locazione:fonte di riferimento:www.confappi.it/upload/notizie/ -www.google.it

Protagonista assoluto il canone libero
Sette i motivi possibili per la disdetta

Le locazioni a canone libero sono quasi sinonimo di contratto di affitto abitativo. Nonostante il fatto che esistano, sulla carta, molti altri tipi di contratto, i numerosi vincoli delle altre formule hanno indotto quasi tutti i proprietari immobiliari a sceglierle in massa.

Durata. Formalmente è di 4 anni, ma nella maggioranza dei casi, di 8. Infatti, in caso di mancanza di disdetta motivata da ben precise ragioni , imposte dalla legge, il periodo di locazione è automaticamente rinnovato, per la prima volta, di altri 4 anni..

Canone. E’ completamente libero e, di fatto, deciso dal proprietario. E’ quindi determinato dal mercato: ovviamente se il padrone di casa chiede troppo, non troverà inquilini. Il canone non può essere però né incrementato nel corso della locazione, se non secondo regole di adeguamento già previste nel contratto. L’alternativa, molto rara, è la risoluzione da parte di entrambi del contratto in corso e la conclusione di un nuovo contratto.

Aggiornamento del canone. La legge di riforma delle locazioni (n. 431/98) ha abrogato l’articolo 24 della legge sull’equo canone, che prevedeva l’adeguamento del canone in misura pari al 75% dell’indice Istat del costo della vita. Pertanto, se nel contratto non è previsto alcun tipo di aggiornamento (cosa piuttosto rara), l’incremento periodico non è dovuto. Se invece è contemplato, si applica. In teoria è possibile stabilire ogni quanto tempo aggiornare il canone (per esempio, ogni anno), nonché decidere squali meccanismi applicare (per esempio, un aumento nella stessa percentuale dell’inflazione) e con quale procedura (per esempio, dietro richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata, o in modo automatico). E’ sconsigliabile, per il proprietario, inserire nel contratto formule che prevedano incrementi del canone in misura eccessiva o comunque utilizzando parametri fantasiosi. Si potrebbe infatti andare a contraddire l’articolo 13, comma 1 della nuova norma che così recita: “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.

Modalità della disdetta. Va inviata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, tramite raccomandata. Se il proprietario intende interrompere il contratto alla prima scadenza quadriennale, deve essere motivata. Se l’inquilino intende andarsene prima della scadenza contrattuale, può farlo solo se riesce a dimostrare che ha gravi motivi (trasferimento in un’altra città, impossibilità economiche sopravvenute, acquisto di un immobile). La disdetta anticipata dell’inquilino può essere esclusa nel contratto. Il rinnovo del contratto alle stesse condizioni è automatico, se non c’è disdetta.

Disdetta dopo il primo quadriennio. L’articolo 3 della legge 431/1998 elenca sette particolari motivi per cui il proprietario di casa può dar disdetta alla prima scadenza quadriennale. Essi sono:

1) quando intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado;

2) quando il locatore è una società o ente di utilità pubblica e offre in cambio all’inquilino un altro immobile idoneo;

3) quando l’inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune (secondo interpretazioni, esso può anche essere offerto in locazione dallo stesso proprietario);

4) quando l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza dell’inquilino costituisca un ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

5) quando l’unità immobiliare si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione o la demolizione o la sopraelevazione e sia necessario lo sgombero;

6) quando l’inquilino non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

7) quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. In tal caso l’inquilino ha diritto di prelazione.

In caso di opere edilizie, presupposto resta il possesso dei titoli abilitativi rilasciati dal comune (denuncia di inizio attività o permesso di costruire). La loro validità decorre comunque dal momento in cui si ha l’effettiva disponibilità dei locali (in ciò facendo eccezione a quanto disposto dal Testo Unico dell’edilizia che, per esempio, da validità triennale alla Dia).

Naturalmente è punito l’esercizio illegittimo della facoltà di disdetta. In tutti i casi l’inquilino può chiedere un risarcimento pari a 3 anni di canone. Se poi motivo della disdetta è la necessità del trasferimento proprio o dei familiari, ed esso non avviene entro un anno da quando i locali sono liberi, l’inquilino può in alternativa anche pretendere il ripristino del contratto alle medesime condizioni precedenti.

Condizioni contrattuali libere. Possono espressamente essere convenute per iscritto condizioni in deroga a quelle fissate dalle norme ancora in vita dell’equo canone. La più importante è senz’altro una diversa ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino (vedi pagina xXX) ma non va trascurata neanche la possibilità di stabilire un deposito cauzionale differente da tre mensilità (magari attraverso la firma di una polizza assicurativa) oppure quella di non concedere all’inquilino di partecipare alle assemblee di condominio per quanto attiene la gestione del riscaldamento o i servizi comuni, come prevede l’articolo 10 della legge n. 392/1978 (clausola che sarebbe sconsigliabile, dal punto di vista dell’equità).

Locazioni a canone libero. L’identikit

Durata del contratto. Minimo 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico). “Solo” 4 anni, in casi particolari, stabiliti dalla legge 431/98, con disdetta motivata.

Canone. Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.

Aggiornamenti del canone. Si possono decidere contrattualmente:

a) ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno);

b) secondo quale meccanismo;

c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).

La percentuale di aggiornamento non deve essere comunque fissata con criteri illogici o eccessivamente onerosi: è d’uso stabilirla pari al 100% dell’indice Istat del costo della vita.

Deposito cauzionale alla firma del contratto. Massimo tre mesi di canone anticipato. Sulla cauzione il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo. E’ dubbio che questa norma sia derogabile contrattualmente..

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino. Quella stabilita dal codice civile e dagli articoli sopravvissuti della legge sull’equo canone (n. 392/78), salvo che non si siano raggiunti differenti accordi contrattuali.

Spese di registrazione del contratto. Salvo diversi accordi, al 50% tra inquilino e proprietario.

Disdetta senza motivazione. Almeno sei mesi prima degli otto anni di scadenza del contratto.

Disdetta motivata.

Per l’inquilino:. per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata. E’ improbabile che la prescrizione sia derogabile a sfavore dell’inquilino.

Per il proprietario. Almeno sei mesi prima dei primi quattro anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.

Rinnovo del contratto. Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza quadriennale, per altri 4 anni. Alla fine degli 8 anni di contratto, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 4 anni + 4

Prelazione all’acquisto dell’inquilino. Solo se è data disdetta motivata per vendita a terzi o se concessa contrattualmente.

Sublocazione ad altri. Salvo assenso del proprietario, la sublocazione totale è vietata. A meno che sia escluso contrattualmente (come spesso accade) , resta possibile sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi le generalità del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Sconti fiscali..

Per il proprietario. il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi, a titolo di forfait di spese (25% per la laguna di Venezia).

Per l’inquilino. nessuno sconto, tranne norme locali.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

Accordi territoriali: non decolla il canone agevolato.

Chi affitta una casa da destinare ad abitazione principale è, spesso anche se non sempre, una famiglia a basso reddito che non può permettersi di acquistarne una. Questa considerazione è alla base del tentativo della legge n. 431/1998 di dar vita a una formula di locazione che riuscisse a spingere i proprietari di casa a locare a canoni “calmierati”, ottenendo in cambio alcuni vantaggi: il primo è una durata del contratto minore, il secondo alcuni risparmi fiscali (di cui parliamo a pagina XXX). Nel varare questa sorta di nuovo “equo canone” riveduto e corretto, si erano voluti evitare alcuni errori della vecchia legge, che stabiliva rigidamente l’ammontare del canone su tutto il territorio nazionale, con parametri che poco tenevano conto del mercato, che varia non solo da comune a comune, ma anche da quartiere a quartiere, tenendo in considerazione anche le caratteristiche dell’alloggio. Si è perciò deciso che i criteri fossero fissati in “Accordi territoriali” stipulati comune per comune dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, destinati ad essere rinnovati periodicamente per adeguarne il contenuto al mercato reale. Si è infine deciso che gli stessi accordi regolassero anche le locazioni di breve durata, per evitare che si trasformassero, come era accaduto in passato, in comode scorciatoie per evitare le norme nazionali sugli affitti abitativi.

Durata. Anziché di 4 anni più 4, i contratti a canone agevolato vedono ridotta la loro durata a tre anni più due di rinnovo automatico. Resta la possibilità di dar disdetta motivata dopo i primi tre anni, alle stesse identiche condizioni previste per i contratti a canone libero, quelle per intendersi che abbiamo elencate nell’articolo XXXXX.

Canone e suoi meccanismi. Il canone non è prefissato rigidamente, ma bensì liberamente determinabile in accordi tra proprietario e inquilino entro una fascia, che oscilla tra un minimo e un massimo. Le fasce di canone sono poi puntualmente elencate negli accordi, soprattutto in base a due criteri: la dislocazione degli appartamenti, che tiene conto del valore immobiliari dei quartieri o degli isolati in cui l’accordo suddivide i singoli comuni e il pregio dell’edificio e del singolo appartamento, determinato in base a criteri di mercato (piano, singola o doppia esposizione, impianti, finiture, eccetera). Vengono poi applicati alcuni correttivi: per esempio, percentuali di incremento per gli appartamenti più piccoli e per quelli ammobiliati, che hanno proporzionalmente alla loro grandezza un maggiore valore di mercato.

Contratti. Condizione perché un contratto agevolato sia valido è l’utilizzo di un certo tipo di modulo contrattuale che è stato predefinito per tutt’Italia dal Decreto ministeriale 30 dicembre 2002. Più precisamente, ne esistono per tutti i contratti convenzionati (di 3+2 anni o di breve periodo) due tipi: uno per la piccola proprietà edilizia e uno per la grande (più di 100 appartamenti posseduti). Ulteriore condizione è che i contratti siano regolarmente registrati. La ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino è rigidamente fissata, da un allegato al contratto. Quest’ultimo prevede anche che l’aggiornamento del canone possa avvenire annualmente, al 75% del costo della vita come rilevato dall’Istat, ma solo dietro richiesta con raccomandata del proprietario e che la cauzione che l’inquilino anticipa al momento della firma a copertura di eventuali danni sia pari a tre mesi del canone stesso.

Raggio di azione. Inizialmente, condizione indispensabile perché un contratto a canone concordato fosse possibile, era che fosse stato firmato un Accordo territoriale nel proprio comune (alcuni comuni di minori dimensioni si erano anche coordinati per concluderne uno valido per tutti). Posto però il dato di fatto che in Italia i comuni sono più di 8.100, che le agevolazioni fiscali ai proprietari sono concesse solo nei comuni ad alta tensione abitativa (attualmente solo 717) e infine che non dappertutto esistono organizzazioni di proprietari e inquilini rappresentative, nei fatti gli accordi hanno riguardato solo le entità amministrative più importati. A por riparo a questa carenza ci ha pensato il decreto Infrastrutture 14 luglio 2004 che ha stabilito che si potesse fare riferimento all’accordo vigente nel comune “demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”. Un’indicazione piuttosto oscura che ha comunque creato più dibattiti astratti che problemi concreti, dal momento che l’interesse nei comuni minori (dove i canoni hanno scarsa necessità di essere calmierati) parrebbe inesistente.

Scarsa diffusione. E’ voce comune che i contratti a canone concordato, pur restando un lodevole tentativo, siano ben poco diffusi. I motivi possono essere molti. Per esempio, in certe città (ad esempio Milano), si sono stabiliti canoni troppo lontani da quelli di mercato,come ammettono anche alcune organizzazioni degli inquilini. I meccanismi di calcolo dei canoni sono talmente astrusi che l’assistenza dei sindacati, per quanto non obbligatoria, è praticamente indispensabile. La stessa esistenza del “canale concordato” è sconosciuta ai più. Il boom delle quotazioni degli immobili ha fatto schizzare in alto anche i canoni. Infine i tempi esageratamente lunghi degli sfratti rendono la locazione un investimento speculativo, che molti proprietari vedono ripagato solo a patto di tentare di incassare canoni elevati in cambio del rischio di vedersi la casa occupata per anni oltre loro scadenza contrattuale (che reputano comunque esagerata). La scarsa fiducia ha contagiato anche i sindacati del settore, tanto che non tutte le città hanno varato i nuovi accordi territoriali previsti dal decreto 30 dicembre 2002.

Locazioni a canone concordato (o agevolato): l’identikit

Durata del contratto. Minimo 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). In casi particolari, previsti dalla legge, anche solo 3 anni, con disdetta motivata .

Canone. Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali, incrementato del 75% del costo della vita dalla data dell’accordo. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni

Aggiornamenti del canone. Stabiliti contrattualmente in misura massima annuale del 75% dell’indice Istat del costo della vita per operai e impiegati.

Cauzione alla firma del contratto. Massimo tre mesi di canone anticipato. Il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo (salvo che il contratto sia di 6 anni o più)

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino.. Quella stabilita dall’allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.

Spese di registrazione del contratto. Al 50% tra inquilino e proprietario.

Disdetta senza motivazione.

Almeno sei mesi prima degli cinque anni di scadenza del contratto.

Disdetta motivata.

Per l’inquilino:

per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata.

Per il proprietario:

Almeno sei mesi prima dei primi tre anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.

Prelazione all’acquisto dell’inquilino. Solo se è data disdetta motivata per vendita a terzi o se concessa contrattualmente.

Rinnovo del contratto. Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza triennale, per altri 2 anni. Alla fine dei 5 anni, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 3 anni + 2.

Sublocazione ad altri. .Vietata, salvo assenso del proprietario, la sublocazione totale o parziale.

Sconti fiscali. Previsti per il proprietario solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Consistono in uno “sconto” del canone imponibile sulla dichiarazione dei redditi;del 40,5% (47,5% per la laguna di Venezia); in una riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto e nella possibilità di godere un’aliquota Ici più bassa a chi affitta come prima casa, se il comune lo decide.

Per l’inquilino: detrazione di 495,80 euro (reddito complessivo che non supera euro 15.493,71), e di euro 247,90( reddito complessivo fino a 30.987,41 euro).

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

Locazioni transitorie: regole più libere per bisogni specifici

Per chi valgono . Il proprietario o l’inquilino debbono avere necessità momentanea di affittare un alloggio.

L’esigenza transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell’inquilino va comprovata attraverso apposita documentazione da allegare al contratto.

Condizioni per la transitorietà. Quelle previste in genere per i proprietari sono il fatto di dover destinare l’immobile ad abitazione o ad attività propria o dei familiari, di doverlo presto vendere,quello di dover eseguire a breve opere edili o quello di essere in via di divorzio o separazione legale. Per l’inquilino il fatto di aver un contratto o un trasferimento di lavoro a carattere temporaneo, la necessità di cure o di assistenza per sé o a familiari in luogo diverso dalla propria residenza, l’esecuzione di lavori nella propria casa che la rendano temporaneamente inutilizzabile, l’essere in attesa della disponibilità effettiva di un immobile acquistato oppure assegnato da un ente pubblico. Comunque, vale qualsiasi altra esigenza specifica collegata ad un evento certo a data prefissata, espressamente indicata nel contratto e documentata.

Durata del contratto. Minimo 1 mese, massimo 18 mesi .

Canone. Nei capoluoghi di provincia, nonché nei comuni circostanti Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, secondo gli accordi territoriali .i canoni potranno essere superiori, fino al 20%, rispetto a quello del contratto concordato di 3+2 anni, purchè tale possibilità sia prevista nel relativo accordo territoriale. Altrove il canone è libero.

Aggiornamenti del canone. Di regola, esclusi, salvo diversi accordi locali..

Cauzione alla firma del contratto. Tre mesi al massimo. Se esiste la cauzione, il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino.. Quella stabilita dall’allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.

Spese di registrazione del contratto. Al 50% tra inquilino e proprietario.

Disdetta. Criteri stabiliti liberamente, per contratto, tra proprietario e inquilino In genere la disdetta è automatica, senza bisogno di comunicazione.

Rinnovo del contratto. Possibile, purché il proprietario e l’inquilino confermino il permanere dell’esigenza transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nei contratto. Se la lettera non viene inviata o vengono meno le sue esigenze di transitorietà, il proprietario è costretto a ricondurre il contratto alla durata degli affitti a canone libero. Cioè ad applicare una durata di quattro anni più altri quattro di rinnovo automatico. In caso di dichiarazioni non veritiere, deve risarcire all’inquilino 3 anni di canone o ripristinare il contratto.

Prelazione all’acquisto dell’inquilino. Solo se concessa contrattualmente.

Sconti fiscali. Per il proprietario:

il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi

Per l’inquilino: nessuno.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

Locazioni a studenti universitari: tetto alle richieste nelle sedi universitarie

Dove. Nei Comuni sedi di università o di corsi universitari distaccati ovvero di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi, individuati dagli accordi territoriali

Per chi valgono . Per chi affitta a studenti universitari o comunque a studenti che seguono corsi di perfezionamento o aggiornamento a livello universitario. Si può affittare anche a un gruppo di studenti.

Durata del contratto. Minimo 6 mesi, massimo 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo, alla prima scadenza, salvo disdetta dell’inquilino.

Canone. Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali,in appositi accordi territoriali. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni.

Aggiornamenti del canone. Di regola, esclusi, salvo diversi accordi locali.

Cauzione alla firma del contratto. Massimo tre mesi di deposito cauzionale. Se esiste, il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino.. Quella stabilita dall’allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.

Spese di registrazione del contratto. Al 50% tra inquilino e proprietario.

Disdetta. L’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, con lettera raccomandata inviata almeno tre mesi prima della scadenza. In caso di pluralità di inquilini, ciò è consentito anche ad uno solo firmatari ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di affitto.

Prelazione all’acquisto dell’inquilino. Solo se concessa contrattualmente.

Rinnovo del contratto. Rinnovo automatico, salvo disdetta. Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell’inquilino.

Sconti fiscali. Previsti per il proprietario solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Consistono in:

a) “sconto” del 40,5% sul canone da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (47,5% per la laguna di Venezia);

b) riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto.

c) a partire dal 1999 i comuni possono (ma non sono costretti) concedere un’aliquota Ici più bassa a chi affitta come abitazione principale.

Per l’inquilino:

Nessuno, salvo norme locali.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

Affitti completamente liberi: niente regole fisse nelle case vacanza

Per chi valgono . Per chi da in locazione:

a)una casa per le vacanze, per breve periodo;

b) un box auto;

c) una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella categoria A/1);

d) una casa classificata dal Catasto come villa (cioè inserita nella categoria A/8);

e) una casa vincolata dalla Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali .

Gli immobili vincolati o classificati in A/1, A/8 o A/9 possono essere affittati anche con il canone concordato.

E’ fonte di discussione se tra gli affitti liberi rientrano le foresterie, che comunque prevedono la locazione per periodi brevi da parte di società ai propri dipendenti.

Durata del contratto. Massimo 30 anni, minimo libero.. Quando non è specificata nel contratto:

a) se l’immobile non è arredato, un anno;

b)se l’immobile è arredato, quella a cui si riferisce il pagamento del canone (cioè se si è pagato un affitto mensile, è un mese).

Canone. Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.

Aggiornamenti del canone. Si possono decidere liberamente:

a)ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno);

b) secondo quale meccanismo (per esempio, aumentare il canone ogni anno della stessa percentuale dell’inflazione);

c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).

Cauzione alla firma del contratto. Libera.

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino. Quella stabilita dal codice civile, e cioè al proprietario le spese di manutenzione straordinaria a all’inquilino le piccole riparazioni, salvo che non si siano raggiunti altri accordi contrattuali Negli affitti a uso vacanze è comune anticipare un forfait a titolo di copertura delle spese.

Disdetta. Automatica, senza bisogno di comunicazione da parte del proprietario o dell’inquilino, ma solo se vi è termine di scadenza.

Rinnovo del contratto. Non è automatico. Può essere stabilito per un periodo liberamente deciso da proprietario e inquilino.

Sconti fiscali. Per il proprietario:

il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi. Per le foresterie a favore dei dipendenti, deduzione totale per tre anni dall’Ires del canone e delle spese.

Per l’inquilino: nessuno.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

Foresterie: giudizi contrastanti sull’abrogazione

La foresteria è ancora un uso consentito, sganciato dalle regole della legge n. 431/1998 e sottoposto solo a quelle del codice civile? Alla domanda non si può dare una risposta definitiva, dal momento che la giurisprudenza è ancora divisa. Il sospetto che “l’uso foresteria” fosse stato abolito deriva dall’articolo 1della legge 431/98. Al comma 3 si stabilisce infatti espressamente che le disposizioni della norma di riforma non si applicano ” ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio”. Questa espressa esclusione è parsa ad alcuni una limitazione, che suonava un po’ come dire: “la riforma si applica sempre e comunque, fatta esclusione per i casi espressamente stabiliti”. Ed altri hanno poi aggiunto che non vi è possibilità di locazioni transitorie se non stipulando un contratto ai sensi dell’articolo 5 della legge 431/1998 che presuppone la partecipazione al contratto di un normale padrone di casa e di un normale inquilino (terzo escluso).

Tuttavia questa tesi non convince. La nuova legge si preoccupa di tutelare gli inquilini per le loro reali esigenze abitative di prima casa, tra cui non rientra l’uso foresteria Ed anche perché ipotizzare espressamente un uso foresteria in favore degli Enti Locali, che destinano immobili in godimento di particolari categorie di cittadini (in genere, gli sfrattati), non significa per forza escludere altre forme di foresteria ma, al contrario, rafforzarne la validità. Così come in passato, quindi, se nel caso singolo l’uso foresteria si dovesse dimostrare come uno stratagemma per aggirare le norme sulle locazioni abitative, vorrà dire che il relativo contratto sarà nullo con le conseguenze previste dall’articolo 13 della legge 413/98.

Del resto, la Finanziaria 2001, ha concesso l’integrale deduzione dall’Ires “dei canoni di locazione anche finanziaria e le spese relative al funzionamento di strutture recettive, qualora i fabbricati siano concessi in uso a dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro nel comune in cui prestano l’attività, per il periodo d’imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi”. Ciò finisce indirettamente per riconoscere che l’uso a foresteria non è stato affatto abrogato dalla legge 431/98. Infatti non si vede davvero in quale “categoria”, prevista dalla legge 431 potrebbe essere inquadrata l’ipotesi della locazione da parte dell’azienda di un immobile concesso in uso al dipendente. Non di certo in quella delle “locazioni temporanee”, che prevede espressamente che siano l’inquilino o il proprietario ad avere bisogno di locare per un periodo di tempo limitato l’immobile.

È ancora rebus la durata

per i «vecchi» contratti

Nonostante siano passati più di sette anni dal varo della riforma degli affitti abitativi, resta da chiarire un punto rimasto oscuro, sul quale dati i tempi lunghi della giustizia non si è espressa ancora la Cassazione, ma solo alcuni tribunali: quale durata anno i contratti che erano in essere con le vecchie formule (equo canone o patti in deroga) al 30 dicembre 1998, se rinnovati tacitamente? Il problema non è da poco, perché coinvolge non solo proprietari e inquilini che sono finiti in passato in causa per stabilirlo, ma anche chi, avendo un “vecchio” contratto ancora in essere, deve stabilire oggi quando verrà per legge a termine.

La legge n. 431/1998 è, su questo punto, ambigua. Da una parte, infatti, recita: “ai contratti per la loro intera durata e ai giudizi in corso continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia, vigenti prima di tale data”. Leggendo questa dichiarazione alla lettera, se ne dedurrebbe che, se un contratto concluso prima del 1998 era ad equo canone, in mancanza di disdetta esso si rinnova di quattro anni in quattro anni, e non di otto in otto (salvo interruzione motivata). Quindi se concluso per esempio nel 1996, le scadenze saranno il 2000, il 2004, il 2008 e così via. Se invece il contratto allora vigente era un “patto in deroga”, esso dura solo per la prima volta otto anni, ma in seguito si rinnova solo di quattro in quattro. Quindi, riprendendo l’esempio del 1996, le scadenze naturali sarebbero il 2004, il 2008, il 2012, e via elencando.

D’altra parte il comma 1 dell’articolo 1 della legge recita: “. I contratti di locazione di immobili adibiti a uso abitativo, … sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2. Cioè, se sono rinnovati, lo devono essere per quattro più quattro anni. Di conseguenza, una diversa interpretazione stabilirebbe che alla prima scadenza di rinnovo senza disdetta del vecchio contratto, scattino gli otto anni. Perciò un contratto stipulato nel 1996 avrebbe invece come scadenze naturali il 2000, il 2008 e il 2016 , se di equo canone, e il 2004, il 2012 e il 2020 se patto in deroga.

Sulla prima linea (rinnovo di 4 anni, più favorevole ai proprietari) si sono espressi i Tribunali di Genova, il 30/4/2002 e di Milano, il 25/10/04, n. 12257. Sulla seconda (otto anni) i Tribunali di Palermo, il 12/7/2002; di Bergamo il 23/1/2003, di Torino, il 27/10/04 e di Bari il 7/4/2005.

Patti chiari per gli oneri accessori

Per la ripartizione fra proprietario e inquilino si fa riferimento a un Dm

La spartizione delle spese tra proprietario e inquilino è ancora regolamentata dall’articolo 9 della legge n. 392/1978 (il cosiddetto equo canone) che la riforma delle locazioni non ha abrogato, nonché dal codice civile (articoli 1576-1578). Tuttavia si tratta di norme divenute derogabili nelle locazioni a canone libero (quelle, per intenderci, di 4 anni più 4 di durata), purchè vi si faccia eccezione espressa. Perciò è possibile allegare al contratto una ripartizione differente da quella prevista dalle leggi e dalla giurisprudenza che le ha interpretate. Al limite, secondo interpretazioni caldeggiate soprattutto dalle associazioni dei proprietari, è possibile imporre all’inquilino anche il versamento delle spese di manutenzione straordinaria. Prassi comune è comunque quella di far “rivivere” l’articolo 23 della legge sull’equo canone (ora abrogato per le locazioni abitative) , che prevedeva un incremento del canone pari all’interesse legale in caso di riparazioni straordinarie le cui spese fossero sopportate dal proprietario.

Per tutte le locazioni a canone concordato, viceversa, la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino è stata rigidamente prescritta in una tabella allegata al decreto del ministero delle infrastrutture 30/12/2002 (che tra l’altro ha sostituito radicalmente quelle approvate negli accordi territoriali delle varie città) . La riproduciamo sinteticamente in questa pagina, anche perché essa è divenuta autorevole fonte interpretativa sui criteri di spartizione anche per i giudici, anche quando è in ballo una locazione a canone libero, per la quale non sia stata regolamentata per iscritto una suddivisione con diversi criteri.

Naturalmente, qualsiasi spartizione serba dei margini di ambiguità. Per esempio, è spesso fonte di lite a chi tocchi la riparazione di un guasto. Occorre infatti stabilire se esso è dovuto da un logoramento dato dalla vecchiaia di un impianto o di una struttura (nel qual caso toccherebbe al proprietario) o da un cattivo uso o da una cattiva piccola manutenzione da parte dell’inquilino, che ha l’obbligo di custodia dell’immobile locato e dei suoi accessori. Tanto per fare un esempio, un cattivo uso di un lastrico solare (disponendo piante con vasi pesanti e facendo stagnare l’acqua utilizzata per annaffiare), può causare gravi e soprattutto costosissimi problemi di infiltrazioni in fessure che si creano nel manto di copertura.

Inoltre le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non sono mai riuscite a mettersi d’accordo su a chi toccassero certe spese,non a caso non elencate nella tabella allegata al decreto ministeriale. Per esempio, se l’onorario dell’amministratore condominiale e le polizze globali fabbricato competano al 50% al conduttore oppure per intero al locatore. Ma anche chi paga l’eventuale tassa del passo carraio, le ispezioni e i collaudi periodici dell’ascensore e la sostituzione delle funi logorate dall’uso,la riparazione delle colonne montanti delle fognature e via elencando. Ambiguità generano anche i contratti “a forfait” stipulati con ditte che si occupano degli impianti (terzo responsabile del riscaldamento, o dell’ascensore), quando il contratto stesso comprenda garanzie di riparazioni straordinarie con spese a carico dell’installatore-manutentore.

Competono invece sicuramente all’inquilino, perché a lui imputate dal Dpr n. 412/1993 di attuazione della legge sul risparmio energetico, gli obblighi di esercizio, manutenzione e verifiche periodiche degli impianti termici (nonostante il fatto che la tabella non vi faccia cenno). Il che significa che è lui che deve pagare le verifiche eseguite periodicamente da un manutentore specializzato nonché i costi di eventuali controlli, che sono ancora oggi gestiti dai comuni oltre i 40 mila abitanti o dalle province negli altri casi. Ovviamente è l’inquilino ad assumersi le responsabilità derivanti dall’accensione, fuori dalle ore e dai periodi consentiti, della caldaia individuale.

Per il locatario è “un rimborso”

I rapporti tra inquilino in affitto e condominio sono spesso fonte di grande confusione. Va chiarito che, tranne alcune eccezioni, il proprietario resta l’unico referente del condominio: in particolare, se l’inquilino non paga le spese è il proprietario a doverne rispondere, salvo poi chiederne in seguito il rimborso.

Ricordiamo poi che l’articolo 10 della legge 392/78 (ancora in vigore con la riforma delle locazioni) stabilisce che l’inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, sulle delibere che riguardano le spese e le modalità di gestione dell’impianto di riscaldamento. Aggiunge poi che “il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.

Anche a quest’articolo, però, si può fare espressa eccezione in un contratto a canone libero. Se l’eccezione non c’è, sarà l’inquilino ad avere non solo il diritto di voto, ma anche quello di impugnazione delle delibere condominiali a proposito, nonché eventuali responsabilità civile delle scelte. Ci si può chiedere “Se l’inquilino ha contrattualmente a suo carico spese di riparazione o manutenzione straordinaria, ha diritto a dire la sua sulla loro approvazione nell’assemblea condominiale?”. Formalmente no: comunque sarebbe buona regola che tale eventualità sia espressamente prevista nel contratto di locazione, così come la delega del proprietario a rappresentarlo in questo tipo di decisioni.

Chi paga

La ripartizione degli oneri accessori fra locatore/proprietario (L) e conduttore/inquilino (C)

TABELLA ONERI ACCESSORI

RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE
L = Locatore C = Conduttore

AMMINISTRAZIONE

Tassa passo carrabile
C

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori
L

ASCENSORE

Manutenzione ordinaria , piccole riparazioni, consumi energia, ispezioni e collaudi
C

Installazione, manutenzione straordinaria e adeguamento norme di legge
L

AUTOCLAVE

Installazione e sostituzione integrale ‘impianto o componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.), imposte e tasse
L

Manutenzione ordinaria, Forza motrice, Ricarico pressione del serbatoio, Ispezioni e collaudi
C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE , DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI

Installazione e sostituzione impianti illuminazione, suoneria e allarme, citofoni e videocitofoni, allarme e sicurezza
L

Manutenzione ordinaria impianti
C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA

Installazione, sostituzione e adeguamento leggi degli impianti
L

Manutenzione ordinaria impianti, compreso rivestimento refrattario, pulizia e lettura contatori. Acquisto combustibile, consumi dl forza motrice, energia elettrica e acqua
C

IMPIANTI SPORTIVI

Installazione e manutenzione straordinaria
L

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.). Consumo acqua per pulizia e depurazione: acquisto materiale per manutenzione ordinaria (es.: terra rossa)
C

IMPIANTO ANTINCENDIO

Installazione e sostituzione impianto, acquisto estintori
L

Manutenzione ordinaria, ricarica estintori, ispezioni e collaudi
C

IMPIANTO TELEVISIVO

Installazione, sostituzione o potenziamento ‘impianto televisivo centralizzato
L

Manutenzione ordinaria impianto televisivo centralizzato
C

PARTI COMUNI

Manutenzione straordinaria tetti , lastrici solari, rete fognaria. Sostituzione di grondaie, sifoni, colonne di scarico, marmi, corrimano, ringhiere. Installazione di caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo. Installazione e sostituzione di serrature
L

Manutenzione ordinaria tetti, lastrici solari, rete fognatura, compresa disotturazione condotti e pozzetti , pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni, caselle postali, cartelli, segnalatori, bidoni, armadietti contatori, zerbini, tappeti, guide e altri arredi, grondaie, sifoni e colonne scarico. Manutenzione aree verdi, compresa riparazione attrezzi utilizzati
C

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni
C

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

Sostituzione integrale pavimenti e rivestimenti, manutenzione straordinaria impianto riscaldamento
L

Manutenzione ordinaria pavimenti e rivestimenti, infissi e serrande, impianti di riscaldamento e sanitario, apparecchi e condutture elettricità e cavo e impianto citofonico e videocitofonico. Rifacimento chiavi e serrature, tinteggiatura pareti, sostituzione vetri, verniciature opere in legno e metallo
C

PORTIERATO

Trattamento economico portiere ed eventuale alloggio (pari all’indennità sostitutiva prevista nel c.c.n.l). Manutenzione ordinaria guardiola
L 10%

C 90%

Materiale per pulizie
C

Manutenzione straordinaria guardiola
L

PULIZIA

Spese assunzione addetto o conferimento appalto a ditta. Acquisto e sostituzione macchinari per pulizia. Acquisto bidoni. trespoli e contenitori
L

Trattamento economico addetto, spese per pulizie appaltate a ditta, materiale per pulizie e manutenzione ordinaria macchinari per pulizia. Spese sgombero neve, compresi materiali. Derattizzazione e disinfestazione locali immondizie, disinfezione contenitori rifiuti, sacchi per raccolta rifiuti. Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva
C

Per le voci non previste si rinvia alle norme di legge vigenti e agli usi locali

Fonte: elaborazione Confappi su allegato G a Dm 30 dicembre 2002.

LE TASSE Oneri e adempimenti a carico del proprietario al momento del contratto e ogni anno

Il registro si divide a metà con il conduttore

La registrazione del contratto è prevista per tutte le locazioni, di durata superiore ai 30 giorni. La prima annualità d’imposta di registro va versata entro 30 giorni dalla firma del contratto. Alla scadenza di ogni anno in cui il contratto resta in vigore, e anche all’eventuale rinnovo, va ancora versata la rata di rinnovo dell’imposta, sempre con 30 giorni di tempo.

I costi della registrazione sono sopportati a metà da proprietario e inquilino (salvo diversi accordi) ma entrambi sono responsabili dell’eventuale mancato versamento” in solido” , per l’intera cifra. I costi ammontano al 2% del canone annuo senza spese, con un minimo di 51,65 euro, per il primo anno e senza tale minimo per gli anni successivi. Esistono però due casi in cui si ha diritto a uno sconto. Il primo è quando si decide di pagare per più anni tutti in una volta. Per esempio per quattro per i contratti a canone libero e 3 per quelli a canone concordato. Si ha così diritto a una riduzione d’imposta rapportata all’interesse legale vigente e al numero di anni (attualmente del 5% per i contratti a canone libero e del 3,75% per quelli a canone regolamentato).

Un altro sconto del 30% sulla tassa di registro è previsto se proprietario e inquilino si mettono d’accordo per un affitto a canone regolamentato. Entrambi gli sconti sono cumulabili per chi registra per più anni una locazione di questo tipo.

Il pagamento Non è semplice: va fatto il calcolo di quanto dovuto, arrotondato all’unità di euro (il minimo, 51,65 euro, è senza arrotondamento). Bisogna poi recarsi in posta o in banca, chiedendo il modello F23, ed effettuare il versamento. Nel modello vanno compilate le generalità dei contraenti, i codici fiscali, e il codice d’ufficio (l’elenco è reperibile presso banche e poste) , riportata come causale del versamento la sigla RP (al punto 9), riportato l’anno di stipula del contratto (punto 10), e gli eventuali estremi di registrazione (solo per i rinnovi contrattuali) e scritti i codici tributo (vedi tabella).

La registrazione del contratto. Poi bisogna consegnare all’Ufficio del Registro il contratto in originale e in fotocopia, almeno due marche da bollo da 14,62 euro (da applicare su originali e copie ogni quattro facciate scritte e comunque ogni cento righe), e la ricevuta del versamento. Verrà chiesto di compilare un modulo, il modello 69. Un esemplare del contratto timbrato con numero e data di registrazione viene restituito come ricevuta. La prescrizione per l’accertamento del Fisco è di 5 anni.

I codici tributo da riportare sull’F23

– 115 T: 1ª annualità delle locazioni;

– 112 T: annualità successive;

– 107 T: intero periodo locativo (versamento pluriennale);

– 114 T: proroghe (anche tacite) del contratto;

– 108 T: affitto fondi rustici.

– 113 T: risoluzione di contratti di locazione e affitto

Quanto si paga di registro

Tipo contratto
Tassa di registro (pagamento annuale)
Tassa di registro (pagamento a forfait pluriennale)*
Esempio: 10.000 euro di canone annuo

anno
forfait pluriennale*

Contratto a canone libero (4 anni + 4)
2% del canone annuo
1,9 % del canone annuale, in caso forfait 4 anni
200 euro
190 euro per 4 anni = 760 euro

Contratto a canone regolamentato (3 anni più 2 di rinnovo)
1,4% del canone annuo
1,26% del canone annuale, in caso forfait 3 anni
140 euro
126 euro; per 3 anni = 378 euro

Affitto di fondo rustico
0,5% del canone annuo
non previsto
50 euro
non previsto

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamministratori

Ici ridotta a patto che lo decida il comune per il canone agevolato

Per l’Irpef mini sconto del 15%

Per le locazioni a canone libero e per quelle transitorie, il reddito imponibile è il canone di locazione annuo percepito, ridotto del 15% a titolo di forfait per le spese sopportate (del 25% per Venezia laguna, Giudecca, Murano e Burano).

Per le locazioni a canone concordato di 3+2 anni e per quelle a studenti universitari vi è un’ulteriore riduzione del 30%, applicabile però solo nei comuni ad alta tensione abitativa elencati nella delibera Cipe 13/11/2003, n. 87 (Gazzetta Ufficiale n. 40/2004) . Quindi il forfait da detrarre dal canone sale quindi al 40,5% (47,5% per la laguna di Venezia).

I canoni riscossi per i box o comunque per le pertinenze di un’abitazione locata che abbiano una rendita catastale autonoma, vanno denunciati a parte.

Casi particolari Nel caso (più unico che raro) in cui la rendita catastale rivalutata superi il canone su cui siano state applicate le detrazioni, diviene essa stessa l’imponibile.

Infine, quando l’inquilino è moroso, è possibile non dichiarare i canoni, ma solo dopo che si è concluso un processo di convalida di sfratto per morosità (attenzione, non, per esempio, per fine locazione). Si potrà chiedere in seguito indietro le imposte versate sui canoni precedentemente non incassati, sotto forma di credito d’imposta, purché il fatto che non siano stati effettivamente pagati sia riconosciuto dal giudice nel procedimento di sfratto stesso.

Detrazioni per gli inquilini. Gli inquilini con contratto di locazione a canone concordato di 3 + 2 anni di durata a titolo di abitazione principale hanno diritto a una detrazione di 495,80 euro, quando il reddito complessivo del nucleo familiare non supera 15.493,71 euro, che scende a euro 247,90 quando reddito complessivo è fino a 30.987,41 euro.

Una diversa detrazione è prevista per tre anni, per qualsiasi contratto di locazione ad abitazione principale, favore dei lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti quello di richiesta della detrazione stessa, puechè il contratto sia concluso in un comune distante non meno di 100 chilometri di distanza da quello di residenza e comunque al di fuori della propria regione,. Essa è pari a 991,60 euro se il reddito familiare non supera 15.493,71 euro e a 495,80 euro se va da questa cifra a 30.987,41 euro.

Ici. In caso di locazioni a canone concordato i comuni possono decidere di applicare aliquote ridotte dell’imposta comunale sugli immobili, come del resto stabilisce la legge 431/1998 stessa. Dal momento che questo non è certo un obbligo, ma una facoltà che le amministrazioni possono decidere, anno dopo anno, di esercitare o meno, le organizzazioni dei proprietari hanno talora ottenuto che fosse introdotta una clausola negli accordi territoriali sulle locazioni che prevede la revisione delle fasce di canoni nel caso in cui il comune decidesse di togliere questa agevolazione. Alcuni comuni, oltre ad applicare l’aliquota agevolata (nel caso di Bologna, lo 0 per mille, con l’esenzione di fatto dall’Ici), concedono anche una detrazione, pari a quella prevista per l’Ici prima casa.

Il primo appuntamento al commissariato

Ogni contratto di locazione che duri per più di un mese prevede che il proprietario di casa inoltri al più vicino Commissariato di pubblica sicurezza una comunicazione, conosciuta come “anti-terrorismo” Si tratta di una disposizione che all’inizio del 2005 si era creduta abrogata, ma che resta ancora in vigore: vedremo più avanti il perché.

La comunicazione consiste in un modulo precompilato in carta semplice, disponibile presso tutti i commissariati o inviabile via raccomandata, in cui il proprietario dell’immobile denuncia entro 48 ore dall’inizio della locazione le proprie generalità, quelle dell’inquilino (con gli estremi del suo documento d’identità), nonché l’ubicazione dell’immobile. In caso di violazione si applica la sanzione da 103,29 euro a 1.549,27 euro.

Le legge finanziaria 2005 (n. 311/2004, commi 344-345), pur non abrogando espressamente la comunicazione, aveva stabilito che in caso di registrazione del contratto di locazione, il proprietario non dovesse più provvedere al suo inoltro, dal momento che le informazioni erano acquisite direttamente dall’ufficio finanziario dall’anagrafe tributaria tramite la registrazione del contratto. Un nuovo obbligo di comunicazione telematica era comunque posto a carico delle agenzie immobiliari. La comunicazione restava comunque necessaria se l’inquilino o l’acquirente erano extra-comunitari (anche statunitensi e svizzeri, per intendersi), anche in caso di locazioni di pochi giorni.

Tuttavia, in seguito, l’articolo 4 del successivo decreto legge 14 marzo 2005, n. 35 – entrato in vigore il 17 marzo 1995 – aveva corretto il tiro, stabilendo che tale regola valeva solo a decorrere dalla data indicata nel decreto di approvazione del modello telematico per la comunicazione. Poiché, finora, di tale modello non si è vista traccia, nulla è ancora cambiato.

Aliquota separata sui canoni, una promessa dell’Unione

Tassazione separata per i canoni di locazione. La proposta, entrata nel programma dell’Unione e che, a detta di molti, dovrebbe concretizzarsi in norma di legge in tempi medio-brevi, prevede un’aliquota forfait , sul modello di quella prevista per le rendite finanziarie, che dovrebbe oscillare da un minimo del 12,5% a un massimo del 20%, come “premio fiscale” per chi loca a canoni calmierati. Ovviamente anche le Regioni dovranno essere coinvolte nella defiscalizzazione, dal momento che verrebbero a perdere una parte, per quanto piccola, dell’addizionale regionale sui redditi Irpef e Ires: la Lombardia si è già dichiara disponibile.

“Le alternative”, spiega Carmela Rozza, segretario del Sunia di Milano, “sono due: o limitarsi a correggere la legge n. 431/1998 chiedendo questo ulteriore incentivo solo per i proprietari che locano a canone convenzionato oppure, come noi auspichiamo, rifondare tutta la legislazione delle locazioni pubbliche e private in una sorta di “Testo Unico”, che regoli oltre al mercato libero uno protetto, che noi chiamiamo a “canone amministrato”. Si tratta di amministrare al meglio le scarse risorse pubbliche che è impensabile investire tutte per costruire nuove case popolari (si edificherebbero ben pochi alloggi, rispetto alle attuali necessità sociali), creando piuttosto un bilanciato meccanismo di incentivi anche per i privati, sul modello di quanto si fa per esempio in Francia o Finlandia”.

La commistione tra norme locative pubbliche e private non è comunque una novità: la legge n. 431 del 1998 è stata più volte utilizzata per regolare locazioni di enti o delle stesse azienda autonome per l’edilizia residenziale, soprattutto quando si è trattato di dare in locazione alloggi per periodi transitori oppure destinati a famiglie con redditi medio bassi.

Si tratterebbe inoltre di coinvolgere gli operatori immobiliari (ma al limite anche i piccoli proprietari privati) in operazioni di riqualificazione o nuova costruzione con aree concesse a prezzi ragionevoli, oneri di urbanizzazione ridotti, incentivi fiscali, non solo a favore dei ceti economicamente svantaggiati (per i quali potrebbero essere previsti aiuti pubblici per pagare il canone), ma anche dei ceti medi non in grado di sopportare gli alti prezzi dell’acquisto del mattone. I canoni amministrati avrebbero dei massimi fissati dalla Regione ogni cinque anni. Utopie elettorali? “Prima di affermalo”, ribatte Rozza, “ci si spieghi come quale altra strategia la mano pubblica può affrontare il problema della carenza di alloggi, che tra l’altro ha una serie di gravi ripercussioni sul mercato del lavoro (mancanza di mobilità della mano d’opera, immigrati regolarizzati che non trovano abitazione ). Del resto siamo convinti che molti, anche nell’ambito del centro-destra, la pensino come noi. E siamo confortati dal fatto che le proposte dell’Ance, l’Associazione nazionale costruttori, navigano sostanzialmente nella stessa direzione”.

Annunci

Tag:

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione / Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione / Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione / Modifica )

Google+ photo

Stai commentando usando il tuo account Google+. Chiudi sessione / Modifica )

Connessione a %s...


%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: