case sociali

Tratto da https://docs.google.com/viewer? www.programma housing.org/resources/3SeminarioSintesi22-02-11WEB.pdf+principi+dell’hosing+sociale

MODELLI RESIDENZIALI TEMPORANEI:
QUALI SOLUZIONI CONTRATTUALI POSSIBILI ?
3° seminario dedicato agli enti beneficiari di contributi
nell’ambito del Programma Housing

Educatorio della Provvidenza – C.so Trento 13
Torino, 2 dicembre 2010

INDICAZIONI EMERSE
a cura di prof. Avv. Sergio Foà e Avv. Antonio Verrando

Guida alla lettura

a cura del Programma Housing della Compagnia di San Paolo

Il Programma Housing in continuità con il percorso avviato nel 2009 di conoscenza e scambio di
esperienze tra progetti finanziati nell’ambito dell’azione contributi a progetti esterni, ha organizzato
il 2 dicembre 2010 un incontro di approfondimento relativo alle tipologie di contratti che regolano
la temporaneità della residenza nelle differenti strutture che ospitano progetti di housing sociale.
La necessità di confronto con legali esperti di questo tema è emersa in modo consistente nei
seminari precedenti, anche perché ad oggi manca una cornice normativa dedicata in specifico alle
esperienze di housing sociale.

Il Programma Housing ha coinvolto due consulenti legali in un seminario di lavoro che ha previsto
inizialmente un inquadramento legislativo generale, il commento ai contratti di locazione impiegati
dagli enti partecipanti all’incontro (precedentemente inviati dagli enti) e la raccolta e la successiva
risposta sulle criticità e necessità incontrate nelle diverse tipologie di interventi.

Il documento che segue è stato curato dagli esperti coinvolti: il prof. Avv. Sergio Foà e Avv. Antonio
Verrando e riporta i contenuti trattati nel seminario di lavoro. Non deve essere considerato una
guida alla contrattualistica di housing sociale perché soltanto un’attenta disamina dei casi specifici
permetterebbe di fornire indicazioni puntuali per elaborare appropriate soluzioni legali e
contrattuali. Prima di avviare una qualsiasi procedura è assolutamente necessario interpellare
direttamente un’esperto legale.

Hanno partecipato all’iniziativa trenta organizzazioni.

Pag. 2

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PREMESSA

Il contratto

1. L’ atipicità giuridica della locazione “sociale”

A titolo di premessa occorre segnalare la carenza di una definizione nel nostro ordinamento
giuridico di “social housing”; di conseguenza non sono espressamente previste e dedicate dalla
normativa italiana corrispondenti tipologie contrattuali di riferimento.

Nel linguaggio convenzionale, seguito da qualche provvedimento amministrativo1, sono considerati
“sociali” gli alloggi concessi in locazione alle famiglie disagiate, anche se in alcune esperienze di
altri ordinamenti rientrano nel concetto di social housing anche le abitazioni di proprietà delle
cooperative e perfino una parte degli immobili in regime di proprietà privata.

La definizione comunemente accettata è quella data dal Cecodhas, Comitato Europeo per la
promozione del diritto alla casa, che definisce l’housing sociale come “l’insieme delle attività atte a
fornire alloggi adeguati, attraverso regole certe di assegnazione, a famiglie che hanno difficoltà nel
trovare un alloggio alle condizioni di mercato perché incapaci di ottenere credito o perché colpite da
problematiche particolari”. Pertanto, non ricadono nella definizione di housing sociale gli alloggi
realizzati, venduti o affittati secondo i principi del libero mercato.

Ciò premesso, l’oggetto del contratto con il quale chi dispone giuridicamente del bene lo concede in
godimento “sociale”, assume connotati propri, per un verso, del contratto di locazione (dovendo
valutare caso per caso se l’uso abitativo esaurisca l’oggetto contrattuale) e, per altro verso, differenti
e variabili contenuti che riguardano servizi di “ospitalità”. La diversa incidenza degli elementi
contrattuali indicati suggerisce un’attenta analisi del modello contrattuale utilizzabile nel caso
concreto.

2. L’oggetto del contratto

La premessa ha una inevitabile conseguenza giuridica: secondo l’art. 1346 cod. civ. l’oggetto del
contratto deve essere determinato o quantomeno determinabile, a pena di nullità.

Se i contratti “tipici”, cioè previsti da apposite norme di legge, non riescono nel caso concreto a
soddisfare le esigenze che le parti intendono perseguire, si possono utilizzare modelli contrattuali
“atipici” e di tipo misto, cioè tali da assumere elementi caratterizzanti differenti tipologie


  Dalla 
  Provincia 
  di 
  Torino 
  ad 
  esempio

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3

contrattuali. Il limite all’autonomia delle parti è la determinatezza dell’oggetto: la chiara definizione
delle obbligazioni assunte dalle parti e, ovviamente, il rispetto dei principi generali
dell’ordinamento giuridico.

Ecco perché il riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, laddove necessario (pressoché
nella totalità dei casi), richiede per le obbligazioni che riguardano l’utilizzo del bene, la piena
conoscenza ed il richiamo alla normativa riferita ai tipi di contratto che riguardano
quell’utilizzazione dell’immobile.

Più nel dettaglio, vista la varietà dei casi prospettati in sede seminariale, occorrerà:

A) richiamare nella redazione dell’accordo contrattuale gli estremi catastali nel caso in cui sia
affittata più di una stanza;

B)ottenere la certificazione degli impianti (termici, elettrici, cavo Tv nelle camere con scarico a
terra) ai sensi di legge, per garantire l’inoffensività del luogo e fornire copia al conduttore;

C)ottenere la certificazione energetica nel rispetto della vigente legislazione statale e regionale;

D) se poi l’appartamento è ammobiliato è opportuno allegare una descrizione dettagliata del
mobilio.

E) altro adempimento preliminare riguarda la previa definizione delle parti comuni e delle parti
private, ai fini della corretta delimitazione delle obbligazioni delle parti e dei diritti di godimento
dell’immobile.

Particolari disposizioni riguardano gli immobili di proprietà degli enti ecclesiastici.

3. Quale contratto e perché?

Come si è detto, la prima valutazione riguarda l’oggetto del contratto e le prestazioni che ivi
debbono essere contemplate: alla luce di tale valutazione si svilupperà il modello contrattuale da
sottoscrivere. Anche la forma del contratto dipende dalla stessa valutazione.

Il modello dei contratti di locazione “tipici” che si avvicina alle esigenze dell’housing sociale,
almeno sotto il profilo della durata, è quello “ad uso transitorio”2 , la cui durata non può essere
inferiore ad 1 mese e al massimo può raggiungere i 18 mesi.


  disciplinato 
  dalla 
  legge 
  n. 
  431 
  del 
  1998

Pag. 4

4

Le esigenze transitorie considerate dalla citata legge sono sia quelle dell’inquilino, che ha bisogno di
un alloggio solo per pochi mesi, sia quelle del proprietario che può avere necessità
dell’appartamento a breve. Il verificarsi dell’esigenza transitoria invocata nel contratto deve essere
confermato tramite Raccomandata AR da inviarsi prima della scadenza, comunque prima del
termine stabilito nello stesso contratto. L’esigenza transitoria dell’inquilino deve essere provata con
apposita documentazione da allegare al contratto.

Ciò implica che per il contratto transitorio deve esserci una convenzione/accordo che qualifichi
l’essenza della transitorietà del contratto (cause della transitorietà devono essere puntualmente
espresse), che qualifichi gli obblighi reciproci. Il tutto accompagnato dalla documentazione relativa:
per esempio contratti di lavoro, iscrizione a corsi di aggiornamento o stages eccetera.

Sotto il profilo delle finalità, i contratti riferiti all’ospitalità propria delle esperienze di Housing
consentirebbe di utilizzare un altro modello contrattuale: quello previsto dall’art. 42 della legge n.
392 del 1978, che prevede la “destinazione degli immobili a particolari attività”. Tale disposizione
prevede che “I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività
ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli
stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui
al primo comma dell’articolo 27 (cioè sei anni)”.

Esistono pronunce giurisprudenziali che affermano la strumentalità di tale modello contrattuale
rispetto ad esigenze tipiche dell’Housing: ad esempio affermando che l’attività assistenziale prevista
dall’art. 42 della L. 392/78 “è quella diretta a soddisfare le esigenze essenziali della vita ed a
difendere i cittadini contro i principali rischi dai quali possono essere colpiti, sottraendoli al loro
stato di bisogno economico, sanitario o sociale”3 .

La differenza più marcata di tale modello contrattuale rispetto a quello dei contratti ad uso abitativo
o di quelli per uso diverso, è che questo gode di una tutela attenuata rispetto agli altri4, sicché la
disdetta risulta essere di per sé sufficiente a produrne la cessazione alla normale scadenza del
contratto.

Nel caso del contratto ad uso transitorio è di regola vietata la sublocazione: “l’immobile deve essere
destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con
lui conviventi…………; salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sub-locazione, sia


  Corte 
  app. 
  Potenza, 
  27 
  gennaio 
  1982, 
  Ente 
  Sviluppo 
  Agricolo 
  Basilicata 
  c. 
  Palese


  infatti 
  a 
  tali 
  contratti 
  è 
  applicabile 
  il 
  solo 
  comma 
  primo 
  dell’art. 
  28 
  della 
  legge 
  citata 
  e 
  non 
  anche 
  il 
  secondo

Pag. 5

5

totale sia parziale”5 . Il carattere transitorio della locazione dovrebbe rafforzare il divieto di
sublocazione e quindi l’eventuale patto contrario dovrebbe avere una motivazione “rafforzata”.

Nel caso poi di destinazione ad attività assistenziali il divieto di sublocazione discenderebbe
dall’intuitu personae6 che caratterizza il rapporto contrattuale tra le parti.

INDICAZIONI

1. Formalizzazione del contratto

È sempre obbligatorio formalizzare il servizio di ospitalità attraverso la stipula di un contratto?

Il “servizio di ospitalità” può assumere le forme più disparate, anche mediante l’assunzione da parte
del concedente di veri e propri obblighi di servizi. Non è il servizio di ospitalità in quanto tale a
richiedere la formalizzazione contrattuale, ancorché questa sia suggerita, ma le facoltà di godimento
del bene per un periodo concordato con obbligazioni in carico all’inquilino: in breve il contratto di
locazione o il contratto misto di locazione e servizi.

2. Contratto e comodato

Che tipo di contratto formulare quando l’ente che gestisce l’ospitalità non è proprietario
dell’immobile in cui ospita, ma ha l’immobile in comodato da altro ente? Quale contratto quando
il comodato è su un immobile di proprietà di un ente religioso?

Il soggetto comodatario ha la disponibilità giuridica del bene; le facoltà di godimento e di
disposizione giuridica del comodatario debbono essere espressamente contemplate nel contratto di
comodato con il comodante: in effetti non esiste un vero e proprio obbligo del comodante di far
godere il bene al comodatario (proprio, invece, della locazione già per definizione ex art. 1571 c.c.).
Se questo è previsto ed il comodatario può disporre giuridicamente del bene, occorre dedurre
contrattualmente, nella locazione o nel contratto atipico stipulato dal comodatario con l’inquilino, le
obbligazioni discendenti in capo alle parti dal contratto di comodato intercorso tra il proprietario del
bene (comodante) ed il locatore (comodatario).


  cfr. 
  art. 
  9 
  del 
  contratto 
  tipo 
  per 
  la 
  proprietà 
  individuale, 
  allegato 
  C


  La 
  scelta 
  del 
  contraente 
  dipende 
  dal 
  rapporto 
  fiduciario 
  tra 
  una 
  persona 
  e 
  l’altra 
 

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Il comodato gratuito prevede la restituzione dell’immobile su richiesta? Il comodato a termine
impedisce al soggetto che lo ha concesso di esigerlo indietro in qualsiasi momento?

Ai sensi dell’art. 1809 cod. civ. il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del
termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se
però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa,
sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione
immediata.

Se invece il comodato è senza determinazione di durata né risulta un termine dall’uso a cui la cosa
doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede
(art. 1810 cod. civ.).

3. Contratto e servizi

Quando la locazione coesiste con l’erogazione di servizi, quando devo fare un contratto di
servizio e quanto di locazione? E’ possibile fare contratti misti?

Come si è evidenziato in premessa, è possibile stipulare un contratto atipico a causa mista purché
siano rispettati i principi dell’ordinamento giuridico e sia altresì rispettato il principio della
correttezza tra le parti nella delineazione delle obbligazioni reciproche. Ciò implica, caso per caso,
di valutare quale sia la causa prevalente del contratto ed il “peso” delle singole attività affidate alle
parti (servizi, natura giuridica, controprestazioni a fronte del godimento del bene, ecc.).

Se l’ospite/conduttore non rispetta il patto di adesione al progetto, può essere sfrattato? Qual è il
rapporto tra contratto di locazione e patto di adesione al progetto?

Non esiste una definizione giuridica di “patto di adesione al progetto”: esso è evidentemente
un’altra forma di accordo tra le parti che probabilmente non assume natura contrattuale se non ha
contenuto (o non produce) effetti patrimoniali. Ove previsto e sottoscritto, esso deve essere
richiamato dal contratto per farne parte integrante, e potrebbe essere invocato e richiamato a titolo
di clausola risolutiva espressa, così facendo presumere la gravità dell’inadempimento ai fini della
risoluzione del contratto.

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Quale tipo di contratto è adatto a regolare ospitalità temporanea di persone, per le quali l’ente
che gestisce l’ospitalità e eroga servizi di accompagnamento sociale (es: formazione, tirocini,
inserimento lavorativo, sostegno educativo, supporto alla ricerca altra abitazione più idonea), per
le quali si prevede entro 6-12 mesi al massimo di raggiungere gli obiettivi educativi prefissati e
quindi di prevedere lo scioglimento del contratto e la dimissione?

Allo stato attuale delle cose, in attesa di predisporre un modello di contratto di locazione “sociale”,
si può suggerire un contratto di locazione ad uso transitorio con l’apposizione di specifiche clausole
che ne accompagnino la durata ai percorsi di accompagnamento sociale. La causa contrattuale dovrà
essere corretta e integrata con la previsione delle tipologie dei servizi erogati e delle relative
modalità. Si può ricordare, in termini di analogia, il contratto di inserimento lavorativo, che è una
tipologia contrattuale diretta a realizzare, attraverso un progetto individuale di adattamento delle
competenze professionali del lavoratore ad un determinato contesto lavorativo, l’inserimento o il
reinserimento nel mercato del lavoro: tale tipologia contrattuale deve contenere il progetto
individuale, che ne forma parte integrante.

Se dopo 12 o 18 mesi l’inquilino non ha raggiunto gli obiettivi prefissati nel progetto e il suo
contratto è scaduto è possibile farne uno ex-novo per altri 18 mesi, ma farlo durare solo altri 6
mesi?

Nuovamente la risposta è condizionata dal tipo di contratto utilizzato. La locazione transitoria, per
legge, non è prorogabile, potendosi semmai chiedere al locatore di trasformarla in un contratto
tradizionale della durata di quattro anni più quattro. Tale soluzione però non si attaglia alle esigenze
di Housing sociale, ove semmai è proponibile prevedere durate più brevi e rinnovabili. Anche in tal
caso si suggerisce la cautela di non superare il periodo complessivo di 18 mesi previsto per le
locazioni, pena il rischio di contestazioni circa una simulazione contrattuale.

4. Contratto e rimborsi spese

Quale tipo di contratto è adatto a regolare per 12 mesi al massimo di ospitalità di persone per cui
non è richiesto un affitto mensile, ma bensì la corresponsione di una quota mensile
progressivamente più alta per la copertura delle spese delle utenze, delle spese di gestione (e

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accantonamento per manutenzione) e/o di partecipare con il proprio lavoro mettendo in atto una
forma di restituzione sociale? Occorre specificare nel contratto a che cosa corrisponda la quota
richiesta e a quanto ammonti dal I al VI mese e dal VI al XII mese?

Si tratta di contratto atipico, che non segue la corrispettività delle prestazioni tipica per i contratti di
locazione. Il modello contrattuale deve essere appositamente costruito, specificando fin d’ora che
occorrerà determinare la quota richiesta e l’ammontare dal I al VI mese e dal VI al XII mese di
efficacia.

5. Contratto e residenza

Come tutelarsi quando il contratto scade, l’inquilino va via, rispetto al cambio di residenza (sia
esso cittadino immigrato o abbia altro status)?

Si tratta di una esigenza prevalente del conduttore, che difficilmente ha interesse a mantenere la
propria residenza in un luogo ove non vive più. Può essere inserita un’apposita clausola contrattuale,
alla quale far seguito, nell’ipotesi in cui non venga osservata alle conseguenti segnalazioni di abuso
presso l’Autorità di P.S. ed anagrafica.

6. Coabitazione

Come formulare un contratto di ospitalità (massimo 12 mesi con un gruppo di coabitanti)
prevedendo quote di rimborsi spese differenti (chi ha camera singola- chi condivide camera)? Il
contratto deve essere rifatto quando cambia un coabitante?

Anche in questo caso si tratta di contratto atipico che non segue la corrispettività delle prestazioni
tipica per i contratti di locazione. Il modello contrattuale deve essere appositamente costruito,
specificando fin d’ora che occorrerà determinare la quota richiesta e l’ammontare nei confronti di
ciascun occupante. Difficile comprendere l’esigenza di stipulare con un gruppo non stabile di
persone riunite fra loro. Essendo l’adempimento obbligazione personale, lo stesso dovrà essere
incorporato con clausole sottoscritte da ciascun conduttore interessato.

7. Contratto e anziani

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Quale tipo di contratto è adatto a regolare ospitalità di persone (over 65 anni) fin tanto che
permangono le loro autonomie personali (fisiche e mentali) e prevedere loro passaggio a
struttura più idonea per provvedere a nuovi bisogni assistenziali?

Si suggerisce un contratto a causa mista, locatizia e di servizi, con apposite previsioni sulla durata.

Quali criteri non si possono utilizzare (es luogo di nascita e nazionalità) per costruire
graduatorie e regolare gli accessi a strutture per anziani autosufficienti, quando si vuole tutelare
la popolazione locale che ha contribuito alla realizzazione della struttura e percepisce la struttura
come una parte della propria comunità?

La cittadinanza europea impedisce di subordinare l’erogazione di servizi e la possibilità di
partecipare a procedure selettive pubbliche al possesso di requisiti di territorialità, salvo esigenze
imperative di interesse generale. Tali voci di valutazione possono semmai essere considerate in
termini di garanzia alla collettività territoriale di un servizio diversamente non presente, per
esempio mediante criteri che favoriscano la prossimità territoriale dell’utenza, non rendendola
tuttavia necessaria né tantomeno esclusiva.

8. Altra documentazione

Quale documentazione correlare al contratto: patto d’adesione, progetto educativo
individualizzato, regolamento di ospitalità? Quali caratteristiche /informazioni devono
necessariamente contenere per supportare il carattere transitorio del contratto?

Tutti i documenti dai quali si assume discendano effetti sulla durata del contratto, che comportano
obbligazioni in capo alle parti debbono essere espressamente richiamati dal contratto, come si è
chiarito sopra, al fine di correlare effetti giuridici anche in relazione ad eventuali ipotesi di
inadempimento o verificarsi di eventuali condizioni sospensive o risolutive ad esso apposte.

Quali elementi deve contenere il contratto oltre ai riferimenti catastali e dei locali?

Il contratto per essere valido deve contenere l’indicazione dei soggetti, dell’oggetto, della causa.
Ovviamente nella materia di che trattasi occorre enucleare schede contrattuali confacenti

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all’esigenza che caso per caso debbono essere prudentemente valutate in ragione della specifica
esigenza di housing sottesa alla formalizzazione di obblighi tra le parti.

9. Autorità di Pubblica Sicurezza

Occorre sempre trasmettere entro 48 ore l’identità del conduttore alle autorità di P. S.?

Le ipotesi in cui ricorre tale obbligo sono :

Quando si cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo si consente, per un tempo
superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare
all’Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la
sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che
assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che
deve essere richiesto all’interessato;

Quando a qualsiasi titolo, si dà alloggio ovvero si ospita uno straniero o apolide, anche se parente o
affine, ovvero si cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti
nel territorio dello Stato, è obbligatorio darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore,
all’autorità locale di pubblica sicurezza.
In questo caso, la comunicazione comprende, oltre alle
generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del
documento di identificazione che lo riguardano, l’esatta ubicazione dell’immobile ceduto o in cui la
persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta. Si
segnala che in questa ipotesi non ricorre l’esimente7 per il lasso temporale inferiore ai 30 gg.

Nel contratto e nel regolamento va esplicitata la necessità di comunicare l’identità dell’inquilino
all’autorità di P. S.? Che cosa si intende per P. S.?

Non è indispensabile, ma occorre adempiere all’obbligo normativo appena ricordato.

La comunicazione va presentata all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza (Polizia di Stato) del
luogo ove si trova l’immobile: Questura o Commissariato di P.S. del Comune capoluogo di


  È 
  possibile 
  derogare 
  dall’obbligo 
  di 
  segnalazione

Pag. 11

11

provincia.
Commissariato di P.S. nei comuni ove presente; o, ove questo manchi, al Sindaco
presso il Comando Polizia Municipale od altro Ufficio comunale preposto.

Quali rischi per non avere comunicato alla P.S. l’identità dell’inquilino?

Si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 103,00 a euro 1549,00.
La violazione è accertata dagli organi di polizia giudiziaria, nonché dai vigili urbani del comune ove
si trova l’immobile. La sanzione è applicata dal sindaco ed i proventi sono devoluti al comune. Si
applicano, per quanto non previsto, le disposizioni della legge 24 dicembre 1975 n. 706.
Comunque, i sensi dell’art. 16 L. 681/81 è previsto il pagamento in misura ridotta entro 60 giorni
dalla notifica del verbale di accertamento dell’illecito amministrativo della somma di euro 206,00

10. Tipologie di contratti

Caratteristiche dei contratti alberghieri e casi in cui occorre impiegarli

La distinzione tra locazione e contratti di ospitalità di tipo ricettivo è ben spiegata dal giudice
amministrativo: mentre il secondo rapporto è accompagnato dalla prestazione di servizi personali
(che del rapporto stesso sono accessorio e complemento imprescindibile), nella locazione, invece, la
persona del locatore rimane del tutto estranea alla vita dell’ospitato ed ogni relazione tra i contraenti
si esaurisce nella conclusione del negozio giuridico, senza che vi sia posto per rapporti di fatto,
riconducibili alla nozione di ospitalità; conseguentemente, deve ritenersi illegittima l’intimazione a
cessare immediatamente l’attività ricettiva abusiva, qualora risulti accertato in via di fatto il
mancato svolgimento di quelle obbligazioni o servizi che caratterizzano l’attività di affittacamere e
che possono dar vita a un tale tipo di contratto 8.

I contratti di tipo alberghiero possono essere utilizzati nelle residenze temporanee anche se non si
tratta di strutture ricettive in senso stretto?

La risposta è negativa; semmai si possono utilizzare i contratti ad uso assistenziale, di cui si è
parlato sopra, ai sensi dell’art. 42 della legge 392 del 1978.


  ad 
  esempio 
  T.a.r. 
  Toscana, 
  sez. 
  III, 
  04-­‐08-­‐2000, 
  n. 
  1826

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Quale tipologia di contratti adottare per regolare l’ospitalità di malati che non si sa quanto
rimarranno? Se inferiore ai 10 gg? Se inferiore al mese? Se superiore al mese? Al momento
l’associazione ospitante non fa contratti e i malati fanno delle offerte per contribuire in parte alle
spese. L’associazione comunica la presenza dei malati alle autorità di P.S. E’ corretto?

Pare corretto. Non sono infatti ravvisabili gli estremi del contratto di locazione; in tal caso
trattandosi di attività di ospitalità con erogazione di servizi socio-assistenziali.

Quali tipologie di contratti sono adatti a regolare l’ospitalità di operatori residenti per 12-24
mesi? Per emergenza abitativa? Per studenti? Per city users (ossia persone che vengono in città
per utilizzare i servizi o per partecipare ad eventi)?

Sicuramente contratti a causa mista, locatizia e di servizio, differenziati nell’oggetto, nella durata e
nelle clausole che regolano ed estinguono il rapporto tra le parti in ragione delle esigenze sociali di
volta in volta ricorrenti.

E’ corretto che un ente pubblico faccia riferimento alla normativa vigente per l’ERP
coniugandola con i patti educativi per gestire l’ospitalità di Housing sociale?

Anzitutto occorre ricordare che la legge n. 431 del 1998 (quindi, in particolare, le disposizioni sulla
locazione ad uso transitorio) non si applica ai contratti stipulati dagli enti locali per soddisfare le
esigenze abitative di carattere transitorio (cioè, ad esempio, le case prese in affitto per dare un
alloggio temporaneo agli sfrattati).

Con riferimento all’ancoraggio all’ERP, la situazione in Piemonte è molto diversificata: da una
parte sono presenti i Comuni che non sono stati oggetto di investimenti in edilizia residenziale
pubblica, i quali affrontano il disagio abitativo dei cittadini attingendo ad un ventaglio di soluzioni
composto sostanzialmente da beni di proprietà comunale, beni di proprietà di enti religiosi e
strutture ricettive temporanee. Dall’altra parte sono presenti Comuni che sul proprio territorio
ospitano quote di edilizia residenziale pubblica e attraverso questa sono stati in grado di sviluppare
politiche abitative più sistematiche di risposta al disagio abitativo proveniente anche da specifiche
categorie di popolazione. Il riferimento all’ERP per i primi Comuni è operazione di estensione

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analogica di istituti non direttamente invocabili e dunque richiede un’attenta analisi di
compatibilità.

Nel caso in cui si ospiti gratuitamente occorre normare/regolare il rapporto tra chi offre
l’accoglienza e chi l’accetta?

La questione pare essere prevalentemente di tipo probatorio. La mancata regolazione del rapporto
può sollevare maggiori criticità applicative, fermo restando che in caso ci contestazione spetta al
giudice di merito desumere in concreto quale tipo di rapporto giuridico sussista, anche di natura
diversa rispetto quello dichiarato dalle parti (cfr. ad es. Cass., 28-02-1986, n. 1297 proprio su un
caso di prestazione di ospitalità o di servizio).

Come modificare un contratto in essere?

Mediante la stessa forma giuridica del negozio originario.

Se si è stipulato un contratto di una durata non prevista dalla normativa, quali possono essere gli
effetti sul contratto stesso?

Si tratta di una ipotesi di nullità parziale del contratto. Il giudice, valutata la fattispecie, dichiara
nullo il contratto per violazione di norma imperativa nella parte in cui prevede una durata
insufficiente rispetto alla corrispondente previsione normativa. Ad es. un contratto ad uso transitorio
del quale venga accertato che non esistano i presupposti legali della transitorietà, viene dichiarato
della durata normativamente prevista per il contratto generale per uso abitativo, di anni 4+4.

11. Registrazione

Quali contratti devono essere registrati?

La L. 449/97, art. 21 co.18, ha introdotto l’obbligo della registrazione per tutti i contratti di
locazione e affitto di beni immobili di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni
complessivi nell’anno. Per i contratti di locazione di beni immobili, ed esclusivamente per questi, è

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prevista l’autoliquidazione da parte del contribuente. La registrazione del contratto ed il pagamento
dell’imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti (o dall’inizio della loro esecuzione, in
caso di contratto verbale).

I contratti di comodato di beni immobili scritti (redatti come atto pubblico, con scrittura privata o
non autenticata) sono soggetti all’imposta di registro nella misura fissa di 129,12 euro.

I contratti di comodato in forma verbale (sia di beni immobili che mobili) non sono soggetti
all’imposta di registro.

Quali rischi per non avere registrato un contratto?

La legge n. 311/2004, meglio nota come la Finanziaria 2005, ha introdotto importanti modifiche alla
disciplina delle locazioni degli immobili urbani. L’articolo I, comma 346, dispone che “I contratti di
locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di
loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Quindi: se il contratto doveva essere registrato e non lo è stato, per il diritto è improduttivo di
effetti.

12. Domicilio e residenza

In quali casi è più opportuno fare richiesta per la residenza, in quali invece è preferibile la
richiesta del domicilio (immigrati, ex detenuti, donne con figli, single, etc)?

L’”opportunità” per definizione, non può che essere valutata caso per caso. Si possono comunque
fornire delle indicazioni di massima:

Lo straniero può stabilmente insediarsi sul territorio dello Stato, in funzione al tenore dell’atto che
ne ammette l’accesso al territorio medesimo: in forza di un cd. Visto turistico, appare improbabile
che allo straniero venga consentito di acquisire la residenza in Italia. Se il visto è occasionato da
motivi di lavoro, occorre verificare se il datore abbia, o meno dotato il lavoratore di una dimora, e
per quanto tempo. Si tratta di valutazioni, foriere di risvolti anche giuridicamente delicati, da
svolgere di volta in volta, nella prospettiva di effettive esigenze di housing.

Quanto all’ex detenuto, occorre verificare se alla pena scontata non sia stata applicata una misura
accessoria che ne limita il libero insediamento sul territorio dello Stato.

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Come si può fare decadere la residenza quando l’inquilino ha lasciato l’appartamento
locazione?

Se si teme l’abuso da parte dell’ex conduttore, si segnala all’Autorità di P.S. Ed al servizio
anagrafico del Comune che quella persona ha risolto il proprio contratto di locazione, con ogni
effetto conseguente, al fine di consentire lo svolgimento di ogni necessario accertamento.

in

13. Gestione del contratto

Come tutelarsi quando il contratto scade, ma l’inquilino non intende lasciare l’appartamento?

Anche in questo caso la risposta è condizionata dal tipo di contratto utilizzato. Non pare infatti in
linea con lo spirito che anima le azioni di Housing sociale applicare le disposizioni sullo sfratto per
morosità. Nella predisposizione del modello contrattuale a causa mista occorrerà prevedere
differenti ipotesi di recesso e di risoluzione del contratto, nella parte dedicata alla regolazione delle
attività di ospitalità.

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