sulle responsabilità dei genitori che non sempre favoriscono l’uscita dal nido dei propri figli: “I
giovani adulti si caratterizzano per una condizione riflessiva. Ciò significa che essi riflettono su
una loro condizione, cercano di esplorare la vita sia affettiva sia lavorativa e che allontanano il
tempo delle scelte-decisioni cruciali. I genitori, da parte loro si caratterizzano per una
condizione rappacificante….si rileva come i genitori non spingano affatto in avanti i loro figli,
non facciano loro fretta nel compiere il passaggio alla condizione adulta, nè li richiamino agli
obblighi tipici dello scambio generazionale” (Scabini, 1997, pag. 33).
4.2. Disoccupazione e reddito
Come mette in evidenza il rapporto del Censis17 sulla situazione sociale del paese la crisi
sembra avere prodotto i suoi effetti su una sola componente del mercato del lavoro, proprio
quella giovanile. Nel 2009, tra gli occupati di 15-34 anni si sono persi circa 485.000 posti di
lavoro (-6,8%) e nei primi due trimestri del 2010 altri 400.000 (-5,9%). Se si esclude la fascia
immediatamente successiva, dei 35-44enni, dove pure si è registrato un decremento del livello
di occupazione (-1,1% tra il 2008 e il 2009 e -0,7% nel 2010), in tutti gli altri segmenti
generazionali, non solo l’occupazione ha tenuto, ma è risultata addirittura in crescita: è
aumentata di 85.000 unità tra i 45-54enni (+1,4% tra il 2008 e il 2009) e di più di 100.000 tra
gli over 55 (+3,7%).
Anche l’Istat18 sottolinea il fatto che la caduta dell’occupazione (360 mila occupati in meno nel
16 Eugenia Scabini. Giovani in famiglia tra autonomia e nuove dipendenze. Vita e pensiero, 1997.
17 Censis. 44° Rapporto sulla situazione sociale del Paese/2010.
18 Istat. Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia. Anno 2009
9
2009) ha riguardato soprattutto i giovani, figli celibi e nubili, che vivono nella famiglia di origine
(tra i 15 e i 34 anni, -332 mila unità), mentre i genitori (-98 mila unità) hanno potuto contare
su un ricorso massiccio alla cassa integrazione.
Analizzando la distribuzione delle famiglie nei quinti di reddito equivalente netto, per
caratteristiche del percettore principale notiamo che:
! la maggior parte dei minori di 35 anni sono posizionati nel primo quintile per il 24%,
percentuale che scende al 20% circa mantenendosi costante nel secondo, terzo e quarto
quintile, per precipitare al 15% nel 5° quintile;
! tra i 35 e i 44 anni la distribuzione nei quintili è simile: la percentuale è minore (il 22%),
ma ancora la maggior parte del campione si colloca nel primo quintile. L’aliquota del
20% circa è costante per tutti gli altri quintili, compreso il 5°;
! solo nella fascia tra i 55 e i 64 anni troviamo la massima percentuale di persone
appartenenti al 5° quintile, il 30,4%;
! a livello di studi sembra che il possesso di una laurea porti a redditi più alti; il 52% dei
laureati si collocano nel 5° quintile, solo il 6,1% nel primo;
! solo il 6,7% invece di coloro che sono in possesso della licenza elementare o di nessun
titolo di studio arriva al 5° quintile.
4.3. Indipendenza abitativa
Sono 7 milioni 139 mila i giovani celibi e nubili, con età compresa tra i 18 e i 34 anni, che nel
2008 vivono insieme ad almeno un genitore (pari al 59,9% dei giovani di questa età), numero
che è leggermente cresciuto rispetto al 2007 quando la percentuale era del 51,9%.
La percentuale di giovani in questa situazione è sostanzialmente stabile tra il 2001 e il 2008.
Si tratta soprattutto di giovani occupati (44,3%), studenti (34,3%) e giovani in cerca di
occupazione (18,7%). Rispetto al 2007, aumenta lievemente il peso degli studenti tra i giovani
che vivono ancora in famiglia (dal 31,6% al 34,3%). In particolare, l’aumento sembra
riguardare soprattutto le studentesse, le quali passano dal 38,2% del 2007 al 42,2% del 2008,
mentre la corrispondente quota di ragazzi passa dal 26,4% al 28,3%. Nel 2008 si confermano
le diversità presenti sul territorio nazionale: i giovani del sud e delle isole rimangono più a
lungo in famiglia rispetto ai coetanei del nord e del centro.
Forti differenze di genere caratterizzano l’uscita dalla famiglia d’origine, che viene rimandata
soprattutto dai figli maschi: il divario maggiore, dal punto di vista della presenza di figli in
famiglia, si ha per la classe di età 25-29 anni, quando il 68,3% dei maschi, contro il 50,6%
delle femmine, vive ancora in famiglia. Tra i 30 e i 34 anni la differenza tra uomini e donne è
ancora marcata, infatti la quota di maschi è quasi il doppio delle femmine: più di un terzo dei
celibi (39,4%) vive in famiglia, contro il 22,6% delle nubili19.
La potenziale domanda abitativa costituita da giovani che hanno un’indipendenza economica e
che potrebbero acquistare una casa sfiora i 4 milioni di persone, concentrati soprattutto al nord
(30,1% del totale) e in particolare in Lombardia; su 100 giovani che lavorano e che potrebbero
19 Istat. La vita quotidiana nel 2008.
10
acquistare un’abitazione, la maggioranza (56,7%) vive con i genitori, il 33,9% vive in affitto e il
9,4% vive in coabitazione, come coppia (2,9%) o single (6,5%)20.
Purtroppo è aumentata anche la difficoltà di accedere al mercato della casa e al credito poiché i
flessibili, i precari, gli atipici, il popolo delle partite IVA, i giovani tra i 20 e 34 anni costituiscono
ben il 33,7% della forza occupazionale del paese, una forza in costante crescita, vale a dire
quasi 7 milioni e mezzo di persone.
Colpisce il rapporto tra i dati italiani e il resto dell’Europa. Secondo un’indagine condotta nel
2003, la percentuale di giovani maschi tra i 18 e i 34 che viveva con i genitori in Italia
raggiungeva il 61% (per le ragazze ci si attestava sul 57%), a fronte di percentuali degli altri
paesi europei assolutamente più basse.
4.4. Gli studenti universitari fuori sede
Un problema specifico di ricerca di alloggio a costi contenuti è quello vissuto dagli studenti
universitari fuori sede. Si tratta di una problematica che rischia, in molti casi, di precludere la
possibilità di seguire un corso di studi per quegli studenti che non hanno risorse economiche
sufficienti. Va considerato poi, in particolare, il proliferare, in questo ambito, di un mercato
degli affitti in nero, spesso oggetto di denuncia da parte delle associazioni studentesche e dai
sindacati degli inquilini.
L’offerta pubblica o comunque regolata di alloggi per gli studenti è a tutt’oggi estremamente
ridotta. Secondo dati del Ministero dell’Università e della Ricerca Scientifica, a fronte di un
numero di studenti fuori sede di 637.595 per l’a.a. 2007-2008, il totale di posti letto disponibili
è di 54.209. Da un’indagine della Fondazione RUI21 emerge poi che:
! buona parte degli studenti abitano con i propri familiari durante i mesi di studio,
soprattutto nelle città grandi, grazie a un’offerta di formazione ampia e diversificata
(spesso da parte di più atenei) che rende meno probabile un trasferimento: questa
situazione si è accentuata negli anni post-riforma e contribuisce anche al recente
aumento del pendolarismo. Nel dettaglio abitano con la famiglia il 72,6% degli studenti
totali; il 35,3% degli studenti con 28 anni o più di età; il 77,1% degli studenti che
vivono in città grandi (più di 500 mila abitanti);
! dividere un appartamento con altri studenti continua a essere il modo più comune
adottato dagli studenti fuori sede. Il 21,6% degli studenti totali condivide un
appartamento;
! il diritto allo studio appare capace di individuare i destinatari prioritari del sostegno cioè
studenti provenienti da famiglie svantaggiate, tuttavia la disponibilità di alloggi è ancora
poco efficace: solo un fuori sede ogni sedici abita in una residenza gestita dal diritto allo
studio. La situazione appare migliore nelle città universitarie medio-piccole e nelle
regioni dell’Italia centrale. Abitano in un alloggio DSU l’1,5% del totale degli studenti.
20 Dati CITTALIA. Fondazione Anci Ricerche. I Comuni e la questione abitativa. Le nuove domande sociali, gli attori e
gli strumenti operativi. Febbraio 2010.
21 Fondazione Rui. Eurostudent. Quinta indagine sulle condizioni di vita e di studio degli studenti universitari italiani.
Roma, 2007.
11
5. SITUAZIONE IMMOBILIARE E STOCK ABITATIVO
Seguendo gli ultimi dati dell’Istat, contenenti stime approssimative, le abitazioni in Italia sono
oltre 30 milioni, ampiamente sufficienti per soddisfare la domanda abitativa di 24,7 milioni di
famiglie. Ogni anno, dal 2001 ad oggi, il numero delle famiglie italiane è aumentato di circa
300.000 unità, in conseguenza sia della progressiva diminuzione dell’ampiezza delle stesse, sia
della crescita dell’immigrazione. Ogni anno sono però entrate nel mercato immobiliare circa
300.000 nuove abitazioni, creando teoricamente una situazione di perfetto equilibrio; in realtà,
osservando la struttura del sistema edilizio e abitativo italiano, si può notare innanzitutto la
presenza di una quota consistente, circa il 20%, di abitazioni non occupate, risultato di
politiche territoriali sempre poco attente agli aspetti sociali ed ambientali dell’industria e del
mercato immobiliare, con la costruzione di seconde case nelle zone di maggior pregio
naturalistico e con la diffusione di abitazioni non occupate nelle zone urbane.
5.1. Abitazioni di proprietà
Anche oggi, come emerge dal Rapporto del Censis22 sulla situazione sociale del paese il
“mattone” è ancora uno dei pilastri, assieme a liquidità e polizze, su cui si basa l’economia
familiare.
La propensione degli italiani per l’abitazione in proprietà, vista come investimento, non è il
prodotto di cambiamenti recenti, ma il risultato di un lungo percorso storico che si intreccia
profondamente con le trasformazione politiche, economiche e demografiche dell’Italia
dell’ultimo secolo e con i caratteri specifici del suo processo di industrializzazione.
Nel corso degli ultimi decenni la predilizione degli italiani per la casa di proprietà si è ancora più
radicata: l’Italia che negli anni ’80 era allineata alla media europea si colloca oggi ben al di
sopra di questa con cifre significative.
L’Istat23 rileva che nel 2008 vivono in case di proprietà circa il 68,5% dei residenti, ma a
questo dato bisogna aggiungere anche il 12,6% composto da coloro che dispongono
dell’abitazione in usufrutto o a titolo gratuito.
L’incremento vertiginoso del numero di compravendite di alloggi è stato determinato negli anni
dal fenomeno del trading immobiliare (comprare una casa, tenerla ferma mesi e rivenderla
guadagnando un plus valore) e dal meccanismo, esploso a fine anni ’90, secondo cui le imprese
e le banche avevano interesse a far sì che le famiglie italiane, che oggi si sono oggi indebitate
per questo, comprassero casa, erogando “prestiti facili” anche a coloro che non avevano solide
garanzie.
Oggi l’accesso al credito è molto più difficile per quanto riguarda in particolare la fascia dei
giovani. L’accesso alla proprietà immobiliare è infatti strettamente relazionata all’età
anagrafica: i più giovani, a causa delle limitate risorse economiche e della difficoltà a accedere
al credito, acquistano casa solo nel 3,6% del totale per quanto riguarda la monoproprietà, nel
22 Censis. 44° Rapporto sulla situazione sociale del Paese/2010.
23 Istat. L’abitazione delle famiglie residenti in Italia. Febbraio 2010.
12
2,8% per proprietà frazionate24.
Nonostante la percentuale di case di proprietà sia così alta i problemi abitativi non sembrano
essere risolti anzi, la rigidità di un’offerta tutta basata sulla casa di proprietà risulta accrescere
le situazioni di disagio abitativo e le disuguaglianze sociali in tutto il paese. “Ci si presenta
un’Italia incapace di mantenere il riconoscimento dei diritti sociali acquisiti dalle generazioni
passate, caratterizzata da minore equità e crescenti disparità sociali, anche tra territori e
generazioni”.25. “La casa è forse il più eclatante caso di fallimento del mercato capitalistico, un
mercato che è riuscito nell’intento di produrre a costi decrescenti cibo e consumo, ma che non
è stato in grado di realizzare case in abbondanza e a basso prezzo”26 (Guerzoni 2009, pag. 38).
5.2. Abitazioni in affitto
Mentre in altri stati un’alta percentuale di abitazioni in affitto viene considerata un segnale di
rinnovamento del paese, in Italia, l’affitto è una scelta forzata per coloro che non dispongono di
sufficiente reddito o che non hanno reali garanzie per comprare casa; altresì viene vista come
situazione provvisoria, per affrontare magari un periodo di disagio e di emergenza, in attesa di
fare il grande passo e di procedere all’acquisto.
Il settore dell’affitto è caratterizzato, oggi più che in passato, da una forte concentrazione di
famiglie a basso reddito: sono i giovani, gli studenti fuori sede, le giovani coppie, gli stranieri,
gli anziani, i lavoratori precari che cambiano città per inseguire il lavoro, i parenti dei degenti in
ospedali delle grandi città. Se non grazie a un notevole incremento del proprio reddito queste
persone sono quelle che in relazione spendono di più per l’abitare e che, non facendo un
investimento come quelli che comprano casa, sono destinati a non veder mutata la loro
condizione di affittuari nel lungo periodo. Sono le cosiddette “fasce deboli”, su cui pesano più di
tutti i costi (non solo economici) del vivere in affitto; alcuni problemi indiretti, ma connessi
all’affitto sono ad esempio:
! la scarsa disponibilità di abitazioni a un prezzo accessibile e in buono stato, di recente
costruzione in zone urbane di prestigio, in aree residenziali o in piccoli comuni
caratterizzati da una buona qualità di vita; le abitazioni più nuove infatti, quelle
costruite dal 1990 al 2008, sono abitate dalle famiglie più ricche (il 21,1 % di quelle con
un reddito equivalente superiore all’ultimo quintile, contro il 12,4 di quelle che
appartengono al primo quinto), così come le famiglie proprietarie (18,0 %, contro il
12,3 % delle famiglie in affitto e il 9,6 % di quelle in affitto a canone ridotto rispetto ai
prezzi di mercato)27;
! le ricadute sulla qualità di vita dovute alla presenza di problemi ambientali e/o dalla
presenza di criminalità, violenza o vandalismo, fattori spesso presenti nelle aree dove
più frequente è trovare un alloggio con un basso canone di locazione.
24 Agenzia del Territorio. Gli immobili in Italia 2010
25 Marco della Pina. Ricerca Proprietà della casa e disuguaglianze: il “caso Italia”
26 Marco Guerzoni. Dalla casa all’abitare. Storie di case e persone al tempo della crisi globale. Damiani Editore, ottobre
2009.
27 Istat, Annuario Statistico Italiano 2010
13
Le cifre riportate dall’Annuario Istat 201028, con dati relativi al 2008 sulla condizione abitativa
degli italiani, evidenziano che a vivere in affitto sono le persone con i redditi più bassi: per il
30,6% sono le persone sole con meno di 35 anni di età, nella fase iniziale della carriera
lavorativa; per il 24,7% sono le giovani coppie senza figli (quando cioè la donna ha meno di 35
anni di età); per il 26,7% sono le famiglie monogenitore (il 36,7% in quelle con figli minori)
per le quali il rapporto tra le spese per l’abitazione e il reddito raggiunge il 23,4%; gli anziani
che, con un reddito inferiore alla media nazionale, destinano alle spese per la casa il 21,3%
delle proprie entrate.
5.3. Edilizia residenziale pubblica
Le aziende casa pubbliche, nate per la promozione e la gestione degli alloggi sociali, nei fatti,
rappresentano tuttora il riferimento per le politiche pubbliche di settore. Pur essendo
relazionate a un patrimonio abitativo di proporzioni rilevanti hanno in parte perso il ruolo
propulsivo e operativo avuto nel passato e sono state oggetto di attacco da parte della politica
che ne ha ridotto l’efficienza. Come conseguenza, ne è derivata nella percezione collettiva una
visione semplicistica secondo la quale il patrimonio pubblico è ovunque mal gestito, non
assolve alla sua funzione sociale e rappresenta per lo Stato più un peso che una risorsa.
Tuttavia le aziende casa pubbliche sono in larghe zone del paese perfettamente in grado di
svolgere oggi e in futuro questo ruolo. É compito delle regioni progettare il ruolo delle aziende
casa pubbliche nel proprio territorio, senza perdere di vista la collaborazione tra pubblico e
privato e senza privarsi di un patrimonio che rappresenta lo strumento di realizzazione di
politiche concrete.
5.4. Patrimonio immobiliare. Confronto con l’Europa
La situazione immobiliare italiana con una grande disparità tra case di proprietà e case in affitto
è decisamente sui generis nel panorama europeo e viene considerata tipica dei paesi meno
all’avanguardia, a causa della scarsa mobilità dei suoi cittadini e della rigidità del mercato. Le
abitazioni in affitto, che all’inizio degli anni ’70 del secolo scorso rappresentavano oltre il 45%
del totale delle abitazioni, nel 2009 ne rappresentano soltanto il 18,9%: su un totale di 24,7
milioni di abitazioni occupate, quelle in affitto sono soltanto 4,7 milioni, mentre quelle di
proprietà sono 16,9 milioni, delle quali un quinto con mutuo in corso, e 3,1 milioni in usufrutto
o in uso gratuito. La percentuale di abitazioni in affitto si sta mantenendo piuttosto costante
negli ultimi anni (il 17,7% nel 2008 come nel 2006 e il 17,2% nel 2007), ma è irregolare a
livello territoriale: nel Nord la quota continua a scendere (dal 18,0% al 16,9%), mentre
aumenta nel Centro e nel Mezzogiorno (dal 14,3% al 16,0% e dal 17,6% al 18,2%
rispettivamente)29.
La percentuale italiana delle case in affitto risulta considerevolmente più bassa se paragonata
28 Ibidem
29 Istat. Annuario Statistico Italiano 2010.
14
alla media dei paesi dell’Unione Europea a 15 che è del 28,9%, del 24,3% nell’EU27; la quota
sale vertiginosamente in Germania, dove l’affitto rappresenta il 55% del totale delle abitazioni,
ma anche in Francia (40%), in Olanda (47%), o in Gran Bretagna (32%)30.
In Italia l’offerta di case in affitto a canone ridotto rispetto ai valori di mercato, generalmente
riconducibile a misure di edilizia sociale, è piuttosto modesta. Infatti, riescono a giovarsene
soltanto il 5,3% delle famiglie e il 5,2% degli individui, contro una media del 7,7% riferita
all’intera popolazione dell’Unione Europea nel 2007.
L’affitto a canone ridotto, diffuso soprattutto nei centri di area metropolitana, dove interessa
l’11,0% delle famiglie è ovviamente più frequente tra le tipologie familiari maggiormente
vulnerabili sotto il profilo socio-economico. Si tratta, in particolare, delle famiglie con un solo
genitore (9,1%), di quelle appartenenti al primo e al secondo quinto di reddito equivalente (con
percentuali, rispettivamente, del 7,7% e del 6,9%) e di quelle più numerose, con incidenze del
6,9% tra le famiglie di 5 componenti e oltre e del 7,8% tra le famiglie di altra tipologia
(comprendenti le famiglie plurinucleari e quelle a struttura particolarmente complessa).
Accedono meno frequentemente a questo tipo di affitto le famiglie più giovani, come le persone
sole con meno di 35 anni (4,2%) e le giovani coppie senza figli (3,1%).
In Italia, nel 2007, risultano erogati circa 300 milioni di euro come contributo per coprire in
tutto o in parte le spese di affitto delle famiglie con maggiori difficoltà economiche. Tali
interventi, provenienti in modo particolare dal Fondo sociale per l’affitto, riescono a raggiungere
solo una piccola parte delle famiglie gravate dagli oneri abitativi più ingenti. Le famiglie che
riescono a beneficiare di questi contributi sono infatti soltanto 255 mila, ovvero il 5,5% di
quelle che vivono in affitto e il contributo che queste ricevono arriva a coprire, in media, il
25,1% del canone. Maggiormente interessate a questo tipo di interventi sono i monogenitori
con figli minori (9,5%), le persone sole di 65 anni e oltre (8,3%), le famiglie nei primi due
quinti di reddito equivalente (7,7%). Sotto il profilo territoriale sono le famiglie che risiedono al
nord (6,5%), nei comuni periferici delle aree metropolitane (6,8%) e in quelli con meno di
50.000 abitanti (6,3%) quelle che più frequentemente delle altre riescono a giovarsi di questi
contributi.
È interessante notare, inoltre, che la copertura di questi interventi non si sovrappone
perfettamente alle situazioni in cui si rilevano costi connessi all’abitazione particolarmente
elevati rispetto al reddito. Non si osserva, infatti, una marcata differenza, nella frequenza dei
destinatari dei contributi, tra le famiglie che destinano il 40% e oltre del proprio reddito alle
spese per la casa (7,2%) e le altre famiglie in affitto (4,8%). Le prime, peraltro, godono di un
minore contributo in rapporto all’affitto (17,7%), poco più della metà di quello su cui possono
contare le famiglie meno gravate dalle spese per la casa (29,9%)31
Il patrimonio italiano di case sociali, di proprietà pubblica, è di circa un milione di alloggi e
rappresenta soltanto il 4% del totale delle abitazioni occupate ed il 20% del mercato
dell’affitto. In Olanda, il patrimonio edilizio pubblico costituisce invece il 36% del totale, in Gran
Bretagna il 22% ed il 68%. Mediamente, in Europa, il patrimonio di case sociali di proprietà
30 Istat. L’abitazione delle famiglie residenti in Italia 2010.
31 Istat. L’abitazione delle famiglie residenti in Italia 2008.
15
pubblica incide per oltre il 20% sul totale delle case. Dagli anni ’80 l’offerta abitativa pubblica si
è ridotta del 90%; la costruzione di nuovi alloggi di edilizia sovvenzionata è passata da 34.000
case all’anno a 1.900 (contro oltre 80 mila in Francia e 30 mila in Gran Bretagna). Negli ultimi
anni lo stock abitativo pubblico si è ulteriormente ridotto del 20% passando da un milione di
alloggi del 1991 a 900 mila nel 2001 e a 800 mila nel 2007, frutto di una eccessiva
cartolarizzazione e una limitatissima offerta di nuove costruzioni32.
32 Anci. I Comuni e la questione abitativa. Le nuove domande sociali, gli attori e gli strumenti operativi. Seconda
edizione. Febbraio 2010.
16
6. CONSUMO DEL SUOLO
L’idea più diffusa degli ultimi anni, secondo cui solo continuando a costruire si potrà dare
risposta a chi ha un bisogno abitativo, ha prodotto gravi danni nel territorio italiano: nelle
regioni italiane, negli ultimi 15 anni, sono stati costruiti migliaia di edifici a cui sono da
sommare quelli abusivi condonati, più quelli totalmente illegali, eppure non accenna a
diminuire l’allarme sfratti in tante città. Le ragioni del verificarsi di tale situazione, paradossale,
vanno cercate non solo nella crisi economica che ha colpito le famiglie che oggi sono
impossibilitate a pagare il mutuo o la rata dell’affitto, ma anche nella logica del mercato
immobiliare che non risponde alle esigenze delle persone che cercano casa, ma che dal boom
di compravendite e nuove costruzioni di questi anni ha guadagnato enormemente.
Ad alimentare questi processi è la certezza del guadagno, perché come tutti gli studi
confermano mettendo a confronto il periodo 1999-2009, investire sul mattone è risultato molto
più vantaggioso che farlo in borsa. Al continuo aumento del valore degli immobili e al guadagno
assicurato per alcuni non è andata di pari passo invece la possibilità di accesso per certi gruppi
sociali: le nuove case costruite continuano a rimanere irraggiungibili come prezzo proprio da
chi ne avrebbe bisogno e la domanda di case continua a crescere come il numero delle famiglie
(riducendosi il numero dei componenti sono diventate più numerose) e degli immigrati in cerca
di un tetto.
Queste dinamiche sociali sono comuni a tutti i paesi europei, ma in Italia si tende a risolvere
tutto attraverso un’urbanizzazione esagerata che non solo genera speculazione e che non
riesce a mettere un freno all’emergenza casa (basti considerare quante case sono state
costruite e quanti la cercano), ma che va ad intaccare anche la qualità della vita in determinate
zone della città; vivere in aree periferiche, quelle della città maggiormente interessate dalle
nuove costruzioni, significa spostarsi in automobile e passare ore nel traffico per raggiungere il
posto di lavoro, ma anche cercare altrove i servizi di base per la comunità che troppo spesso
mancano in tanti “quartieri dormitorio”.
Dagli anni ’70 nel contesto urbano si è consolidato un modello di edificazione a bassa densità,
disperso, “diffuso” rispetto a forme maggiormente compatte e policentrice. Questo sistema
insostenibile da un punto di vista economico (aumentano i costi dei servizi per coprire un
territorio ad urbanizzazione diffusa) e ambientale (rischi idrogeologici, cementificazione del
suolo, distruzione del paesaggio, maggiore inquinamento dovuto alla crescente dipendenza
dall’automobile) lo è anche dal punto di vista sociale: una zona residenziale inserita in un
territorio diffuso e frammentato diventa facilmente un “non-luogo” in cui i residenti
difficilmente si identificano e dove la qualità della vita è decisamente bassa. Anche in Italia c’è
il rischio che si diffonda quel fenomeno, americano d’origine, chiamato sprawl (o città diffusa),
la tendenza cioè a costruire in modo disordinato e disomogeneo, in zone periferiche di aree
metropolitane, caratterizzate da bassa densità abitativa e scarsità di trasporti ed altri servizi
pubblici.
Questo processo è stato accelerato dal fattore economico (in seguito alla continua diminuzione
dei finanziamenti statali i Comuni possono utilizzare gli introiti derivanti dagli oneri di
17
urbanizzazione per le spese correnti del bilancio comunale) e demografico (cambia la struttura
delle famiglie, aumenta la richiesta di edilizia extraurbana di coloro che credono di poter
sfuggire dalla città e avvicinarsi alla natura spostandosi di poche decine di km).
Tutto ciò ha assecondato una domanda del mercato immobiliare, in continua diffusione sul
territorio. “Nel 2008, l’ultimo anno per cui si dispone di un dato aggregato a livello nazionale
relativo al ricavato dai soli oneri di urbanizzazione, questi ammontavano a 3.208 milioni di
euro con una crescita rispetto al 2000 del 58%”33 (Minucci, 2010).
La questione casa per essere brillantemente affrontata e superata chiede più che la costruzione
di nuove case. Se si vuole dare risposta alla domanda abitativa e offrire una possibilità per gli
studenti, le giovani coppie, gli immigrati, occorre puntare sulla creazione di un patrimonio di
abitazioni pubbliche in affitto a prezzi accessibili.
Quello dell’emergenza abitativa si presenta come un campo di ricerca e di sperimentazione che
chiama in causa gli architetti, gli urbanisti, ma soprattutto le amministrazioni locali che
dovrebbero innanzitutto contrastare la banalizzazione del tema superando gli aspetti
quantitativi: quanti alloggi servono? Le domande invece sono altre e più complesse: chi
costruirà le case? quali case e per chi? come usare il patrimonio abitativo già esistente? come
favorire l’offerta di case in affitto? come rispondere ai nuovi bisogni e stili di vita?
“La libertà di costruire ovunque e senza criteri non produce sviluppo anzi, è tra le cause della
crisi economica e pesa come un macigno sul futuro del Paese, sulla qualità della vita nelle città
italiane. Perché costruire case su case, inaccessibili per chi ne ha veramente bisogno,
continuare a realizzare mostri di cemento nelle aree di maggior pregio o a rischio idrogeologico
sta condannando gli altri pezzi dell’economia italiana”34 (Legambiente, 2010).
33 Fabio Minucci. Relazione presentata al convegno “Suolo: bene comune o bene di consumo?”. Torino, 4 dicembre
2010
34 Legambiente. Dossier “Un’altra casa?”. 2010
18
7. POLITICHE ABITATIVE NAZIONALI E REGIONALI
7.1. Il ruolo dello Stato
La tendenza degli italiani a acquistare l’abitazione (si è passati dal 45,8% della popolazione nel
1961 all’81,5% della stessa nel 2008) è uno degli elementi che negli anni hanno portato al
disinteresse della politica verso il “problema casa” ritenendo che riguardasse solo casi
circoscritti. Solo l’aumento del prezzo delle case e degli affitti rispetto ai redditi delle famiglie, il
forte aumento del numero di famiglie, sempre più piccole, (15.981.177 nel 1961; 22.339.000
nel 2005) e una nuova domanda abitativa derivante dagli stranieri (si è passati da 62.780 nel
1961 a 2.670.514 nel 2005) ha stimolato la nascita di politiche nazionali e locali rivolte a
garantire il diritto alla casa per tutti35.
L’assenza di un attore pubblico di una certa rilevanza, che opera con funzione calmieratrice sul
mercato delle abitazioni, sta producendo numerose conseguenze negative anche sulla società,
con un aumento delle condizioni di precarietà abitativa e di marginalità sociale, con l’emergere
frequente di conflitti all’interno dei gruppi sociali meno protetti, in particolare tra immigrati e
italiani, ambedue alla conquista disperata delle pochissime abitazioni pubbliche, con le nuove
generazioni, costrette a rimanere a lungo nelle case dei genitori e nell’impossibilità di esercitare
quel diritto alla mobilità che è la premessa di una positiva dinamica sociale.
Le ricadute economiche dell’attuale mercato della locazione sono preoccupanti e vanno a
gravare nel medio e nel lungo periodo sulle casse dello Stato: si allunga la permanenza in
famiglia dei giovani, si riduce la mobilità della forza lavoro, aumentano le disuguaglianze e il
disagio sociale e il tasso di criminalità tende a crescere. Inoltre, una quota significativa della
domanda, per contenere il costo dell’abitazione, si riversa su territori sempre più esterni, ma
limitrofi alle aree urbane, incrementando il consumo di suolo e la domanda di mobilità.
Per frenare questo fenomeno e cambiare questa situazione occorre una politica nazionale che
metta al centro il tema degli alloggi in affitto ed una politica di finanziamento e di agevolazioni
fiscali.
Lo Stato che ha negli ultimi anni lasciato sempre più ampi poteri alle Regioni, tagliando allo
stesso tempo i fondi a loro destinati, deve riprendere il proprio ruolo, quello di indirizzare e
rendere coerenti gli interventi sul territorio. Stiamo invece assistendo al processo contrario a
quello che sarebbe auspicabile: dal 2001, anno in cui è stata approvata dal Parlamento la
modifica di 9 articoli del titolo V della Costituzione (relativi anche all’ordinamento territoriale) e
sono state gettate le basi per una futura Repubblica Federale, lo Stato ha sempre meno
esercitato la sua competenza e il suo ruolo di organo sovra-regionale. Il risultato è una
disomogeneità degli interventi locali, la mancanza di un progetto unitario, milioni di abusi edilizi
molti dei quali con le pratiche di condono ancora aperte, eco-mostri e città sempre più
degradate, sprawl urbano, luoghi senza identità con pochi servizi pensati con la logica del
mercato immobiliare dimenticando invece le esigenze di chi li utilizza. Una delle conseguenze di
35 Anci, I Comuni e la questione abitativa. Le nuove domande sociali, gli attori e gli strumenti operativi. Seconda
edizione. Febbraio 2010.
19
tale decentramento sugli stessi cittadini è che questi, non sono più in grado di capire a chi
spetta la gestione pubblica della casa dato che la città è governata da diverse autorità
pubbliche a diversi livelli.
Lo Stato deve occuparsi dell’insieme delle politiche, anche sociali, che riguardano le aree
urbane e l’edilizia abitativa e ovviamente mettere in campo una politica che abbia il coraggio e
la forza di costruire un rapporto di collaborazione, indirizzo e controllo con le Regioni. Devono
essere realizzate politiche nazionali che si occupino di materie fondamentali come il governo
del territorio, la tutela dell’ambiente e del paesaggio, il diritto alla casa e all’accesso ad alcuni
servizi essenziali; materie che le Regioni declineranno con norme regionali e i Comuni con i loro
strumenti di pianificazione, ma che senza un ruolo statale rimangono sulla carta e non
muoveranno alcun cambiamento.
7.2. Il ruolo delle Regioni
Ogni Regione italiana ha riorganizzato le strutture preposte alla realizzazione e gestione dei
programmi costruttivi, di pari passo con il graduale taglio dei finanziamenti dello Stato.
Dal 1998 con il Dlgs 112 alle Regioni è attribuita la competenza su:
! regole di assegnazione degli alloggi;
! regole di gestione (canoni);
! distribuzione degli aiuti per l’affitto;
! programmazione dei fondi nazionali e regionali per la casa;
! definizione degli statuti e controllo degli organismi;
! norme tecniche regionali.
I mutamenti del contesto amministrativo hanno quindi stimolato la nascita di nuove iniziative
promosse autonomamente dalle Regioni, dagli altri enti locali, dai soggetti del terzo settore. Le
Regioni mettono spesso in atto buone pratiche, ma manca un piano strategico comune. Il tratto
comune delle iniziative innovative in fase di sperimentazione da parte degli enti locali, è
costituito senza dubbio dal tentativo di creare un’offerta di alloggi in locazione a canone
moderato o sostenibile (cioè significativamente più basso di quello di mercato), per quei ceti
medio-bassi tagliati fuori dalla possibilità di accedere all’edilizia sociale e che non sono in grado
di sostenere i costi locativi del libero mercato né di affrontare la spesa dell’acquisto di una
abitazione.
20
8. HOUSING SOCIALE
Negli anni ’90 viene meno l’idea che il soggetto pubblico ha un ruolo importante nella
costruzione degli alloggi e nel soddisfacimento della domanda abitativa, anche quella delle
classi sociali più deboli, ruolo invece acquisito dagli operatori del mercato. Negli ultimi decenni
la difficoltà a sostenere le spese abitative è, per molte famiglie, aumentata: si è infatti assistito
a un forte e continuo incremento dei prezzi degli immobili e in misura ancora maggiore degli
affitti effettivi, cui però non è corrisposta una crescita altrettanto significativa dei redditi reali.
Il ruolo del pubblico si sta evolvendo in questi ultimi anni attraverso lo sviluppo (tentando di
uniformarsi agli altri paesi europei) di nuove politiche abitative, con l’espressa intenzione di
tenerle distinte dalle più tradizionali politiche per la casa; in Italia la discussione è tutt’ora
aperta, sebbene i progetti realizzati siano ancora pochi.
21
PARTE SECONDA. L’EMERGENZA ABITATIVA A TORINO
1. SCENARIO DEMOGRAFICO, ECONOMICO E ABITATIVO
1.1. Popolazione
Nella regione Piemonte, nel 2009, la popolazione residente si attesta attorno ai 4.446.230, (+
0,31% rispetto al 2008; +1,1 rispetto al 2007; + 2,1% rispetto al 2006) mentre il numero di
famiglie è di circa 1.983.902 unità.
Nel 2009 nella provincia di Torino le persone residenti sono 2.297.598, aumentate del 2,1%
rispetto al 2006 quando erano 2.248.955. Le famiglie sono circa 1.036.372; la composizione
media si conferma da anni, sia nella regione Piemonte, sia nella provincia di Torino, di 2,2
persone.
Nel capoluogo piemontese la fotografia della popolazione residente al 31 dicembre 2009 risulta
invece di poco superiore alle novecentomila unità (910.504) in aumento rispetto all’anno
precedente (+ 0,13%) ed in controtendenza rispetto agli ultimi quindici anni in cui si registra
una costante riduzione anagrafica. Risultano iscritte nei registri anagrafici complessivamente
442.277 nuclei familiari (+0,2% rispetto al 2008). Ad aumentare sono in particolare le famiglie
monogenitoriali (+1,8%) che rappresentano il 9,3% del totale. Le persone sole registrano un
aumento pari allo 0,8% e rappresentano il 42% del totale. Si conferma il trend che vede nella
crisi della famiglia tradizionale, la più significativa tendenza nell’evoluzione dei nuclei familiari
residenti: in calo del 1,8% le famiglie con figli (composte da due genitori e almeno un figlio) e
dello 0,8% le coppie senza figli. Anche nel 2009 (così come lo era stato nel 2007 e nel 2008) i
single, con complessivi 185.656 unità, superano le coppie con o senza figli (che sono in totale
173.047).
L’analisi dei dati complessivi ha rilevato nel 2009, in controtendenza rispetto agli anni passati,
la preponderanza dei movimenti immigratori (il 55% del totale dei movimenti) rispetto ai
movimenti emigratori. Nel 2008 l’incidenza dei movimenti immigratori rispetto al totale dei
moviment i era del 34%, nel 2007 del 39% e nel 2006 del 40%. Il saldo
immigrazione/emigrazione nel 2009 è positivo (+ 9,46%) e pari a 3.852 unità36.
1.2. Reddito e povertà
Da un’indagine Istat37 emerge che su 100 famiglie piemontesi il 54,9% ritiene nel 2009
peggiorata la propria situazione economica se confrontata con quella del biennio precedente.
Su un campione di 100 famiglie, in Piemonte, il 16,3% e il 10,7% (rispettivamente nel 2008 e
nel 2009) arriva a fine mese con grande difficoltà; 5,1% e il 5,9% non riesce a riscaldare la
casa adeguatamente; il 26,7% e il 27,5% non riesce a sostenere spese impreviste di 750 !38.
36 Città di Torino. Divisione Edilizia Residenziale Pubblica. Osservatorio Condizione Abitativa. VI Rapporto. Anno 2009
37 Piemonte in cifre 2010 su dati Istat “Famiglie, abitazioni e zona in cui si vive”, Indagine Multiscopo sulle famiglie
“Aspetti della vita quotidiana” Anno 2008.
38 Tale valore per ciascun anno di indagine, è pari a 1/12 della soglia di rischio di povertà calcolata nell’indagine Istat di
due anni fa.
22
Relativamente alla distribuzione delle famiglie piemontesi nei quinti di reddito dell’Istat, nel
2008 (campione di 100 famiglie):
! il 13,3% è collocabile nel 1° quinto;
! il 20,4 % è collocabile nel 2° quinto;
! il 21,8% è collocabile nel 3° quinto;
! il 23,2% è collocabile nel 4° quinto.
Rispetto ad altre regioni del nord Italia il Piemonte ha una maggior percentuale di famiglie nel
primo e nel secondo quinto.
Il numero di indigenti dal 2004 al 2008 è aumentato, passando da 22.950 a 25.711 e circa la
metà si concentra nella città di Torino dove sono 13.715 (nel 2004 erano 12.464)39.
1.3. Grado di soddisfazione per la propria abitazione
Nel 2008, in Piemonte, le percentuali che esprimono il grado di soddisfazione rispetto alla
propria abitazione sono significative, eppure più basse rispetto alla media nazionale: il 63,6%
dichiara che le spese sono troppo alte (media italiana: 65,8%), il 10,5% ritiene l’abitazione
troppo piccola (media italiana: 13,1%), il 19,9% ha un’abitazione troppo distante dai familiari
(media italiana: 23%), il 5% ha un’abitazione in cattive condizioni (media italiana: 5,3%), il
7,5% rileva irregolarità nell’erogazione dell’acqua (media italiana: 11,5%), il 23,1% non si fida
di bere acqua del rubinetto (media italiana: 32,9%)40.
1.4. Prezzi e spesa per la casa
Anche in Piemonte le spese per l’abitazione hanno segnato una leggera diminuzione pur
rimanendo sempre la spesa più onerosa del budget familiare.
La parte di reddito destinata all’abitazione ammonta nel 2009 a 688,94 ! e rappresenta il
28,4% dei consumi non alimentari (al netto delle spese di manutenzione), quota stabile
rispetto al 2008. Le voci che fanno parte di questo capitolo di spesa sono affitto, spese
condominiali (65,69 ! circa, più alte in media per i cittadini di Verbania e Novara),
assicurazione (36,41 ! più alte in media per i torinesi) e imposta sui rifiuti (20,25 !, più alte in
media per gli abitanti di Alessandria). L’11% delle famiglie piemontesi paga inoltre l’affitto di un
garage, che mediamente si costa intorno ai 56 ! mensili.
Nel 2009, le bollette per la casa rappresentano il 7,6% sul totale dei consumi non alimentari al
netto della manutenzione (nel 2008 pesavano per il 6,8%) e ammontano a 185,17 !, 15 ! in
più rispetto all’anno precedente. Ogni mese, circa 57 ! sono destinate a energia e acqua, 67 !
o 61 ! al riscaldamento (autonomo o centralizzato).
Le bollette risultano essere più care a Biella (circa 227 !) e più basse a Torino e Vercelli.
39 Osservatorio Condizione Abitativa Regione Piemonte
40 Piemonte in cifre 2010 su dati ISTAT, “Famiglie, abitazioni, zona in cui si vive”, Indagine multiscopo sulle famiglie
“Aspetti della vita quotidiana”. Anno 2008 (Aggiornamento maggio 2010).
23
Analizzando le caratteristiche socio-anagrafiche dei residenti in Piemonte emerge che gli
imprenditori e i dirigenti spendono di più per l’abitazione (in media 954 ! al mese), seguiti dai
lavoratori in proprio (843 !). A spendere di più, in generale, per la casa sono le famiglie di
Verbania (300 !) e di Biella (260 !).
In Piemonte la maggior parte delle famiglie risiede in abitazioni di proprietà (il 76,7%,
percentuale rimasta pressochè invariata dal 2007) caratterizzate da una superficie media
superiore ai 107 mq, contro i 70 mq delle case in affitto in cui vive il 23,3% del campione
esaminato (con picchi del 10% a Biella e il 37% a Verbania).
A Torino e Verbania si registrano i canoni medi mensili di affitto più alti (494,13 ! e 533,03 !) e
le case con superficie minore (88 mq circa in entrambi i casi), mentre a Biella e Alessandria
quelli più bassi (334,78 ! e 340,09 !), ma anche le case più grandi (118 mq e 122 mq
rispettivamente)41. A Torino, in tutto il territorio cittadino nel 2009, rispetto al 2008, si è
verificato un aumento complessivo medio dei prezzi degli affitti delle abitazioni pari all’1,87%.
Differente è il risultato ove si considerino le singole zone omogenee. Si va da un aumento
superiore al 10% in area centro, zona di pregio ad una riduzione dell’8% nell’area semicentro.
Nell’anno 2009 una monocamera in media costa 309 !, andando da un minimo di 198 ! (zona
di degrado) ad un massimo di 455 ! in area centro in zona di pregio. Un alloggio di due camere
e cucina costa in media 618 !, ma si può trovare in area periferia ad 364 !42.
Spesa media mensile familiare per l’abitazione nei capoluoghi di provincia (dati in euro).
Campione di 810 famiglie.
Abitazione* Utenze
domestiche**
Arredi,
apparecchiature
e servizi per la casa
Alessandria 663,36 191,53 134,5
Asti 632,03 194,87 179,62
Biella 787,35 226,99 259,57
Cuneo 693,93 187,06 202,22
Novara 558,64 189,22 225,33
Torino 708,53 157,41 197,08
Verbania 855,26 198,69 300,89
Vercelli 592,81 163,38 184,79
Piemonte 688,94 185,17 209,01
Fonte: Ufficio Studi e Statistica Unioncamere Piemonte. La spesa delle famiglie piemontesi. Indagine sulla spesa delle
famiglie nei capoluoghi di provincia piemontesi. Anno 2009.
* sono escluse le spese per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’abitazione, sono comprese le
spese condominiali, l’imposta sui rifiuti e l’assicurazione sulla casa.
** questa voce comprende le spese per l’energia elettrica, combustibili per il riscaldamento autonomo e centralizzato
1.5. Sfratti
Dal 2006 al 2008 in Piemonte gli sfratti sono diminuiti per quanto riguarda quelli eseguiti e le
richieste di esecuzione; sono aumentati invece i provvedimenti emessi, ma soprattutto gli
sfratti per morosità.
41 Ufficio Studi e Statistica Unioncamere Piemonte. La spesa delle famiglie piemontesi. Indagine sulla spesa delle
famiglie nei capoluoghi di provincia piemontesi. Anno 2009.
42 Città di Torino. Divisione Edilizia Residenziale Pubblica. Osservatorio Condizione Abitativa. VI Rapporto. Anno 2009
24
Sfratti eseguiti Richieste
esecuzione
Provvedimenti
emessi
Sfratti per
morosità
2008 2347 8364 4878 4239
2006 2598 9517 4427 3822
Nella provincia di Torino si registra un’analoga situazione:
Sfratti eseguiti Richieste
esecuzione
Provvedimenti
emessi
Sfratti per
morosità
2008 1237 4037 2378 1988
2006 1511 1511 2087 1622
Fonte: Piemonte in cifre 2010 su dati del Ministero dell’Interno. Provvedimenti di sfratto per provincia 2006 – 2008
Nella sola città di Torino43 le richieste di rilascio dell’immobile per mancato pagamento dei
canoni di locazione, nel 2010 sono state:
! 3.156 le iscrizioni;
! 2.526 le istanze accolte;
! 420 le richieste estinte per cancellazioni, conciliazioni etc;
! 160 le opposizioni alla convalida dello sfratto.
In via sperimentale nel corso del 2009 è stato indetto il bando denominato “Fondo salva
sfratti”, finanziato dalla Compagnia di San Paolo con uno stanziamento di 100.000 !, con
l’obiettivo, attraverso l’erogazione di un contributo a fondo perduto, di prevenire l’insorgere o il
protrarsi di morosità nel pagamento del canone di locazione in alloggi di edilizia privata ed
evitare lo sfratto esecutivo. Al bando hanno partecipato 287 nuclei familiari di cui 151 sono
risultati in possesso dei requisiti; i contributi sono stati erogati a circa 60 famiglie. Tuttavia,
quest’esperienza, seppur lodevole, non ha forse evitato lo sfratto per alcuni dei richiedenti.
43 Dati Tribunale di Torino. Febbraio 2011
25
2. LO STOCK IMMOBILIARE
2.1. Urbanizzazione e consumo del suolo
Anche in Piemonte l’urbanizzazione, lo sprawl, la costruzione di “non luoghi” e di un modello di
città diffusa sta rapidamente prendendo piede soprattutto in provincia di Torino e Asti. Il
Piemonte è una regione che negli ultimi anni ha visto una significativa crescita dei dati relativi
al consumo del suolo. Se al 1990 le aree superficiali erano di poco sopra i 1.000 km” già nel
2000 erano aumentate di quasi 100 km” arrivando a coprire il 4,32% del territorio regionale. Al
2006, sempre secondo i dati ISPRA, si è giunti a quota 1.136 km”, pari al 4,48% della
superficie, con un incremento dal 1990 al 2006 di 130 km”. Non stupisce l’aumento visti anche
i numerosi permessi di costruire concessi tra il 1995 e il 2006. Nel complesso si tratta di quasi
52,5 km” tra ampliamenti e nuove costruzioni, in particolare nel settore residenziale con oltre
23 milioni di m” di nuova realizzazione.
Tutto ciò ha portato ad un dato totale di consumo di suolo, secondo una rilevazione della
Regione Piemonte, più elevato di quello ISPRA e pari al 5,7% della superficie al 2005, che in
termini assoluti corrisponde a 1.447,8 km. Anche secondo la stima di Legambiente44 il consumo
di suolo in Piemonte risulta notevolmente più accentuato, con 1.900 km” che rappresentano il
7,6% della superficie regionale al 2010. Le province più colpite sono quelle di Novara (10,2%),
Torino (8,3%) e Biella (8,2%).
Nonostante i dati inequivocabili sullo stato di sfruttamento del territorio la regione del nordovest
viene considerata una delle regioni più all’avanguardia grazie a documenti strategici
come il Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Torino (PTC) che prescrive
comunque la necessità di perseguire come obiettivo generale, in particolare a livello di
pianificazione comunale, il recupero del patrimonio edilizio esistente ed il contenimento dell’uso
del suolo destinato a residenze e la ricerca della qualità ambientale.
Come sostiene l’architetto Magnano, Direttore Divisione Edilizia Residenziale Pubblica Città di
Torino 45 “il paradosso è che le case ci sono, ma non sono per chi ne ha bisogno. Il primo
ostacolo è quello economico ovviamente: affitti troppo cari o prezzi di vendita non abbordabili
neanche facendo un mutuo per le famiglie che cercano casa ed una sostanziale situazione di
contraddizione perché c’è uno stock abitativo non utilizzato e un numero di famiglie che in
cerca di casa che è di un terzo dello stock abitativo non utilizzato… cioè…a Torino ci sono da
35.000 a 50.000 alloggi vuoti disponibili per la vendita e per l’affitto e noi abbiamo 8.500 –
9.000 domande, quindi in teoria…se facessimo un ragionamento di pura teoria, non solo non
bisognerebbe più costruire ma avremmo addirittura almeno 25.000 alloggi d’avanzo”
(Magnano, 2011).
44 Legambiente. Dossier “Un’altra casa?”. 2010
45 Intervista effettuata nel novembre 2010
26
2.2. Patrimonio immobiliare
Il Piemonte dispone di uno stock abitativo di 2.665.696 unità (dato 2009), quota cresciuta del
2,8% negli ultimi 3 anni; nella provincia di Torino le unità abitative sono 1.296.129 (erano
1.264.741 nel 2007)46.
Nel territorio di Torino sono complessivamente classate 498.451 unità abitative di categoria
catastale A; la categoria catastale più rappresentata è quella A3, di tipo economico, con
334.038 unità pari al 67% del totale, mentre gli immobili di pregio rappresentano lo 0,5% del
totale. I box (C06) sono 205.728.
Se guardiamo ai permessi di costruire notiamo come questi abbiano riguardato negli anni
2005-2007 soprattutto il numero di abitazioni (15.252 nel 2007) e non tanto dei fabbricati
(3.359 nel 2007) anche se questi ultimi occupano una superficie maggiore, di 2.235.978 mq
contro 1.149.000 mq (media delle superfici totali dei 3 anni presi in considerazione)47.
Nel 2009 risultano rilasciati 1.146 permessi di costruzione e 11 demolizioni nella sola città di
Torino. Il 64% degli alloggi realizzati ha una metratura inferiore a 75mq, la percentuale scende
al 27% per le demolizioni relative a alloggi aventi le medesime dimensioni. Il volume
complessivo delle costruzioni e demolizioni registrato nel 2009 è in linea con i dati del 200848.
Le abitazioni costruite, 15.252 nel 2007, di cui circa la metà nella provincia di Torino, sono di
metratura media-piccola, cioè compresa tra 46 e 75 mq (7.189 unità) in linea con la tendenza
italiana; quelle grandi sono la minoranza (687 oltre i 130 mq). Tuttavia, se si fa riferimento al
numero di stanze, si nota come le abitazioni, seppur per la maggior parte di dimensione mediopiccola,
siano composte da 4 stanze (29,2%) e da 3 stanze (26,2%); solo il 4,4% sono
abitazioni da una stanza.
Che l’abitazione di superficie contenuta sia la più richiesta dalla maggior parte della
popolazione lo si evince anche dai dati sulle compravendite effettuate nel 2009: su 52.131 atti
di compravendita il 30% ha acquistato una casa piccola, il 21% di tipo medio-piccolo e il 26%
di tipo medio. Solo il 10% delle compravendite ha riguardato case grandi49.
2.3. L’edilizia residenziale pubblica. Accesso alle case popolari e finanziamenti
In Piemonte lo stock abitativo di ERPS si aggira intorno ai 51.447 alloggi. A Torino sono
registrati invece 30.932 alloggi, quota che è diminuita dell’1,37% rispetto al 2007 quando gli
alloggi erano 31.35550. Nel 2009 sono stati venduti 258 alloggi per un ricavo totale di
6.805.336 !.
I fabbricati gestiti dalle ATC sono 3.625 circa e sono aumentati dal 2000 al 2008 del 7,6%; la
maggior parte si trova in provincia di Torino (1.672) seguita da Alessandria (589). All’ultimo
46 Piemonte in cifre 2010 su dati dell’Agenzia del territorio
47 Piemonte in cifre 2010 su dati Istat
48 Città di Torino. Divisione Edilizia Residenziale Pubblica. Osservatorio Condizione Abitativa. VI Rapporto. Anno 2009
49 Piemonte in cifre 2010 su dati Istat
50 Piemonte in cifre 2010 su dati dell’Agenzia territoriale per la Casa
27
posto la provincia di Asti con 149 fabbricati. Gli alloggi più frequenti sono quelli di metratura
media (>57 mq <85 mq). Gli alloggi gestiti dalle ATC risultano essere nel 30.932 in tutta la
regione.
Gli assegnatari nel 2008 sono stati 47.536, valore pressochè simile a quello del 2007 e del
2006 (47.247; 47.448), ma sensibilmente diminuito rispetto al 2001 quand'erano 49.245.
Analizzando gli stessi per fascia di reddito emerge come gli appartenenti alla fascia reddituale A
siano cresciuti dal 2007 al 2009 passando da 22.216 a 22.539 solo a Torino e da 37.196 a
37.863 in tutto il Piemonte. La percentuale più alta di assegnatari appartenenti alla Fascia A si
trova nella Provincia di Asti (l'88% dei casi); quella relativa alla provincia di Torino si attesta
attorno al 76% degli assegnatari.
Al 31 dicembre 2008 le domande valide in Piemonte sono state 20.910, ma le assegnazioni da
bando sono state solo l'8% (1.611 in totale, 892 nella provincia di Torino), di cui 968, il 60%
sono state le assegnazioni fuori bando (+3,3% rispetto alla media di 936) di cui 631 solo a
Torino51. La percentuale rappresentata dal rapporto tra le assegnazioni e le domande valide
varia da un massimo del 18% nella provincia di Vercelli al 5% di Cuneo. Se mettiamo in
relazione il numero di indigenti e assegnazioni emerge un dato notevole: solo il 6,26% degli
indigenti accede ad una casa popolare52.
Delle assegnazioni fuori bando, nel 2008 il 66% delle assegnazioni di case popolari in Piemonte
è dipeso da casi sociali (percentuale più alta dal 2003 ad oggi), il 34% da sfratti (percentuale
più bassa dal 2003 a oggi). La provincia con la percentuale più alta di assegnazioni dovute a
casi sociali è Cuneo con il 90%, Novara con quella più bassa, mentre Torino si colloca nella
media con il 52%53.
Le domande insoddisfatte nel 2008 sono state 16.941 nella regione (- 2,47% rispetto all'anno
prima; – 1,5% rispetto al 1998), 11.401 nella provincia di Torino, 1.441 nella provincia di
Cuneo, fino a 409 nella provincia di Vercelli54.
Al V bando generale per l’assegnazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica
Sovvenzionata emesso dalla Città di Torino, il 26 novembre 2007, hanno partecipato 9.965
famiglie che risiedono nel capoluogo piemontese; tuttavia oltre l’80% delle famiglie titolari di
un regolare contratto di locazione non ha ottenuto un punteggio utile per ottenere la casa
popolare (sulla base delle previsioni di assegnazione).
Nell’ultima edizione si è registrato un incremento di oltre il 30% rispetto al dato di circa 8.000
domande che si sono registrate dal 1998 al 2004.
Dei 9.456 partecipanti all’ultima edizione del bando generale 3.818 (ossia il 40,3%), titolari di
un regolare contratto di locazione, hanno negli stessi mesi, presentato domanda di
51 Osservatorio Condizione Abitativa Regione Piemonte
52 Dati ATC. 31 Dicembre 2009.
53 Osservatorio Condizione Abitativa Regione Piemonte
54 ibidem
28
partecipazione anche al Fondo nazionale per il sostegno alla locazione. Sono pertanto 20.000
circa (ossia il 4,5% del totale delle famiglie torinesi ed il 9,6% delle famiglie torinesi che non
abitano in alloggio di proprietà) le famiglie che annualmente si rivolgono alla città per
richiedere la casa popolare oppure un sostegno economico per sostenere l’onere di una
locazione in alloggio privato.
Su un totale di 9.965 nuclei richiedenti (totale delle domande presentate) i componenti
risultano 25.817.
Analizzando le ultime tre edizioni del bando (2001, 2004 e 2007) si possono fare alcune
considerazioni sul reddito dei richiedenti: il reddito familiare medio è aumentato solo dello
0,8% dalla penultima edizione a quella del 2007 (dove si attesta attorno agli 8.906 !), mentre
era cresciuto più sensibilmente dal 2001 al 2004 (+ 8,3%); anche il reddito medio procapite
che era salito da 3.182 ! a 3.516 ! nel 2004 è sceso nel 2007 arrivando a 3.437 !.
Sopra la media si registra il reddito medio familiare degli extracomunitari che è nel 2007 di
10.925 ! ed è cresciuto nelle ultime tre edizioni, come quello delle famiglie anziane o degli
invalidi; il reddito medio delle giovani coppie invece dopo un incremento nell'edizione 2004
(9.180 !) torna ai valori del 2001 cioè di 8.821 !55.
All'edilizia sovvenzionata, che è una delle linee di azioni del piano casa, la Regione Piemonte ha
destinato un finanziamento di 164.628.258 (ne è stato erogato il 30,43% cioè 50.098.930 !)
per 2.102 interventi. Tutte le domande presentate e ritenute ammissibili sono state finanziate.
Il finanziamento più consistente è stato concesso naturalmente all'area metropolitana di Torino
con circa 34 mila euro; seguono la provincia di Alessandria, quella di Cuneo e Torino resto della
provincia con poco più di 3 milioni di euro.
Al 31 dicembre 2008 gli interventi finanziati hanno riguardato prevalentemente le nuove
costruzioni, (il 39% degli interventi) mentre solo il 7% sono stati destinati al recupero.
Solo il 4% va poi al riuso delle aree industriali dismesse, mentre le aree destinate all'edilizia
residenziale pubblica e quelle di riqualificazione urbana riguardano quasi la metà degli
interventi finanziati; “si tratta di un ventaglio ampio di ricaduta territoriale che può essere letto
come elemento di pregio nella ricerca di mix sociale ma che, nel contempo, testimonia il
progressivo esaurirsi delle aree destinate dai PRG all'edilizia pubblica. Segnala altresì una
maggiore incidenza dei costi di acquisizione delle aree che devono essere reperite sul mercato
privato”. Nel dettaglio56 questi gli interventi finanziati per provincia dalla Regione Piemonte:
! Provincia di Alessandria: 14 interventi per un totale di 223 alloggi, 102 solo nella città di
Alessandria. 29 gli alloggi su cui è stato fatto un intervento di recupero, tutti gli altri
sono nuove costruzioni. L'operatore finanziario è sempre l'ATC di Alessandria, tranne che
per l'intervento del Comune di Stazzano che ha visto il recupero di 9 alloggi.
! Provincia di Cuneo: 9 interventi per un totale di 152 alloggi, di cui solo 20 in comuni
55 Osservatorio Condizione Abitativa Regione Piemonte
56 Tutti i dati sono pubblicati nel report della Regione Piemonte “L'attuazione del Programma Casa 10.000 alloggi entro
il 2012”. Relazione sul primo biennio al 31 dicembre 2008.
29
diversi da Asti. 8 alloggi su cui è stato fatto un intervento di recupero, tutti gli altri sono
nuove costruzioni. L'operatore finanziario è sempre l'ATC di Asti, tranne che per
l'intervento del Villanova d'Asti che ha visto il recupero di 8 alloggi.
! Provincia di Biella: 5 interventi per un totale di 114 alloggi, di cui solo 72 a Biella frutto
di una ristrutturazione urbanistica. Altri due interventi (42 alloggi) sono nuove
costruzioni nel Comune di Cossato. L'operatore finanziario è sempre l'ATC di Biella.
! Provincia di Cuneo: 23 interventi per un totale di 335 alloggi, di cui 111 nella città di
Cuneo. 200 alloggi di nuova costruzione, 109 sono frutto di interventi di recupero, 26 di
una ristrutturazione urbanistica. L'operatore finanziario è l'ATC di Cuneo per quanto
riguarda 12 interventi; per gli altri 11 casi sono stati finanziati i comuni (Canale,
Monesiglio, Demonte, Villafalletto, Priola, Garessio, San Michele Mondovì, Cuneo, Viola).
! Provincia di Novara: 8 interventi per un totale di 117 alloggi, di cui 24 nella città di
Novara. 87 sono alloggi di nuova costruzione, 30 ottenuti da interventi di recupero.
L'operatore finanziario è l'ATC di Novara in tutti i casi, tranne che per il comune di
Armeno.
! Provincia di Vercelli: 6 interventi per un totale di 93 alloggi, tutti nella città di Vercelli.
42 alloggi nuove costruzioni, 51 recuperi. L'operatore finanziario è sempre l'ATC di
Vercelli, tranne che per un intervento di cui è promotore il Comune.
! Provincia del Verbano Cusio Ossola: 6 interventi, per un totale di 81 alloggi, 58 solo a
Verbania. 33 nuove costruzioni, gli altri interventi di recupero. L'operatore finanziario è
l'ATC di Novara per 4 interventi, il Comune di Verbania ha gestito gli altri due.
! Provincia di Torino, Area Torino Metropolitana: 28 interventi, per un totale di 752
alloggi, 10 nella città di Torino. La tipologia di interventi è più variegata rispetto alle
altre provincie: 371 sono alloggi di nuova costruzione, 47 recuperi urbani, 334 AA.
L'operatore finanziario è l'ATC di Torino per 15 interventi e per 302 alloggi; gli altri
interventi sono gestiti dai Comuni (Torino, Moncalieri, Venaria, Pianezza, Volvera, Leinì)
! Provincia di Torino, esclusa Torino area metropolitana: 13 interventi per un totale di 156
alloggi così distribuiti: 28 a Carmagnola, 26 a Castellamonte, 21 a Ivrea, 19 a None, 18
a Carignano, 18 a Pinerolo, 12 a Forno Canavese, 7 a Cavour, 6 a Rivara, 1 a Poirino.
104 sono alloggi di nuova costruzione, 13 di recupero, 10 di riqualificazione urbanistica,
29 AA. L'ATC di Torino è l'operatore finanziario in 11 casi, il Comune di Cavour e quello
di None lo sono negli altri due.
30
3. POLITICHE ABITATIVE E GIOVANI
La popolazione di età compresa tra i 18 e i 35 anni in Piemonte è pari a 870.407 ed è diminuita
del 2,1% rispetto al 2008 quando era pari a 889.154 e decisamente inferiore alla popolazione
anziana, superiore ai 65 anni, che è pari a 1.015.217.
Nella provincia di Torino lo stesso campione si aggira attorno a 456.455, diminuendo anch'esso
del 2,2% rispetto al 2008. Anche i dati relativi alla città di Torino seguono questo trend:
183.792 sono i giovani nel 2009, 187.301 nel 2008 (+1,9%)57.
Le politiche pubbliche negli ultimi anni hanno avuto l'obiettivo di coesione sociale e di sviluppo
economico; vengono pertanto favorite le collaborazioni tra pubblico e privato in modo tale da
aumentare l’offerta di alloggi in affitto a prezzi accessibili, ma anche di garantire una qualità
abitativa dignitosa per tutti. La maggior parte degli esperimenti in atto nel campo dell'abitare
sono infatti finanziati non solo dall'ente pubblico, ma anche da altri organismi come imprese,
cooperative, associazioni, fondazioni, banche; l'ente pubblico, dopo aver fatto un bilancio
dell'esperienza, deciderà se inserire tali sperimentazioni tra le sue linee guida.
Le politiche abitative pubbliche, accanto al pilastro fondamentale dell’ERP, che da anni non
beneficia dei necessari finanziamenti e richiede di un forte rilancio, adottano nuovi strumenti di
pianificazione urbanistica, di servizi di supporto immobiliare, di sperimentazione di nuove
tipologie abitative. Sotto il profilo della pianificazione urbanistica uno strumento prezioso è dato
da una variante al P.R.G. che obbliga chi costruisce per più di 4.000 mq a vendere al comune il
10% del costruito, destinandolo comunque alla locazione in caso di mancato acquisto, oppure
ancora una variante in fase di predisposizione, per realizzare edilizia sociale su una serie di
aree destinate a servizi.
L'intevento pubblico si sviluppa in moltissime misure con regole generali diverse: alcuni sono
diretti alla realizzazione di nuovi alloggi (nuovi edifici o recupero di stock abitativo già
esistente) destinati a specifici bacini di utenza, altri intervengono per mettere in contatto la
proprietà che dispone di alloggi liberi con famiglie che ne hanno bisogno. I finanziamenti
erogati possono essere rivolti e distribuiti, secondo la logica del bando e di una graduatoria o ai
singoli cittadini o alle imprese, enti, cooperative che realizzano un intervento sul territorio. La
maggior parte delle linee di azione pubbliche sono rivolte alla locazione, poichè proprio nelle
famiglie che vivono in affitto si annida la quota maggiore di indigenti; questa è un cambio di
tendenza introdotta a partire dal 2006, dato che prima le politiche erano indirizzate soprattutto
all'acquisto.
Sia il Piano Casa del Comune di Torino che il Programma Casa “10.000 alloggi entro il 2012”
della Regione Piemonte hanno tra i suoi obiettivi quello di “intervenire a favore delle fasce
deboli della popolazione, che hanno difficoltà a trovare una soluzione abitativa stabile e
decorosa, con l'offerta di alloggi in affitto a prezzi accessibili rispetto alle capacità di reddito”,
ma anche di “supportare con specifiche misure la ricerca della casa da parte di giovani e
anziani e favorire il mix sociale” (Report sul primo biennio del Piano Casa della Regione
Piemonte).
57 Dati: Banca Dati Demografica Evolutiva della Regione Piemonte
31
Nel panorama delle azioni promosse dagli enti pubblici alcuni sono dedicate interamente ai
giovani (es. Programma Giovani della Regione Piemonte o Progetto C.A.S.A. del Comune di
Torino), in altre questi concorrono al pari di altre persone (es. case popolari).
3.1. Case popolari
Nelle case popolari l'età non è uno dei requisiti per accedervi, ma l'età deve accompagnarsi ad
altre condizioni che il regolamento prende in esame (senza fissa dimora, disabilità, tipo di
reddito, condizione lavorativa).
Prendendo in esame i dati pubblicati dal Comune di Torino58 sul totale di 9.456 domande
presentate al bando del 2007, il 10,67% è rappresentato da richieste di minori di 30 anni
(1.009 domande) percentuale che aumenta fino al 42,02% se consideriamo i minori di 40 anni
(3.973 domande).
Considerato che la Città di Torino assegna alloggi a chi raggiunge 10 punti sono rientrate in
graduatoria e avranno possibilità di accedere ad una casa popolare:
! 108 domande delle 1.009 richieste presentate da persone minori di 30 anni;
! 431 domande delle 2.964 richieste presentate da persone di età compresa tra 30 e 40
anni.
Nel bando generale del 2007 (come nel 2004) il Comune ha assegnato il 20% degli alloggi che
si sono resi disponibili su base annua a nuclei familiari giovani, solitamente poco presenti nelle
case popolari, per favorire il mix sociale. In realtà solo poche decine di giovani hanno potuto
accedere all'abitazione: il meccanismo delle assegnazioni tramite bando è infatti solo uno di
quelli attraverso cui si può accedere alla casa e lo stock abitativo di ERPS rimane ancora molto
esiguo se confrontato alla domanda. Nel 2010 su un totale di 530 assegnazioni solo 140
derivano da bando comunale e il 20% destinato ai giovani si traduce in 28 abitazioni, un
numero davvero poco utile a risolvere l'emergenza abitativa giovanile.
La quota generale di nuclei familiari composti da giovani (età inferiore a 35 anni) attualmente
residenti in una casa popolare nella provincia di Torino è di 558 ma, la maggior parte di questi
sono figli rimasti nell'abitazione dopo trasferimento o decesso dei genitori, originari
assegnatari. A Torino 131 sono i contratti registrati negli ultimi 5 anni relativi ad alloggi abitati
da nuclei familiari giovani di età inferiore ai 35 anni. I 558 nuclei sono composti per la maggior
parte da persone di nazionalità italiana, per l'esattezza 1.129 e la fascia di reddito in cui si
collocano è prevalentemente la A con 478 nuclei; in modo piuttosto eterogeneo si distribuisce il
centinaio di nuclei rimanenti59.
58 Città di Torino. Bando generale 5/2007 per l'assegnazione in locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica
sovvenzionata. Caratteristiche e dimensioni della domanda abitativa.
59 Dati ATC aggiornati a febbraio 2011
32
3.2. Edilizia agevolata e agevolata sperimentale
In questo comparto la presenza dei giovani è maggiore rispetto alle case popolari in cui la
caratteristica “essere giovane” non è condizione sufficiente per accedere ad un alloggio.
Sempre più persone si rivolgono alle cooperative o imprese che realizzano alloggi di edilizia
agevolata perchè sanno di poter affrontare un canone d'affitto inferiore a quello del libero
mercato e di poter un giorno anche diventare proprietari della stessa abitazione, prospettiva
interessante soprattutto per le giovani coppie.
Nel primo biennio 2007 – 2008 la Regione Piemonte ha finanziato 1.512 alloggi con 74.672.162
!. Questo settore si è dimostrato più dinamico rispetto a quello dell'edilizia sovvenzionata dal
momento che “i bandi, nell'ottica di una accelerata messa a disposizione di nuovi alloggi,
ammettevano il finanziamento di opere in corso di realizzazione e che gli interventi attuati con
il concorso di opere private riescono talvolta ad essere attivati in anticipo rispetto all'intervento
pubblico”60.
Gli alloggi sono frutto di interventi di nuova costruzione (90%), di ristrutturazione urbanistica
(8%) e di recupero (2%). Per quanto riguarda la localizzazione gli interventi sono stati
realizzati in aree di nuovo impianto (37%), area ERP (28%), area di riqualificazione urbana
(21%), area di completamento (10%), area edificata (3%).
Nel dettaglio, nel primo biennio, sono stati finanziati i seguenti interventi:
! Provincia di Alessandria: 16 interventi per 185 alloggi (157 di Edilizia Agev. e 28 di Ed.
Agev. Sperim), di cui 74 ad Alessandria. 28 sono interventi di recupero e riqualificazione
urbanistica, tutti gli altri sono nuove costruzioni. I Comuni hanno gestito solo 3 degli
interventi (Cereseto, Gabiano, Villanova Monferrato), gli altri sono gestiti da imprese e/o
cooperative.
! Provincia di Asti: 3 interventi, solo di edilizia agevolata, tutti ad Asti, per un totale di 42
alloggi di nuova costuzione. Gli operatori finanziari sono due cooperative.
! Provincia di Biella: 3 interventi, solo di edilizia agevolata, uno a Biella e due a
Gaglianico, per un totale di 36 alloggi. Gli operatori finanziari sono una cooperativa e
l'ATC di Biella.
! Provincia di Cuneo: 15 interventi per 125 alloggi (110 di Edilizia Agev. e 15 di Ed. Agev.
Sperim), di cui 55 a Cuneo; tutte sono nuove costruzioni. I Comuni non hanno gestito
alcun intervento, tutti sono gestiti da imprese e/o cooperative.
! Provincia di Novara: 11 interventi per 120 alloggi (94 di Edilizia Agev. e 26 di Ed. Agev.
Sperim), di cui 57 a Novara; tutte sono nuove costruzioni. I Comuni non hanno gestito
alcun intervento, tutti sono gestiti da imprese e/o cooperative eccetto per due interventi
dell'ATC di Novara.
! Provincia di Verbania: 6 interventi per 48 alloggi (39 di Edilizia Agev. e 9 di Ed. Agev.
Sperim), di cui 19 a Verbania; tutte sono nuove costruzioni, gestiti da imprese e/o
60 Report della Regione Piemonte “L'attuazione del Programma Casa 10.000 alloggi entro il 2012. Relazione sul primo
biennio al 31 dicembre 2008.
33
cooperative.
! Provincia di Vercelli: 5 interventi per 42 alloggi (33 di Edilizia Agev. e 9 di Ed. Agev.
Sperim), tutti a Vercelli; tutte sono nuove costruzioni, gestiti da imprese e/o
cooperative.
! Provincia di Torino, area Metropolitana: 36 interventi per 542 alloggi (447 di Edilizia
Agev. e 95 di Ed. Agev. Sperim), di cui 67 a Torino; quasi tutte sono nuove costruzioni,
5 sono ristrutturazioni urbanistiche. Gli operatori finanziari sono: ATC di Torino (3
interventi), Comune di Torino (1 intervento), Comune di Moncalieri (1 intervento),
imprese e cooperative.
! Provincia di Torino, esclusa area metropolitana: 32 interventi per 333 alloggi (227 di
Edilizia Agev. e 106 di Ed. Agev. Sperim), di cui 129 a Chivasso e 83 a Carmagnola; tutti
sono nuove costruzioni tranne che per 2 interventi di ristrutturazioni urbanistiche. Gli
operatori finanziari sono: ATC di Torino (1 intervento), Comune di Chivasso (2
interventi), Comune di Ciriè (2 interventi), imprese e cooperative.
3.3. Le agenzie sociali per la locazione
Il Piano Casa della Regione Piemonte intende sostenere e incoraggiare la stipula di contratti di
locazione a canone convenzionato ai sensi della Legge 431/1998 attraverso specifiche agenzie
pubbliche che si propongono come garanti con i proprietari di abitazioni nel caso di famiglie
“deboli”; inoltre (secondo modalità diverse su tutto il Piemonte) le agenzie dispongono di un
fondo di garanzia nel caso l'inquilino diventasse moroso.
La novità riguardante i giovani è che nel secondo biennio la Regione ha introdotto come
vincolo, per i i Comuni interessati a beneficiare di un finanziamento per l'apertura o lo sviluppo
di un'agenzia, il fatto che diano anche a questo gruppo la possibilità di accesso, fino ad oggi
limitata alle sole emergenze abitative.
Nel 2007 è stato concesso un finanziamento, a tutte le domande pervenute, che ha permesso
la costituzione di 15 nuove agenzie e lo sviluppo e consolidamento di 3 agenzie già esistenti
(Torino, Alpignano, Verbania). L'agenzia Lo.ca.re del Comune di Torino coinvolge non solo il
capoluogo, ma è il riferimento per 11 comuni della cintura: Collegno, Grugliasco, Moncalieri,
Nichelino, Orbassano, Piossasco, Rivalta di Torino, Rivoli, Settimo Torinese, Torino, Venaria
Reale. Gli altri comuni cha hanno presentato richiesta alla Regione per realizzare un'agenzia di
locazione sono Alpignano, Asti, Beinasco, Fossano, Ivrea, Pinerolo, Verbania.
Nel biennio 2007 – 2008 sono stati stipulati presso le agenzie circa 700 contratti convenzionati
con una lista d'attesa di 600 famiglie.
3.4. Lo sportello Lo.ca.re del Comune di Torino
Il servizio, che ha l'obiettivo di favorire l'incontro tra domanda e offerta sul mercato privato
della locazione, ha raggiunto risultati valutati dalo stesso Comune molto positivamente: dalla
costituzione poco meno di 3.000 famiglie in condizioni di emergenza abitativa hanno trovato
34
casa attraverso Lo.ca.re, con un costante incremento dei contratti convenzionati. Molte sono le
persone che si sono rivolte per accedere al fondo di garanzia per le morosità incolpevoli.
Dal 2001 al 2010 sono stati stipulati 1.265 contratti a persone di età minore di 35 anni, circa
120 l'anno61.
3.5. Il Fondo per il sostegno alla locazione
A Torino sono circa il 43% del totale le famiglie che non abitano in alloggio di proprietà. Il
Fondo nazionale è una misura di sostegno del reddito, prevista dalla legge che ha liberalizzato i
canoni, fondamentale per consentire a moltissime famiglie di non essere espulse dal mercato
privato della locazione. Non si hanno dati circa i finanziamenti erogati in favore dei giovani, ma
si può supporre che siano una buona percentuale in quanto un'alta incidenza del canone di
locazione sul reddito è una delle caratteristiche per poter accedere al sussidio e i giovani, non
potendo facilmente accedere alle case popolari, sono costretti a rivolgersi al libero mercato
anche se si trovano in una situazione di disagio economico dovuto a una precarietà lavorativa
altamente diffusa.
Dal 2000 al 2008 il contributo medio è calato sensibilmente passando da 1.430 ! a 734 !, con
il picco positivo di 1.688 ! nel 2001 e negativo di 547 ! nel 2003. Il numero di domande
presentate dai cittadini è invece aumentato, passando da 5.108 a 13.073 nel 2009.
Nell’anno 2009 la Città ha attivato la IX edizione del bando relativo al “Fondo nazionale per il
sostegno alla locazione” raccogliendo 13.072 domande di famiglie il cui canone di locazione ha
avuto, nell’anno 2008, una rilevante incidenza sul reddito. In tutto il territorio piemontese le
domande presentate sono aumentate del 23,6% dalla I alla X edizione, passando da 8.263 a
34.990. I comuni richiedenti passano da 321 a 771. I fondi messi a disposizione sono
aumentati dalla I alla VII edizione (da 19 a 29 milioni di euro circa) per poi ridursi
drasticamente nelle ultime tre edizioni (28,5 milioni nell'VIII ed; 24,5 milioni nella IX ed; 7,5
milioni di euro nella X ed). Il contributo medio concesso passa quindi da 1.511 ! della II
edizione a 466 ! dell'ultima, quando il fabbisogno soddisfatto diventa solo del 21%.
Prendendo in esame l'ultima edizione, la decima e le richieste di accesso al fondo suddivise per
province notiamo che la percentuale più alta di famiglie richiedenti è concentrata nell'area di
Alessandria (1,58%), più che a Torino (1,04%); il fabbisogno soddisfatto invece è più alto nella
provincia di Biella e Novara.
61 Fonte: Comune di Torino
35
4. MODALITÀ ABITATIVE GIOVANI
4.1. La coabitazione
L'instabilità dovuta all’incertezza di un posto di lavoro, le difficoltà a reperire abitazioni adatte
alle buone esigenze spingono sempre più persone alla coabitazione sia tra sconosciuti che con
membri della stessa famiglia anche allargata. E’ chiaro che in questa realtà urbana l’individuo
si trova in una condizione di assoluto bisogno di senso di comunità, mentre le istituzioni
cercano di stimolare nuove forme di welfare (maggiormente capaci di venire incontro ad
esigenze sempre più diversificate, con risorse decrescenti) e dare risposte più efficaci ai temi
della sicurezza, dello spaesamento, della congestione e dell’abitare. La coabitazione
rappresenta un bell'esempio progettualità, perché capace di rispondere alle nuove esigenze di
abitare. È lo stesso concetto che sta alla base di numerosissime esperienze caratterizzate dal
prefisso “c o ” : co-housing, co-working, co-sharing, esperienze basate sull'autogestione o
autoproduzione massa in atto dalle persone che fanno parte di una rete sociale tenuta assieme
da un interesse comune che non si realizzerebbe invece se a portarla avanti fossero i singoli
soggetti.
Vi sono altri fattori che propendono per la bontà del coabitare nel far mutare rotta alla
metropoli contemporanee: garantisce una maggiore sicurezza (perché stimola il controllo
sociale e il presidio dei quartieri), allevia la domanda di mobilità accentrando intorno agli utenti
una serie di servizi (es. l’asilo nido) che erano decentrati sul territorio, garantisce una maggiore
varietà all’offerta immobiliare (tendendo così a riequilibrare domanda e offerta e a calmierare i
prezzi). I giovani si orientano verso la coabitazione, perché rappresenta una soluzione
funzionale, economica, innovativa e già molto diffusa nelle grandi città europee, soluzione che
consente di trovare sistemazioni sostenibili in tempi brevi.
La scelta di coabitare tuttavia non si può ridurre solo a una questione economica; negli ultimi
anni infatti si stanno diffondendo iniziative realizzate da chi sta adottando il concetto di
condivisione a 360°, come filosofia di vita. Ritornando al settore abitativo proprio a Torino è
nata ad esempio l’Associazione CoAbitare che ha l’obiettivo di promuovere e attivare
esperienze di cohousing in palazzi acquistati dal gruppo che decide di partecipare al progetto.
4.2. Studenti fuori sede e residenze universitarie
Sportello Casa e il nuovo servizio ad esso collegato, “Garanzia Cauzione”, sono dedicati agli
studenti che cercano una soluzione abitativa sul mercato privato, ma offrono anche interessanti
opportunità ai proprietari di immobili che possono beneficiare di detrazioni fiscali.
Inoltre con l'introduzione del servizio “Garanzia Cauzione” l'EDISU fa da garante presso il
proprietario al posto dello studente (se in possesso dei requisiti richiesti) per quanto riguarda il
deposito cauzionale.
36
In Piemonte si sono rivolti allo Sportello Casa dell'EDISU62:
2006 2007 2008 2009 2010
Offerte
(numero posti letto in abitazioni) 733 842 1014 1275 1188
Iscritti (studenti universitari) 1237 1149 1698 1393 1298
Proprietari di alloggi / / 281 342 262
Questi invece i dati sulle residenze universitarie gestite dall'EDISU:
SERVIZIO ABITATIVO – TORINO
2009/2010 2010/2011
Posti letto disponibili 1721 1979
Domande presentate 3338 3398
Idonei al 1/10/2010-esuberi 854 561
Idonei al 31/12/2010 0 0
Idonei al 30/04/2010 0 /
SERVIZIO ABITATIVO – ALTRE SEDI Piemonte
2009/2010 2010/2011
Posti letto disponibili 254 230
Domande presentate 260 243
Idonei al 1/10/2010-esuberi 2 18
Idonei al 31/12/2010 0 8
Idonei al 30/04/2010 0 /
Inoltre a Torino esistono numerose strutture private che mettono a disposizione un totale di
circa 1500 posti letto per un costo di circa 300 ! al mese per una camera singola (circa 250 !
per una doppia). Ricordiamo invece che i beneficiari di borsa di studio EDISU non pagano
alcuna retta mensile per la sistemazione nelle residenze universitarie.
4.3. Il servizio StessoPiano
StessoPiano si rivolge principalmente ai giovani che, pur non trovandosi in una situazione di
marginalità sociale e/o economica, non possono accedere a una casa adeguata, in termini di
qualità, dimensioni, titolo legale di godimento, a causa della difficoltà ad offrire ai proprietari le
garanzie richieste; il 72% dei coabitanti lavoratori, infatti, non guadagna più di 1.000 ! al mese
e solamente una minoranza ha contratti a tempo indeterminato. Questi i dati63 relativi ai primi
due anni.
Dei 224 i giovani che hanno trovato casa con il servizio:
62 Dati forniti dall'EDISU Piemonte – Ente Regionale per il Diritto allo Studio Universitario del Piemonte.
63 Dati forniti dalla Cooperativa Tenda Servizi
37
! il 53% circa dei coabitanti sono studenti;
! il 37% sono lavoratori;
! il 10% sono studenti/lavoratori;
! il 73% sono italiani, il 27% sono stranieri.
Dei 117 contratti stipulati inclusi quelli con i giovani che hanno sostituito i coabitanti in uscita
dagli alloggi (subentri):
! il 67% dei contratti stipulati nel secondo anno di progetto sono convenzionati;
! il 26% sono di tipo transitorio;
! il 7% sono di libero mercato.
Grazie alla crescente fiducia accordata a StessoPiano dai proprietari di immobili, nel secondo
anno di sperimentazione il 98% degli alloggi affittati sono stati reperiti sul mercato senza
passare tramite le agenzie immobiliari, limitando così le spese di ingresso nell’alloggio
sostenute dai coabitanti.
4.4. La Comunità dei Tessitori
La “Comunità dei Tessitori” nasce nel 2006 in seguito alla proposta dell'amministrazione
comunale, fatta ai giovani, di scambiare la casa con il lavoro: alloggi in affitto a canone libero
per una durata di otto anni, in cambio di dieci ore di volontariato alla settimana. E’ ben
evidente però che, seppure questa si possa considerare una buona opportunità per
un’autonomia abitativa, non si tratta di una soluzione a lungo termine.
Al momento64 i giovani coinvolti, legati a Acmos (associazione legata al Gruppo Abele), sono
tredici, divisi in 12 alloggi di edilizia popolare nel pieno centro della città, nei palazzi di via San
Massimo 31 – 33 e via Giolitti 40. Per quanto riguarda i canoni d’affitto le cifre sono più basse
rispetto a quelle del mercato, poiché si aggirano intorno ai 210! per gli alloggi ad uso singolo e
250! per quelli ad uso doppio, spese escluse. Non vi è alcun limite di tempo di permanenza per
i giovani della comunità, ma come ci suggerisce il responsabile 65, le difficoltà nel creare
rapporti con gli inquilini sono tante e dunque la durata minima di una permanenza all'interno
del palazzo è di due anni almeno.
Le attività svolte variano in base alle necessità del palazzo, si spazia dalla più semplice
organizzazione di eventi volti a creare legami tra gli inquilini e il territorio circostante, al più
complesso sostegno agli inquilini che patiscono particolari disagi, piuttosto che la prevenzione e
gestione dei conflitti. Inoltre, i giovani della comunità, in collaborazione con i supermercati
Coop, si occupano del ritiro di prodotti in scadenza con il camion-frigo di Acmos e della loro
distribuzione agli inquilini durante la giornata di sabato.
64 Dati forniti dalla Comunità dei Tessitori. Gennaio 2011.
65 Ezio Miglio, intervistato nel gennaio 2011
38
4.5. La coabitazione solidale Biloba
La Cooperativa Biloba, con lo stesso criterio adottato dall’associazione Acmos, offre alloggi in
coabitazione a giovani dai 18 ai 30 anni, con un canone d'affitto di 170 ! al mese, spese
comprese, in cambio di dieci ore settimanali di volontariato. Gli alloggi sono cinque di circa
45m" l’uno e sono situati in via Poma e via Scarsellini (Mirafiori Nord) a Torino, dotati di cucina,
bagno e due camere e arredati secondo criteri di sostenibilità ambientale. Ci sono dunque
diverse camere singole pronte a ospitare giovani in cerca di una prima autonomia abitativa,
tramite un contratto di un anno rinnovabile solo per altri dodici mesi: questo per consentire il
continuo ricambio dei posti disponibili di fronte alla sempre più crescente domanda.
4.6. Il portierato sociale di Via Nizza
La cooperativa Tenda Servizi gestisce 4 monolocali e uno spazio comune all'interno delle case
popolari di Via Nizza 15-17 di proprietà del Comune di Torino, tutti ristrutturati e arredati. A
partire da settembre 2010 gli alloggi sono stati assegnati a 5 ragazzi che in cambio di 10 ore di
lavoro settimanale all'interno del condominio usufruiscono di un affitto “agevolato” di 250 ! al
mese, comprese spese; il contratto d'affitto è di un anno, rinnovabile dietro verifica del
Comune di Torino.
4.7. Il Programma Giovani
Il “Programma Giovani” della Regione Piemonte66 ha riscosso un buon successo tra i coloro che
hanno presentato domanda nel 2007 al fine di ottenere un contributo in conto capitale per il
recupero della prima casa che deve essere ubicata esclusivamente sul territorio piemontese
(anche se veniva data priorità agli interventi di recupero da realizzarsi su un edificio rurale o in
un Comune del Piemonte con popolazione residente, alla data del 31 dicembre 2006, inferiore a
1.500 abitanti).
Le domande ammesse a finanziamento sono state il doppio di quelle ipotizzate in origine e cioè
1.400 al posto di 700, motivo per cui sono state raddoppiate le risorse dedicate, passando
quindi da 8.750 milioni di euro a 17.500 milioni di euro, grazie all'utilizzo di economie
realizzate nell'edilizia sovvenzionata. Nel dettaglio al momento della formazione delle
graduatorie la situazione era la seguente: 4346 domande presentate; 3854 domande
ammissibili; 1400 domande finanziate; 492 domande escluse; 17.500.000 ! la disponibilità
finanziaria. Per quanto concerne il Comune di Torino, sono state ammesse a finanziamento
circa 60 domande. Questa invece la fotografia dei richiedenti circa la condizione familiare:
nucleo familiare già costituito (50,2%); persona uscita dal nucleo familiare d'origine (28%);
coppia di nuova formazione (18,8%); famiglia monoparentale (3%).
Nonostante il successo riscontrato va ricordato che tale iniziativa, pur essendo rivolta ai giovani
(di età inferiore ai 35 anni) e mettendo a disposizione un contributo a fondo perduto di 12.500
66 Tutti i dati sono pubblicati nel report della Regione Piemonte “L'attuazione del Programma Casa 10.000 alloggi entro
il 2012. Relazione sul primo biennio al 31 dicembre 2008.
39
! per interventi di recupero della prima casa, escludeva di fatto coloro che vivono in affitto.
4.8. Il progetto C.A.S.A. Ciascuno A Suo Agio
Il progetto “C.A.S.A. Ciascuno A Suo Agio” intende favorire l’indipendenza abitativa dei giovani,
tra i 20 e i 30 anni, residenti a Torino. L'iniziativa promossa dal Comune di Torino, realizzato in
partenariato con la Compagnia di San Paolo, è stato giudicato il migliore tra quelli di 14 città
italiane che hanno risposto all’avviso pubblico emanato dalla Presidenza del Consiglio dei
Ministri.
I giovani che decidono di lasciare la casa di famiglia possono fare domanda per accedere a un
prestito da un Fondo Rotativo, che la Città ha istituito con l’obiettivo di fornire un primo
essenziale sostegno per crearsi una propria indipendenza abitativa. L’entità del prestito viene
concordata con il richiedente, che può valutare la quota mensile da restituire in base alla
propria capacità finanziaria, entro un massimo di 3.500 !. E’ stato istituito, con le risorse
assegnate dal finanziamento nazionale, pari a 106.500 ! un fondo di garanzia, una forma di
incentivo e tutela rivolta e destinata ai proprietari che affittino l’alloggio con contratto
convenzionato ai giovani individuati quali beneficiari del Fondo Rotativo; viene utilizzato dalla
Città per corrispondere al proprietario fino ad un massimo di 9 mensilità di canone di locazione
in caso di morosità e a fronte di sfratto esecutivo a carico del giovane locatario entro i primi 3
anni del contratto con esso stipulato. Dal 7 settembre a oggi lo sportello “Abitare giovani”
presso il centro Informagiovani ha registrato 420 passaggi e relative richieste di informazioni.
109 sono le domande presentate, 65 i prestiti erogati e 44 le domande da perfezionare per la
stipula o per la registrazione del contratto.
Di recente istituzione, nell'ambito del progetto C.A.S.A, il bando rivolto a giovani tra 20 e 30
anni, per l'assegnazione per sorteggio di 38 alloggi di proprietà pubblica completamente
ristrutturati, nella circoscrizione 2 e nella circoscrizione 6. Gli appartamenti saranno affittati con
contratti convenzionati della durata di 5 anni (3 + 2) con un canone di affitto variabile da 160 a
350 ! mensili a cui bisognerà aggiungere spese di condominio e di riscaldamento, spese per le
utenze (luce, gas, acqua) e tassa raccolta rifiuti.
40
5. HOUSING SOCIALE
Le iniziative di housing sociale negli ultimi anni stanno diventando numerose e diversificate per
quanto riguarda ente promotore, beneficiari e tipologia edilizia; il Piemonte e Torino in
particolare possono essere considerate all'avanguardia circa la conduzione di questi programmi,
tuttavia si sta parlando ancora di sperimentazione, non di soluzione di un problema così vasto e
complesso come quello dell'emergenza abitativa. Alcuni programmi di housing sociale trovano
nei giovani gli interlocutori ideali poichè più di altri (anziani, genitori con figli, famiglie) si
“adattano” a soluzioni abitative poco tradizionali come la coabitazione, la condivisione di spazi,
la sistemazione in residenze temporanee.
Il Programma Casa della Regione Piemonte ha adottato la linea di azione “Housing Sociale” in
via sperimentale: ciò rende il piano piemontese un programma moderno che si colloca a metà
tra forme tradizionali di edilizia residenziale pubblica e nuove forme di edilizia sociale di
derivazione europea.
Il co-finanziamento pubblico risulta imprescindibile per l’avvio di un programma di social
housing, così come per tutte le iniziative riconducibili al tema generale della realizzazione di
alloggi sociali. La misura del co-finanziamento varia in relazione alla tipologia di intervento: è
minore per gli alloggi individuali destinati alla locazione permanente dove l’equilibrio economico
può essere più facilmente raggiunto, è maggiore per le residenze temporanee, in particolare
per gli alloggi destinati all'inclusione sociale.
Il bando regionale per la selezione dei casi pilota, che si è chiuso il 15 ottobre 2008, ha portato
al finanziamento di 20 progetti, con un budget di 12.907.042, così suddivisi: 112 alloggi, 17
microcomunità o residenze collettive; 6 dei progetti si sono realizzati a Torino, 4 nella provincia
di Torino, 1 nella provincia di Asti, 5 nella provincia di Alessandria, 3 nella provincia di Novara e
1 in quella di Vercelli. I beneficiari del contributo sono i Comuni, le ATC o le cooperative che
realizzano nuove costruzioni o interventi di recupero.
Anche il Comune di Torino sta sperimentando iniziative di housing sociale tentando di dare
risposta ai nuovi bisogni di emergenti legati alla fragilità sociale e alla temporaneità, esigenze
che non trovano risposta nelle politiche edilizie tradizionali o in quelle sociali.
Come dice l'architetto Magnano67 “l’idea di fondo del piano casa del Comune di Torino è che,
pur continuando ad essere necessario l’intervento sulle case popolari per i meno abbienti, per i
disperati e per quelli che non ce la fanno, questo sempre di meno basta ad essere la risposta
per cui ci siamo sforzati nell’arco degli ultimi dieci anni, si può dire, di ampliare l’offerta di
formule, di modalità di azioni che, per un verso sono di carattere generale come il fondo “aiuto
alla locazione”, per altri versi possono essere più specifici e rivolti a categorie di fragilità. Posto
che si esce dal bisogno conclamato e si cerca di affrontare il bisogno indotto dalla fragilità è
chiaro che cambiano drasticamente i soggetti e cambia anche drasticamente la formula che si
può proporre…se si tratta di fragilità legata all’età quindi anziani auto-sufficienti ma con
67 Intervista effettuata nel novembre 2010
41
problematiche di tipo sociale o se si tratta di giovani in uscita dalla famiglia e appena entrati
nel mondo del lavoro e in cerca di autonomia, banalmente le risorse che si possono mettere in
gioco da parte delle persone medesime sono molto diverse. Quindi ci sono una pluralità di
azioni”.
Le forme in cui si realizzano le politiche di housing sociale fanno parte delle seguenti tipologie:
! residenze temporanee (albergi sociali, coabitazioni e condomini solidali, residenze
collettive). Possono offrire, per un periodo di tempo limitato, una prima risposta alla
perdita di stabilità dovuta a cambiamenti sistemici quali le trasformazioni
dell’organizzazione del lavoro, l’irrigidimento del mercato abitativo in locazione o le
modificazioni dell’organizzazione familiare. Tra i beneficiari delle residenze temporanee, i
cui requisiti sono determinati dai Comuni, sono compresi anche i giovani lavoratori o
studenti lavoratori, stagisti, borsisti, ricercatori, studenti universitari, partecipanti a
corsi di formazione o master.
! alloggi individuali destinati alla locazione permanente (a canoni inferiori a quelli del
libero mercato con eventuale futura possibilità di riscatto per quei cittadini che pur
avendo redditi superiori al limite di permanenza nell’edilizia sovvenzionata, non riescono
ad accedere al mercato della libera locazione o della proprietà).
Di seguito saranno elencati e brevemente descritti alcuni progetti di housing sociale, già
realizzati o in corso d'opera, che costituiscono certamente un esempio di nuove modalità e un
tentativo di rispondere alle nuove esigenze sociali; tuttavia l'emergenza abitativa non può
certamente essere risolta da questo tipo di interventi per il numero comunque limitato di
persone a cui si rivolgono attualmente.
5.1. Condomini e coabitazioni solidali – “A Casa di Zia Jessy”
Il Condominio Solidale68 di via Romolo Gessi 4/6 a Torino nasce nel 2008 dalla ristrutturazione
di un vecchio edificio ATC composto da 60 monolocali disposti su ballatoio, una struttura che
offriva un servizio di accoglienza a persone senza fissa dimora, ma che da un punto di vista
funzionale non risultava efficiente poiché non offriva nessun altro servizio aggiuntivo. Si è
deciso, quindi, nonostante le polemiche, di chiudere e ristrutturare, trasformando i 60
monolocali in 30 bilocali per rendere le abitazioni più comode. Oggi risiedono nei 30 bilocali
persone singole o nuclei familiari, in modo temporaneo o più stanziale, che hanno dato vita ad
un buon mix sociale: anziani nativi ed immigrati a Torino, giovani madri con figli per lo più
vittime di tratta e di origine nigeriana, volontari aderenti all’Associazione assegnataria della
gestione del Condomino, l’AGS (Associazione Giovani Salesiani), giovani di età compresa tra i
16 e i 32 anni, provenienti da percorsi in strutture residenziali o affidamenti. La disparità
culturale è stato un grosso limite inizialmente, la presenza dei bambini e il lavoro fatto dall'AGS
sono stati però determinanti per l’instaurazione dei rapporti di buon vicinato e condivisione
68 Video di presentazione: http://www.youtube.com/watch?v=xu4rJ_Kd6IU
42
degli spazi.
5.2. L'albergo sociale – La Casa Albergo Sociale di Via Ivrea 24
L’albergo sociale, per sua stessa definizione, intende offrire una sistemazione abitativa
temporanea, per un lasso di tempo che varia da qualche settimana ad un anno, a tariffe
calmierate tra l’offerta privata e quella pubblica, rivolta a persone che per ragioni di carattere
sociale, familiare, economico, professionale, vivono in una fase di transizione o di momentanea
difficoltà. Oltre alla disposizione dell’alloggio, si tratta di una struttura in grado di offrire svariati
servizi socio-relazionali, sanitari e di accompagnamento rivolti non solo agli inquilini, ma aperti
all’intero territorio circostante. Si tratta dunque di un’attività di tipo economico, non
speculativo, gestita dal privato a costi di affitto contenuti in grado di offrire servizi e spazi
comuni.
Anche a Torino sta nascendo il primo esperimento di albergo sociale nella città, che aprirà
presumibilmente a settembre 2011 in Via Ivrea 24.
Sarà una struttura molto grande, con 450 posti letto organizzati in quattro formule diverse:
! formula albergo utile sia per lo sviluppo del turismo sociale che per l’ospitalità ai
famigliari di persone ricoverate negli ospedali locali;
! formula residence, adatta a famiglie con bambini;
! formula residence-alloggio, ideale ad accogliere famiglie per periodi che vanno di tre
mesi in tre mesi, utile ai lavoratori che si spostano per periodi medio-lunghi;
! formula campus, rivolta agli studenti per un periodo di otto mesi.
Per ogni 5-6 singole unità è prevista l’ipotesi di avere un soggiorno e una cucina in comune,
mentre il piano terra sarà destinato ad altri spazi comuni solitamente intesi come la lavanderia,
la stireria, il posto dove poter far giocare i bambini, la palestra, la sala di lettura. Inoltre, aperti
anche al pubblico, ci saranno: un ristorante, un poliambulatorio convenzionato a tariffe
moderate, un negozio lavastireria, un natural-market con prodotti naturali biologici a km0 e un
servizio chiamato “Progetto ToJob” che con la società di microcredito PerMicro dovrebbe
favorire l’inserimento lavorativo e l’accompagnamento all’autonomia. La Casa Albergo Sociale
sarà di libero accesso a chiunque; solo il 15% della struttura è gestita dal Comune di Torino e
prevede l’inserimento temporaneo di persone e famiglie che sono state sfrattate e che già
attualmente sono ospitate in alcuni alberghi della città a spese esorbitanti.
5.3. Residenze temporanee del Programma Housing
Altre due sono le residenze temporanee a Torino, a disposizione di soggetti che si trovano in
una situazione di vulnerabilità sociale e economica, che rientrano nel Programma Housing della
Compagnia di San Paolo. I due immobili, precedentemente ristrutturati, sorgono in Piazza della
Repubblica 14 e via San Pio V 14 e sono costituiti da 60 unità abitative tra mono, bi e trilocali
affittati a prezzi calmierati e un piano terreno destinato ai servizi comuni.
43
APPENDICE
ESPERIENZE ABITATIVE IN EUROPA
Sebbene ogni paese abbia la sua struttura ambientale, sociale, politica e storica e non sia
paragonabile ad un altro Stato, può essere comunque utile rivolgere uno sguardo a diverse
realtà, soprattutto a quelle che nascono direttamente dagli abitanti, che non trovando una
risposta da parte dello Stato o del mercato attuano grazie alla loro creatività, soluzioni abitative
innovative. Qui di seguito una carrellata di esempi, alcuni dei quali citati nel libro “Dalla casa
all'abitare”69 e nel documentario “Viaggio in Europa”70; inoltre, considerata la sua originalità,
citiamo anche un progetto cileno.
1. Elemental, progettazione e realizzazione di edifici convenzionali e low cost
(Cile)
Come dice lo stesso Alejandro Aravena, architetto cileno “Elemental organizza il progetto in
base a fattori diversi, economico e sociale in primis. Realizza progetti di abitazioni a basso
costo, in cui la struttura di base è la parte che viene consegnata al cliente, il quale terminerà le
finiture della propria casa a seconda delle proprie possibilità finanziarie. Ma, più in generale,
Elemental è un approccio più concreto al fare architettura oggi, calato nella realtà con una
metodologia d’intervento che evita il superfluo, indipendentemente dai budget a disposizione.
Un modo nuovo, sperimentale e innovativo di pensare allo sviluppo del pianeta in nome di una
maggiore qualità della vita quotidiana e del pianeta che abitiamo”.71 (Guerzoni, 2009). La città
può diventare mezzo per conquistare l'equità sociale e allo stesso tempo creare ricchezza e
sviluppo grazie agli investimenti e ai professionisti che la stessa attira e che guideranno la
competizione con altri centri urbani. Il progetto parte dalla considerazione che avendo poche
risorse si dovranno limitare gli interventi; anziché creare delle case più piccole, in zone
anonime della città e realizzarne un numero considerevole (politica di cui si è abusato) si è
scelto strategicamente di costruire con le risorse pubbliche una sola metà della casa, in un'area
del centro urbano ben posizionato, quella parte della casa che un inquilino o una famiglia
difficilmente potrà realizzare. Innovativo è stato anche il pensare alla casa sociale come un
investimento e non una spesa; le famiglie povere possono infatti usare a casa come capitale,
come un mezzo per accedere ad un prestito.
2. Il progetto “Solar Housing Renovation” (Svezia)
Situata a 10 km a nord della città di Goteborg, costruita negli anni '70 è diventata un'area, con
i suoi 11 blocchi di cemento, di alienazione, spaesamento, delinquenza, difficoltà di
integrazione tra svedesi e immigrati, tanto da far lasciare l'abitazione al 30% dei residenti. Il
69 Marco Guerzoni. “Dalla casa all'abitare. Storie di case e persone al tempo della crisi globale”. Damiani Editore,
ottobre 2009.
70 DVD allegato al libro “Dalla casa all'abitare”. Regia di Marco Santarelli.
71 Marco Guerzoni. “Dalla casa all'abitare. Storie di case e persone al tempo della crisi globale”. Damiani Editore,
ottobre 2009.
44
progetto “Solar Housing Renovation” ha invece stimolato un generale miglioramento della
qualità di vita e favorito la socializzazione e la collaborazione tra gli abitanti (riunendo in spazi
comuni diverse unità), che sono stati chiamati a confrontarsi con i progettisti sin dalle prime
fasi del lavoro per esprimere le proprie esigenze. Inoltre è considerato dalla Commissione
Europea uno dei progetti pilota nel campo dell'innovazione energetica e delle energie
rinnovabili, seppur con costi abbastanza limitati sostenuti, oltre che dallo Stato e dall'Unione
Europea, dagli stessi abitanti.
3. L'Eldonian Village (Gran Bretagna)
Vicino a Liverpool sorgeva a inizio anni '90 un'area anonima, ex industriale e da riqualificare
con abitazioni addirittura pericolanti. Grazie prima di tutto agli abitanti che si sono riuniti in un
consorzio oggi il “villaggio” è un luogo fortemente popolato da persone giovani, ricco di servizi,
attività, spazi pubblici e ricreativi, che riflette le esigenze degli abitanti che hanno instaurato
negli anni una perfetta sintonia con i progettisti. “Da una posizione di degrado ed imminente
demolizione alla fine degli anni '70, gli abitanti dell'Eldonian Village sono stati in grado di
creare una comunità riconosciuta e premiata in quanto sostenibile; il villaggio è un quartiere
modello, posseduto e gestito dalle persone che lo abitano, che offre una dimostrazione pratica
del potere dell'innovazione sociale e dell'adozione di una comunità ben costruita e ben
condotta”72 (Guerzoni, 2009). Queste le parole chiave che hanno guidato l'intervento nel
quartiere e che ne fanno un'esperienza sostenibile: identità, buona gestione, sensibilità
ambientale, buona progettazione e buona realizzazione, buone connessioni, prosperità, servizi,
equità.
4. Repensar Bon Pastor (Spagna)
Si tratta di un'iniziativa lanciata dall'International Alliance of Inhabitants conclusasi nel febbraio
2010 e nata per cercare di bloccare il piano di demolizione e sfratti nel quartiere popolare Bon
Pastor di Barcellona. Bon Pastor si trova nel distretto di Sant Andreu, al limite nord di
Barcellona, sulla riva del fiume Besós. Le sue caratteristiche “casas baratas”, 784 case
unifamiliari costruite nel 1929 per allogiare immigrati ed ex-baraccati dell'epoca, sono
seriamente minacciate dall'esecuzione del “Plan de Remodelación”, che prevede la demolizione
integrale del quartiere, senza che sia mai stata presa in considerazione la possibilità di
conservare e recuperare il patrimonio storico che rappresentano le case. È vero che le nuove
case sono state sostituite da alloggi in palazzi a risparmio energetico e che tali palazzi possono
ospitare più persone delle vecchie case a livello strada di un piano, ma è anche vero che
persone di una certa età, nate e cresciute nelle casas baratas difficilmente possono affrontare
serenamente un trasloco ed una nuova vita in un appartamento, dove anche il processo di
integrazione con gli immigrati è più difficile (nelle casas baratas l'incontro viene stimolato
grazie a spazi pubblici comuni come il cortile o lo strada a cui, per accedere, basta uscire dalla
72 Marco Guerzoni. “Dalla casa all'abitare. Storie di case e persone al tempo della crisi globale”. Damiani Editore,
ottobre 2009.
45
porta di casa). Molti poi sono in grave difficoltà economica e non possono permettersi l'acquisto
degli appartamenti che il Comune dà loro in cambio dell'abbandono della casa. “Repensar Bon
Pastor” è stato un concorso di idee per la riqualifica e il riuso delle casas baratas e ha ottenuto
un successo che è andato al di là di ogni aspettativa. Come afferma l'International Alliance of
Inhabitants il concorso ha avuto un grande seguito, con oltre 150 équipes iscritte. La Giuria
(composta da docenti di Harvard, delle Università di Barcellona, un urbanista e un architetto)
ne ha premiati quattro, concedendo una menzione speciale ad una quinta. I quattro progetti
vincitori, proposti da tecnici provenienti da Spagna, Olanda, Gran Bretagna, Germania, Italia,
Grecia, Colombia, contribuiscono allo studio della trasformazione partecipativa e con zero
sfratti del quartiere di “casas baratas” di Barcellona. Idee che ora possono far vincere gli
abitanti, tutti. L'esatto contrario dell'effetto delle demolizioni già iniziate dal Comune. I progetti
ricercano infatti una soluzione per il quartiere che consenta a tutti gli abitanti che lo desiderino
di rimanere nelle loro case, permettendo il recupero di quelle che ne hanno bisogno, allo stesso
tempo cercando strade per l'aumento della densità abitativa della zona, senza rotture del
tessuto sociale né perdita del patrimonio storico.”
I criteri attraverso cui sono stati giudicati i progetti sono: rispetto del patrimonio sociale,
storico e architettonico delle “casas baratas”; partecipazione attiva locale; interdisciplinarietà;
viabilità e sostenibilità. Tuttavia in una lettera della stessa organizzazione si denuncia che,
nonostante il successo in termine di partecipazione del concorso d'idee e dei progetti,
economicamente sostenibili, le demolizioni e gli sfratti non si sono fermati e che moltissime
famiglie si trovano senza un posto dove andare a vivere.
46
ANALISI DEI QUESTIONARI
Per avvicinarsi il più possibile alla realtà e avere un quadro generale della condizione abitativa
dei giovani torinesi si è deciso di somministrare un questionario, che non intende avere alcuna
valenza statistica, ad un campione di 131 persone, di età compresa tra i 18 e i 35 anni.
Prendendo in esame il campione totale emerge che:
! l'84% è italiano
! il 16% straniero
! il 64% è laureato
! il 75% è occupato con regolare contratto
! l'81% ha avuto nel 2009 un reddito inferiore a 20.000 !
! il 55% vive in casa in affitto
! il 45% vive in casa di proprietà (di questi il 13% vive con i genitori che sono i
proprietari dell'abitazione)
! il 63% si mantiene da solo
! il 26% riceve aiuti dalla famiglia
! il 39% vive in coppia
! il 25% vive da solo
! il 90% non ha mai fatto richiesta di casa popolare
Confrontando invece i dati tra coloro che abitano in casa in affitto e in casa di proprietà i
risultati sono i seguenti:
! i locatari si concentrano nella fascia d'età 24 – 31 anni, i proprietari nella fascia 29 –
35;
! gli stranieri sono più numerosi tra chi affitta: sono il 27% del campione, nel caso della
proprietà sono l'1%;
! il grado di istruzione è più alto tra i proprietari: l'84% dei proprietari ha la laurea, contro
il 50% degli affittuari;
! tra gli affittuari si registrano più studenti e più disoccupati, oltre che a soggetti con
redditi bassi. Un reddito di oltre 20 mila euro si riscontra negli affittuari solo nel 5% dei
casi, tra i proprietari nel 32%;
! la famiglia rimane la forma principale di aiuto economico sia in un caso che nell'altro.
Chi vive in affitto si rivolge anche a altri canali, come ad esempio il Fondo per il
sostegno alla locazione richiesto dal 14% del campione preso in esame;
! per quanto riguarda la condivisione della casa le percentuali sono pressochè simili se si
parla di vita da soli o in coppia; la percentuale cambia sensibilmente se prendiamo in
47
considerazione la divisione di spazi con coinquilini (forma abitativa scelta dal 4% dei
proprietari e dal 30% degli affittuari);
! parlando di affitti emerge che i contratti “regolari” costituiscono il 55% del campione; il
21% degli intervistati ha un contratto transitorio, il 13% un contratto in nero e l'11%
“altri tipi di contratto”. I canoni di affitto più frequenti sono quelli sotto i 350 ! nel 67%
dei casi; il 30% spende tra i 350 ! e i 600 !; solo il 3% spende oltre i 600 !;
! tra i proprietari il 52% del campione ha la casa già acquistata, il 48% ha invece in corso
in mutuo;
! chi vive in affitto abita prevalentemente in un bilocale (41%) o in un trilocale (20%)
nonostante, come è già stato sottolineato, proprio la coabitazione con altri coinquilini sia
più frequenti proprio tra chi affitta;
! per quanto riguarda i canali attraverso cui si ricerca la casa l'agenzia immobiliare
sembra essere il preferito da chi deve acquistare, mentre chi cerca una sistemazione in
affitto si rivolge soprattutto agli “sportelli casa” e al passaparola.
48
ARTICOLI DALLA STAMPA NAZIONALE
Proponiamo di seguito una selezione di articoli, tratti dalla stampa locale e nazionale, inerenti
al tema della ricerca.
49
50
51
52
53
54
55
56
57
RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI
! Agenzia del Territorio. Gli immobili in Italia 2010
! Censis. 44° Rapporto sulla situazione sociale del Paese. Anno 2010.
! Città di Torino. “Bando generale 5/2007 per l'assegnazione in locazione di alloggi di
edilizia residenziale pubblica sovvenzionata. Caratteristiche e dimensioni della domanda
abitativa”.
! Città di Torino. Divisione Edilizia Residenziale Pubblica. Osservatorio Condizione
Abitativa. “VI Rapporto”. Anno 2009
! CITTALIA. Fondazione Anci Ricerche. “I Comuni e la questione abitativa. Le nuove
domande sociali, gli attori e gli strumenti operativi”. Febbraio 2010.
! Eugenia Scabini. “Giovani in famiglia tra autonomia e nuove dipendenze”. Ed. Vita e
pensiero, 1997.
! Fabio Minucci. Relazione presentata al convegno “Suolo: bene comune o bene di
consumo?”. Torino, 4 dicembre 2010
! Fondazione Rui. Eurostudent. “Quinta indagine sulle condizioni di vita e di studio degli
studenti universitari italiani”. Roma, 2007.
! Istat, Annuario Statistico Italiano 2010
! Istat, La povertà in Italia nel 2009.
! Istat. Condizioni di vita e distribuzione del reddito in Italia. Anno 2009
! Istat. I consumi delle famiglie. Anno 2009
! Istat. L'abitazione delle famiglie residenti in Italia 2008.
! Istat. L’abitazione delle famiglie residenti in Italia 2010.
! Istat. La vita quotidiana nel 2008.
! Legambiente. Dossier “Un'altra casa?”. 2010
! Marco della Pina. Ricerca “Proprietà della casa e disuguaglianze: il caso Italia”
! Marco Guerzoni. “Dalla casa all'abitare. Storie di case e persone al tempo della crisi
globale”. Damiani Editore, ottobre 2009.
! Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali. “Quaderni della ricerca sociale 3. Povertà
ed esclusione sociale. L'Italia nel contesto comunitario”. Anno 2010.
! Ministero delle Infrastrutture e Nomisma. “La condizione abitativa in Italia”. Roma,
settembre 2007.
! Regione Piemonte. “L'attuazione del Programma Casa 10.000 alloggi entro il 2012”.
Relazione sul primo biennio al 31 dicembre 2008.
! Ufficio Studi e Statistica Unioncamere Piemonte. “La spesa delle famiglie piemontesi.
Indagine sulla spesa delle famiglie nei capoluoghi di provincia piemontesi”. Anno 2009.
58

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