decreto 240/2004 -al fine di ridurre il disagio abitativo ,promosso DM 24/2004,proroghe per particolari categorie sociali.Omesse nel mio caso

Nel decreto sugli sfratti, più garanzie per conduttori e proprietà

È stato approvato il D.L. 240 del 13 settembre 2004 per tutelare i conduttori soggetti a provvedimenti esecutivi di rilascio, preannunciato fin dallo scorso luglio, quando ha cessato la sua efficacia l’ultima proroga degli sfratti prevista dal D.L. 147 del 24 giugno 2003, convertito nella legge 200 del 1° agosto 2003. Destinatari del provvedimento sono gli inquilini in condizioni di disagio economico che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare ultrasessantacinquenni o portatori di handicap grave, che non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere a una nuova locazione, che siano beneficiari della procedura esecutiva di rilascio dell’immobile. Il provvedimento prevede anche la possibilità di stipulare 5 tipi di contratto di locazione diversi da quelli disciplinati dalla legge e agevolazioni fiscali in favore della proprietà.
Alla scadenza (30 giugno 2004) del termine di sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione previsto dal D.L. 147 del 24 giugno 2003 [CI03-1503, 1531], convertito nella legge 200 del 1° agosto 2003 [CI03-1715, 1757], non vi è stato un ulteriore provvedimento di proroga, che sarebbe stato il sesto solo a partire dal momento dell’entrata in vigore della legge 431 del 9 dicembre 1998
[AI04-45], che ha riformato la disciplina delle locazioni di immobili a uso abitativo e che, fra le altre disposizioni sul rilascio degli immobili, aveva disposto (art. 6, comma 1) per le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio per finita locazione una sospensione di centottanta giorni (la quale nelle intenzioni del legislatore doveva essere l’ultima di una serie di sospensioni che venivano reiterate da tempo).
In effetti, non vi era davvero modo di procedere con ulteriori reiterazioni delle precedenti proroghe, dopo le ultime decisioni con cui la Corte Costituzionale, pur dichiarando ogni volta infondate le questioni di costituzionalità proposte nei confronti di vari provvedimenti di sospensione, comunque ha costantemente ribadito il principio secondo cui «la sospensione dell’esecuzione per rilascio costituisce un intervento eccezionale che può incidere solo per un periodo transitorio ed essenzialmente limitato sul diritto alla riconsegna di immobile sulla base di un provvedimento giurisdizionale legittimamente ottenuto», in quanto «la procedura esecutiva, attivata da parte del singolo soggetto provvisto di titolo esecutivo giurisdizionale, non può essere paralizzata indefinitamente con una serie di pure e semplici proroghe, oltre un ragionevole limite di tollerabilità» (Corte Cost. n. 310 del 7 ottobre 2003 e, più di recente, n. 155 del 28 maggio 2004).
Il D.L. 240/2004 («Misure per favorire l’accesso alla locazione da parte di conduttori in condizioni di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio, nonché integrazioni alla legge 431 del 9 dicembre 1998», a pag. 1923) si muove, quindi, secondo direttive diverse; esso prevede, a favore dei conduttori in condizioni di disagio abitativo assoggettati a procedure esecutive di rilascio, varie misure:
1. la possibilità di usufruire dei vantaggi della stipulazione di nuovi tipi di contratto diversi da quelli già regolamentati dalle previgenti disposizioni di legge;
2. l’erogazione di contributi e di benefici fiscali a favore delle parti che stipulano i contratti di locazione degli immobili destinati ai conduttori sfrattati in condizioni di disagio.

I soggetti tutelati

L’art. 1 del D.L. 240/2004 individua i soggetti che vengono da esso tutelati. Innanzitutto deve trattarsi di conduttori assoggettati a procedure esecutive di rilascio che siano oppure abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni o portatrici di un handicap grave. Inoltre, questi conduttori devono presentare i seguenti requisiti:

non devono disporre di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di una nuova unità immobiliare;
devono essere beneficiari della sospensione della procedura esecutiva di rilascio ai sensi dell’art. 80, comma 22, della legge 388 del 23 dicembre 2000 [CI01-129; AI04-45] e successivi differimenti e proroghe;
devono essere tuttora in possesso dei requisiti economici previsti dal Ministero dei lavori pubblici ai sensi della legge 388/2000, e successivi differimenti e proroghe.
Nel silenzio della disposizione, così come dell’art. 80, comma 22, della legge 388/2000 che essa richiama, per quanto riguarda i requisiti economici da essa previsti sembra necessario fare riferimento al punto 4.3 (e quindi all’Allegato B) della circolare del Ministero dei lavori pubblici 23 febbraio 2001, emanata appunto in relazione all’art. 80, commi 20, 21 e 22, della legge 388/2000. Superfluo, in proposito, aggiungere che una maggiore precisione, da parte dell’estensore del D.L. 240/2004, su un aspetto così importante e delicato sarebbe stata più che opportuna.

I contratti

Per favorire i conduttori assoggettati a procedure esecutive di rilascio che presentano i requisiti appena visti, l’art. 2 stabilisce che possono essere stipulati, oltre ai contratti appartenenti alle normali tipologie previste dalla legge 431 del 9 dicembre 1998, anche i tipi di contratto previsti dai successivi commi 2, 3, 4, 5 e 6 dello stesso art. 2 del D.L. 240/2004, in relazione ai quali è prevista la corresponsione dei contributi previsti dagli artt. 3 e 4 del D.L. 240/2004. Vediamoli uno per uno.

Contratti di durata da 1 anno a 18 mesi stipulati dai conduttori sfrattati (comma 2)
I conduttori sfrattati possono stipulare con i rispettivi locatori che hanno richiesto la procedura esecutiva di rilascio sospesa ai sensi dell’art. 80, comma 22, della legge 388/2000 e successivi differimenti e proroghe, nuovi contratti di durata minima di un anno e massima di 18 mesi; questi contratti sono regolati esclusivamente dalle disposizioni del codice civile dettate in materia di locazione (art. 1571 e seguenti).

Contratti stipulati dagli enti locali della durata massima di 2 anni (comma 3)
Gli enti locali possono stipulare, direttamente in qualità di conduttori, contratti di locazione, della durata massima di 2 anni, destinati a soddisfare le esigenze abitative dei conduttori sfrattati; tali contratti, però, non sono rinnovabili e neppure prorogabili e gli enti locali devono assicurare il puntuale pagamento del canone di locazione, il rilascio dell’immobile alla scadenza contrattuale prevista e il risarcimento al proprietario di eventuali danni arrecati nel corso dell’utilizzazione da parte del concessionario. Gli alloggi, oggetto di questi contratti di locazione, devono essere destinati ai conduttori sfrattati mediante atto di concessione amministrativa, la cui durata massima deve essere pari alla durata dei contratti di locazione.
Si prevede la possibilità che tali contratti vengano sostituiti, anche prima della scadenza, da contratti, stipulati direttamente tra il locatore e il conduttore sfrattato beneficiario della concessione amministrativa, predisposti ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 431/1998 (cosiddetti “contratti agevolati” di durata triennale con proroga biennale), ma per questi contratti viene comunque esclusa la possibilità di qualsiasi forma di proroga o di rinnovo automatico del contratto, tranne che nel caso di espresso accordo delle parti contraenti.

Contratti stipulati dagli enti locali di durata triennale (comma 4)
Gli enti locali possono stipulare, direttamente in qualità di conduttori, contratti di locazione, di durata triennale, destinati a soddisfare le esigenze abitative dei conduttori sfrattati.
Si precisa che la durata triennale è prorogabile per altri 2 anni, ma soltanto in presenza di un espresso accordo delle parti contraenti.
Gli enti locali devono assicurare il puntuale pagamento del canone di locazione, il rilascio dell’immobile alla scadenza contrattuale prevista e il risarcimento al proprietario di eventuali danni arrecati nel corso dell’utilizzazione da parte del concessionario.
Gli alloggi oggetto di questi contratti di locazione devono essere destinati ai conduttori sfrattati mediante concessione amministrativa, la cui durata massima deve essere pari alla durata dei contratti di locazione. Per tali contratti il canone deve essere stabilito secondo le modalità previste dagli accordi definiti in sede locale, ai sensi del comma 3 dell’art. 2 della legge 431/1998, e successive modificazioni, vigenti nel comune dove si trova l’alloggio concesso in locazione.

Contratti di durata triennale stipulati dai conduttori sfrattati (comma 5)
I conduttori sfrattati possono stipulare contratti di locazione di durata triennale. Questi contratti sono prorogabili per altri 2 anni, ma solo in presenza di un espresso accordo delle parti contraenti. Per tali contratti il canone deve essere stabilito secondo le modalità previste dagli accordi definiti in sede locale, ai sensi del comma 3 dell’art. 2 della legge 431/1998, e successive modificazioni, vigenti nel comune dove si trova l’alloggio concesso in locazione.

Contratti di durata triennale stipulati dagli stessi conduttori sfrattati (comma 6)
I conduttori sfrattati possono stipulare direttamente contratti di locazione della durata di 4 anni, che sono prorogabili fino a ulteriori 4 anni, ma solo in presenza di un espresso accordo delle parti contraenti. Tali contratti sono sottoposti esclusivamente alle disposizioni previste dell’art. 1571 e seguenti del codice civile.

Lo “sportello emergenza sfratti”

Il comma 7 dell’art. 2 del D.L. 240/2004 impone al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, per il tramite degli istituti autonomi case popolari e degli altri istituti comunque a essi succeduti, attraverso la costituzione di uno “sportello emergenza sfratti”, di provvedere all’assistenza dei conduttori sfrattati e al coordinamento delle iniziative. Inoltre deve provvedere all’erogazione:
a. del contributo previsto dall’art. 3, comma 1, del D.L. 240/2004, relativo alla sottoscrizione dei contratti stipulati ai sensi dei commi 3 e 4, sulla base degli elenchi trasmessi dai comuni contenenti, in relazione a ciascun contratto stipulato, la data di stipula, gli estremi di registrazione, i nominativi del proprietario e del concessionario e l’importo del canone da corrispondere;
b. del contributo previsto dal successivo art. 3, commi 2 e 3, relativi alla sottoscrizione dei contratti stipulati ai sensi dei commi 2, 5 e 6, a favore del locatore sulla base della domanda presentata dal proprietario stesso, contenente, in relazione al contratto sottoscritto, la data di stipula, gli estremi di registrazione, i nominativi del proprietario e del locatario e l’importo del canone da corrispondere.
All’erogazione dei contributi sopra indicati provvede il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti con proprio decreto.
Si prevede, infine, che per lo svolgimento dei compiti sopra indicati agli istituti deve essere riconosciuto un compenso pari all’1% del contributo da erogare in relazione a ciascun contratto stipulato.

Gli incentivi

L’art. 3 del D.L. 240/2004 contiene la disciplina sugli incentivi destinati a favorire la sottoscrizione dei contratti che si sono appena visti. Per quanto riguarda i contratti previsti dai commi 3 e 4 dell’art. 2 si prevede (art. 3, comma 1) che deve essere assegnato agli enti locali, in unica soluzione, per ciascun contratto stipulato, a parziale copertura dell’onere che deriva dalla sottoscrizione del contratto stesso, un contributo determinato ai sensi del successivo art. 4 del D.L. 240/2004 ovvero nella misura inferiore derivante dalla sottoscrizione del contratto.
Per quanto riguarda invece i contratti previsti dai commi 5 e 6 dell’art. 2, si prevede (art. 3, comma 2) che deve essere corrisposta, a favore del proprietario di alloggio che abbia stipulato un contratto di locazione con i conduttori sfrattati, in unica soluzione, la somma determinata ai sensi del successivo art. 4 del D.L. 240/2004 in conto canoni ancora da corrispondere da parte dei soggetti sfrattati; se l’importo complessivo dei canoni che derivano dalla sottoscrizione del contratto di locazione per un triennio risulta inferiore alla somma fissata nel successivo art. 4 del D.L. 240/2004, il contributo spettante deve essere pari a tale importo minore.
Per quanto riguarda, poi, i contratti previsti dal comma 2 dell’art. 2, si prevede (art. 3, comma 3) che deve essere corrisposta, a favore del proprietario di alloggio che abbia stipulato un contratto di locazione del tipo da esso disciplinato, in unica soluzione, la somma prevista dal successivo art. 4 del D.L. 240/2004. Il conduttore deve comunque corrispondere l’importo del canone previsto dal precedente contratto di locazione, ma la somma prevista dall’art. 3, comma 3, del D.L. 240/2004 deve essere corrisposta come integrazione dell’importo del canone previsto nel nuovo contratto, fatti salvi eventuali ulteriori incrementi che comunque restano a carico del conduttore. Se l’importo complessivo dei canoni derivanti dalla sottoscrizione del contratto di locazione, detratto l’importo complessivo dei canoni che derivano dal precedente contratto di locazione previsto dall’art. 2, comma 2, del D.L. 240/ 2004, risulta inferiore alla somma indicata all’art. 4, il contributo spettante è pari a tale importo minore.
Si prevede ancora (art. 3, comma 4) che ai proprietari degli immobili locati ai sensi dei commi 4 e 5 dell’art. 2 del D.L. 240/2004 si devono applicare le agevolazioni fiscali previste dall’art. 8, comma 1, della legge 431/ 1998 (il quale prevede che il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti di locazione stipulati, determinato ai sensi dell’art. 34 del TUIR (D.P.R. 917 del 22 dicembre 1986), deve essere ridotto del 30%; e che per tali contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro deve essere assunto nella misura minima del 70%), incrementando al 70% la percentuale di ulteriore riduzione del reddito imponibile, ferma restando l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro nella misura del 70%.
Viene pure stabilito (art. 3, comma 5) che le agevolazioni fiscali previste dall’art. 8, comma 1, della legge 431/1998 trovano applicazione anche a favore dei proprietari degli immobili locati ai sensi dei commi 3 e 6 dell’art. 2 del D.L. 240/2004.
Si dispone che i comuni possono deliberare aliquote agevolate o l’esenzione totale dall’imposta comunale sugli immobili relativamente agli alloggi oggetto dei contratti previsti dall’art. 2 del D.L. 240/2004; e inoltre ai comuni viene attribuita anche la facoltà di differenziare l’agevolazione in funzione delle diverse tipologie di contratto.
Infine, si stabilisce che l’erogazione del contributo previsto dal comma 1 e della somma prevista dai commi 2 e 3 deve essere disposta in base all’ordine cronologico secondo la data di stipula del contratto; e si precisa che, ai fini della sola ammissibilità ai benefici, il contratto deve essere sottoscritto entro il 31 dicembre 2004.

La misura del contributo

La misura del contributo viene stabilita dall’art. 4 del D.L. 240/2004 e si basa sulla dimensione demografica del comune in cui si trova l’alloggio oggetto del contratto sottoscritto ai sensi dell’art. 2 del D.L. 240/2004. I contributi previsti dall’art. 3 del D.L. 240/2004 vengono quindi riconosciuti nella misura di:
a. 5 mila euro per comuni con popolazione pari o superiore a 500 mila abitanti;
b. 4 mila euro per comuni con popolazione compresa tra 100 mila e 500 mila abitanti;
c. 3 mila euro per comuni con popolazione pari o inferiore a 100 mila abitanti.

Dichiarazione irrevocabile del conduttore

L’art. 6 del D.L. 240/2004 stabilisce che, dopo che il conduttore ha effettuato la dichiarazione irrevocabile di volere avvalersi di una delle tipologie di contratto previste dall’art. 2, il termine del 30 giugno 2004 per l’esecuzione del provvedimento di rilascio, previsto dall’art. 1, comma 1, del D.L. n 147 del 24 giugno 2003, convertito nella legge 200 del 1° agosto 2003, è differito per il tempo strettamente necessario per la stipula del contratto stesso e comunque non oltre la data del 31 ottobre 2004.
La dichiarazione irrevocabile del conduttore deve essere comunicata alla cancelleria del giudice procedente con raccomandata con avviso di ricevimento (che deve essere esibita all’ufficiale giudiziario che procede) oppure con dichiarazione resa allo stesso ufficiale giudiziario (che ne redige processo verbale).
La cancelleria del giudice procedente oppure l’ufficiale giudiziario devono dare immediata comunicazione al locatore della dichiarazione irrevocabile del conduttore e del conseguente differimento degli atti della procedura in corso.

Le modifiche alla legge 431/1998

L’art. 7 del D.L. n. 240/2004 contiene alcune modifiche alla legge n. 431 del 9 dicembre 1998. Innanzitutto all’art. 4, comma 3 (relativo alla fissazione attraverso decreto ministeriale delle condizioni in base alle quali possono essere stipulati i contratti previsti dal comma 3 dell’art. 2, della legge 431/1998, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi previsti dal medesimo comma 3 dell’art. 2), della legge n. 431/1998, dopo le parole: «i contratti di cui al comma 3 dell’art. 2» è stato inserito il richiamo anche all’art. 5, relativo ai contratti di locazione di natura transitoria.
In secondo luogo, il comma 5 dell’art. 11 della legge 431/1998 (relativo alle risorse assegnate al Fondo nazionale) è stato sostituito nel senso che tali risorse devono essere ripartite, tra le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, entro il 31 marzo di ogni anno; e che, a decorrere dall’anno 2005, la ripartizione deve essere effettuata dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, previa intesa con la Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, sulla base dei criteri fissati con apposito decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, previa la medesima intesa e in rapporto alla quota di risorse messe a disposizione dalle singole regioni e province autonome, ai sensi del successivo comma 6.
L’efficacia del D.L. 240/2004
L’art. 8 del D.L. 240/2004 stabilisce che le disposizioni previste dagli artt. 1, 2, 3, 4, 5 e 6 sono dotati di efficacia, ai fini dei contributi e delle agevolazioni fiscali negli stessi previste, fino alla data del 31 dicembre 2004.
Fonte di riferimento:http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteimmobiliare/archivio/731/articoloImmobili.htm#top

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