contratti locazione e oneri accessori

ATTI DEL CONVEGNO

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LE LOCAZIONI DI IMMOBILI DOPO LA RIFORMA

Aspetti fiscali e contrattuali

Aspetti contrattuali e civilistici
A) LA LOCAZIONE NEL CODICE CIVILE

1) Generalità

Art. 1571 c.c.: nozione

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

· La locazione si differenzia dall’affitto:

Art. 1615 c.c.: gestione e godimento della cosa produttiva.

Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa.

- atti eccedenti l’ordinaria amministrazione: il contratto di locazione deve essere trascritto se è stipulato per una durata superiore a nove anni.

Art. 1573 c.c.: durata

Salvo diverse norme di legge la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto.

Art. 1594 c.c.: sublocazione o cessione della locazione.

Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.

Art. 1597 c.c.: rinnovazione tacita del contratto

La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente.
La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto.

Art. 1599 c.c.: trasferimento a titolo particolare della cosa locata.

Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.
La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede.
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante.

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2) Obblighi del Locatore

Art. 1575 c.c.: obblighi principali del locatore

Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto (Art. 1576 c.c.)
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione;

Art. 1576 c.c.: mantenimento della cosa in buono stato locativo.

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Art. 1578 c.c.: vizi della cosa locata.

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Art. 1580 c.c.: cose pericolose per la salute.

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Art. 1584 c.c.: diritti del conduttore in caso di riparazioni.

Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento
Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Art. 1609 c.c.: piccole riparazioni a carico dell’inquilino.

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.

Art. 1585 c.c.: garanzia per molestie.

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.

Art. 1586 c.c. : pretese da parte di terzi.

Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni.
Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi.

Art. 1582 c.c.: divieto d’innovazione.

Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.

Art. 1579 c.c.: limitazioni convenzionali della responsabilità.

Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.

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3) Obblighi del Conduttore

Art. 1587 c.c. : obbligazioni principali del conduttore.

Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Art. 1590 c.c.: restituzione della cosa locata.

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

Art. 1591 c.c.: danni per ritardata restituzione (mora)

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.

Art. 1592 c.c.: miglioramenti.

Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

Art. 1593 c.c.: addizioni.

Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.

Art. 1589 c.c.: incendio di cosa assicurata.

Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo.
Quando si tratta di cosa mobile stimata e l’assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall’assicuratore.
Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell’assicuratore.

Art. 1611 c.c.: incendio di casa abitata da più inquilini.

Se si tratta di casa occupata da più inquilini, tutti sono responsabili verso il locatore del danno prodotto dall’incendio, proporzionatamente al valore della parte occupata. Se nella casa abita anche il locatore, si detrae dalla somma dovuta una quota corrispondente alla parte da lui occupata.
La disposizione del comma precedente non si applica se si prova che l’incendio è cominciato dall’abitazione di uno degli inquilini, ovvero se alcuno di questi prova che l’incendio non è potuto cominciare nella sua abitazione.

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· La Legge 27 luglio 1978, n. 392, disciplina delle locazioni di immobili urbani ha introdotto l’equo canone distinguendo tra:
– locazioni ad uso abitazione
– locazioni ad uso diverso.
L’equo canone venne attenuato dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 che introdusse i patti in deroga e cioè la possibilità di un canone di mercato, ferma la durata minima del contratto (4 anni + 4).
Tale sistema venne abrogato dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (art. 14 co. 2) che disciplina attualmente le locazioni abitative.

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B) LE LOCAZIONI ABITATIVE

Legge 9 dicembre 1998, n. 431
Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo

Le esenzioni: Art. 1, comma 2,:

a) locazioni relative agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, ovvero inclusi nelle categorie catastali A1 – A8 – A9
b) alloggi di edilizia residenziale pubblica
c) alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche

· Sono altresì fuori dal campo di applicazione della Legge 431/98:

- foresterie (Tribunale di Milano 22.6.05)
– box
– locazioni transitorie stipulate dagli Enti locali
– locazioni con conduttori profughi
– residence
– locazioni di servizio
– alloggi del dipendente
– portierato.Vi sono tre tipi di contratto:

1. le Locazioni libere
2. le Locazioni convenzionate
3. le Locazioni transitorie

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1) Le locazioni libere

Art. 2, comma 1, Legge 431/1998: durata del contratto:

Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. […]

Art. 3, comma 1, Legge 431/1998: disdetta

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Art. 3, commi 3 – 4 – 5, Legge 431/1998: sanzioni

Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

· Il canone è libero ed è libero anche il relativo aggiornamento, stante l’abrogazione dell’art. 24 della Legge 392/1978 per le locazioni abitative (art. 14, comma 4 Legge 431/1998).

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2) Le locazioni convenzionate

Fonti:
– Convenzione Nazionale 8 febbraio 1999
– Accordo locale per la città di Milano 5 luglio 1999
– Legge 8 gennaio 2002, n. 2: “Modifiche alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di tipi di contratto di locazione di immobili”.
– Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002
– Decreto Ministeriale 14 luglio 2004
– Decreto Ministeriale 10 marzo 2006

Caratteristiche:
– durata non inferiore a tre anni
– canone fissato da accordi territoriali

Agevolazioni fiscali:
– ulteriore riduzione I.r.p.e.f. (del 30%)
– riduzione tassa di registro (70% del corrispettivo)
– detrazioni per gli inquilini

3) Le locazioni transitorie

- Art. 2 comma 1, Decreto ministeriale 30 dicembre 2002:

I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore A DICIOTTO MESI *. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

Studenti universitari – Art. 3, comma 1 Decreto ministeriale 30 dicembre 2002:

Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata – precisata negli allegati tipi di contratto – da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studi
La disciplina generale

- Art. 1, comma 4, Legge 431/1998: forma

A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.

- Obbligo di registrazione:

La omessa registrazione non sancisce la nullità del contratto (Corte Costituzionale 233/01).

- E’ ammessa la registrazione tardiva per la esigibilità del canone (Trib. Verona 12.11.02)

- Denuncia alla pubblica sicurezza

Art. 2, comma 1, Legge 431/1998: novazione e trattative per stipulazione nuovo contratto

Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Art. 9 Legge 392/1978: spese condominiali

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati *DAL LOCATORE AL CONDUTTORE* devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1/b). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

- Art. 6 Legge 22.11.73, n. 841: prescrizione

Per i contratti di locazione e sublocazione prorogati in virtù della presente legge è fatto divieto di aumentare la spesa relativa alla fornitura dei servizi, se non per comprovati aumenti dei costi del personale e dei servizi pubblici corrispondenti.
Se le spese di gestione del servizio di riscaldamento sono, per contratto,a carico del conduttore, questi interviene, in luogo del locatore, nelle assemblee condominiali convocate per deliberare sulle spese medesime e sulle modalità di gestione del servizio.
Qualora si tratti di edificio non in condominio, i conduttori di cui al precedente comma deliberano, in apposita assemblea,convocata dal proprietario dell’edificio o da almeno tre conduttori,sulle spese e le modalità di gestione del servizio. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini.
Il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura di servizi a carico, per contratto, del conduttore si prescrive nel termine di due anni.

Morosità

- derogabilità: art. 5 L. 392/1978 e pieno vigore normativa codice civile (1453 c.c. sull’inadempimento).
– validità clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) in deroga all’art. 55 Legge 392/1978 (termine di grazia, peraltro ritenuto valido dalla prevalente giurisprudenza).

Art. 3, comma 6, Legge 431/1998: recesso del conduttore

Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Art. 6 Legge 392/1978: successione

In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.

- ora estesa anche al convivente more uxorio (Corte Cost. sentenza 7 aprile 1988, n. 404).

Art. 2 Legge 392/1978: sublocazione

Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

– derogabilità

Cessione
– art. 1599 c.c.
– art. 7 Legge 392/1978
– vedi art 3, lett. G, Legge 431/1998

Fallimenti

- art. 80 R.D. 16 marzo 1942, n. 267 (Disciplina del fallimento, del concordato preventivo e della liquidazione coatta amministrativa) come modificato dall’art. 4, n.12 D.lgs 169/2007, in vigore dal 1 gennaio 2008.

· Contratto di locazione di immobili.

Locatore:
Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d’immobili e il curatore subentra nel contratto.

Conduttore:
Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e’ determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.
Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.
In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e’ determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.
Il credito per l’indennizzo e’ soddisfatto in prededuzione ai sensi dell’articolo 111, n. 1 con il privilegio dell’articolo 2764 del codice civile.

Art. 11 Legge 392/1978: deposito cauzionale

Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

- la norma è derogabile stante l’abrogazione dell’art. 79 della legge 392/1978

Art. 13 Legge 431/1998: patti contrari alla legge

È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresí richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione è altresí consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.

Le proroghe

- Legge 388/2000, art. 80 comma 22
– Decreto legge 122/2002
– Decreto legge 147/2003
– Decreto legge 23/2006
– Legge 8 febbraio 2007, n. 9
– 8 mesi
– ultrasessantacinquenni
– reddito inferiore a 27.000,00 euro l’anno

Art. 1591 c.c.: danni da ritardata consegna dell’immobile

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.

- La normativa contraria (art. 6, comma 6 Legge 431/98) è stata dichiarata incostituzionale dalla sentenza n. 482/2000 della Corte Costituzionale, per cui il conduttore moroso deve una indennità da occupazione.

- dal 1 gennaio 1998 la sola maggiorazione del 20%
– dal 1 gennaio 2000 il locatore può dimostrare il maggior danno (Cass. 30.7.04, n. 14624)

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C) LE LOCAZIONI AD USO DIVERSO

1) Ambito di applicazione

Art 27 Legge 392/1978: durata della locazione

La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere.
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
E’ in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Art 42 Legge 392/1978: destinazione dell’immobile a particolari attività

I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell’articolo 27.
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all’articolo 28.
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2) Canone

Ovviamente il canone è libero, ma non può essere aumentato se non nei limiti della variazione Istat.
Non vi è unicità nella giurisprudenza della Cassazione circa il modo di porsi di fronte alla pattuizione di un canone differenziato e crescente nel tempo, ai fini della liceità: un orientamento (cfr. Cass. civ., Sez. III, 08/03/1993 n. 2770 in Foro It. 1994, I, 1082) è dell’avviso che deve presumersi che un accordo del genere tenda ad eludere la norma imperativa fissata dal citato art. 32 “a meno che le maggiorazioni non siano collegate sinallagmaticamente all’ampliamento della controprestazione (v. già Cass. 9 luglio 1992 n. 8377); l’altro orientamento (cfr. Cass. n. 8883/1991) si esprime, all’opposto, nel senso della validità della clausola di maggiorazione del canone “a meno che non sia provata in concreto che essa abbia una funzione elusiva dei limiti di aggiornamento fissati dall’art. 32 L. 392/78”.

In particolare, secondo il primo orientamento, “la pattuizione di un canone differenziato in aumento anno per anno, a decorrere dal primo successivo alla stipulazione del contratto è illegittima con riguardo all’art. 32 legge n. 392/1978 … a meno che risulti che le parti nel fissare i predetti aumenti del canone abbiano voluto ancorarli ad elementi obiettivi di ordine economico che li giustifichino, senza alterare l’equilibrio economico del contratto (cfr. Cass. civ., Sez. III, 08/03/1993 n. 2770 in Foro It. 1994, I, 1082).
Se ne deduce che il patto di maggiorazione preordinata del canone incorre nella nullità del citato art. 79, qualora risulti diretto – secondo la valutazione del giudice di merito – ad eludere in modo surrettizio i limiti posti dal riportato art. 32 all’aggiornamento del canone; mentre esso può ritenersi valido qualora gli aumenti prestabiliti del canone siano ancorati a elementi predeterminati idonei a influire sul sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle variazioni del potere di acquisto della moneta (cfr Cass. 6246/1992 in Arch. locazioni 1993, 95; Cass. 1738/92 in Foro It. 1992).

Infatti, Cass. 6246/1992 ha ritenuto la liceità della clausola che prevede una progressione nel tempo della misura del canone, ove il maggiore onere per il conduttore trovi giustificazione nei vantaggi che il godimento dell’immobile locato gli assicurerà, a ragione della evoluzione di fattori ambientali tali da incidere sullo sviluppo commerciale della zona: nella specie, i contraenti avevano inteso tenere conto della ubicazione dell’immobile locato in una zona caratterizzata dal crescente sviluppo economico, tale da arrecare al conduttore crescenti vantaggi in termini di traffico commerciale.
Simmetricamente, Cass. 1738/1992 ha ritenuto valido un accordo di iniziale riduzione del canone pattuito che trovi ragion d’essere nella assunzione di altri impegni da parte del conduttore, oppure nella volontà di agevolarlo nel periodo iniziale della sua attività economica.

In sintesi, se il canone differenziato non trova adeguate giustificazioni, un accordo di tal genere si può configurare come operazione elusiva.
La riduzione iniziale del canone non è infatti compensabile con i lavori di manutenzione straordinaria, che sono a carico del locatore. Con tale procedura si realizza una evidente operazione elusiva, soggetta a rettifica da pare dell’Agenzia delle Entrate (se la scopre). La procedura esatta è che il conduttore debba corrispondere sempre il canone pieno e che i lavori di manutenzione straordinaria siano fatturati al locatore, a meno che tali lavori non riguardino il semplice allestimento di locali senza alcun miglioramento dell’immobile. È poi consentito che le somme per i lavori straordinari possano essere anticipate dal conduttore, detraendole dai canoni dovuti.

Concludendo, potrebbe risultare – a limite – credibile una riduzione per i primi anni, per favorire l’avviamento dell’attività del conduttore.

Aggiornamento canone

– paradossalmente non è derogabile l’art. 24 della Legge 392/1978, a differenza delle abitazioni, per cui il canone può essere aggiornato annualmente solo in misura pari al 75% della variazione Istat.

- In tema di immobili urbani adibiti ad uso diverso dall’abitazione, l’art. 32 “Aggiornamento del canone” della l. n. 392/1978 stabilisce:
“Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale.”

- L’art. 79 “Patti contrari alla legge” della legge n. 392/1978 prevede:
“È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge”.

* * *

3) Disciplina

Oneri accessori: come per le abitazioni

Uso promiscuo

– Conta l’uso prevalente.

- Art. 80 Legge 392/1978: Uso diverso da quello pattuito

Se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza.
Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente.

· Lease back
Quel particolare contratto di locazione finanziaria immobiliare che va sotto il nome di sale and lease back è un contratto che si differenzia dalla ordinaria locazione finanziaria, posto che esso si caratterizza per la bilateralità e non per la trilateralità dei soggetti contraenti: nel lease back, infatti, un soggetto cede un immobile ad una società di leasing, che si impegna contestualmente a concederlo al medesimo venditore in locazione finanziaria.
Dunque il contratto di lease back configura un’operazione negoziale complessa che risponde alle esigenze degli operatori economici di ottenere liquidità, mediante la relazione con un bene strumentale – di cui si vuole conservare l’uso – con la facoltà di riacquistarne la proprietà al termine del contratto: il venditore utilizzatore versa il canone di leasing e può, al termine del contratto, riscattare la titolarità del bene venduto, corrispondendo un prezzo stabilito.

Deposito

- L’art. 1608 cod. civ., che disciplina la “Garanzia per il pagamento della pigione” (nelle locazioni di case non mobiliate), si riferisce a garanzie in senso proprio, sia personali (fideiussione) che reali (pegno e ipoteca), nonché a quella forma di garanzia peculiare della locazione denominata deposito cauzionale, che ha carattere di pegno irregolare.
Detto articolo stabilisce che la mancata prestazione delle suddette “garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione” conduce alla conseguenza del “licenziamento” del conduttore, indipendentemente dall’indagine intorno alla potenzialità economica dello stesso e, in particolare, intorno alla sua capacità di dare il corrispettivo nei termini convenuti (cfr. già Cass. civ, sez. III, 15/05/1971 n. 1428 in Mass. Giur. It., 1971).
In particolare, l’art. 11 della L. n. 392/1978 “Deposito cauzionale” recita: “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.”.
Tale disposizione si applica anche alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ai sensi dell’art. 41 della L. n. 392/1978 “Norme applicabili” che recita: “Ai contratti previsti nell’articolo 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11. …”.
Paradossalmente, per le abitazioni l’art. 11 può essere derogato stante l’abrogazione dell’art. 79 della Legge 392/1978 mentre, per gli usi diversi, no.

Come si evince dalla lettera dell’art. 11, L. n. 392/1978, nel deposito cauzionale la garanzia è realizzata mediante l’anticipata consegna che una parte fa all’altra di cose mobili, con l’attribuzione al garantito di un diritto di prelazione delle stesse. Si tratta in realtà di un pegno irregolare (art. 2784 c.c.)

Diversamente il contratto di assicurazione fideiussoria e/o di fideiussione bancaria – che costituiscono non già una tipica garanzia fideiussoria (art. 1936 c.c.), ma un contratto autonomo di garanzia – è preordinato alla finalità di esentare il contraente tenuto al versamento di una cauzione da un esborso immediato a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni assunte; detta garanzia fideiussoria atipica non realizza la datio immediata di una somma al creditore garantito, ma solo la prestazione di una garanzia in ordine all’adempimento di un debito pecuniario normalmente subordinata ad un accertamento insindacabile e a semplice richiesta del creditore, che non consente al garante di opporre alcuna eccezione scaturente dal rapporto locatizio, salvi i casi di richiesta palesemente arbitraria (cfr. Trib. civ. La Spezia, 2 novembre 2000, n. 2337, Banca di Roma c. Panni).

Dalla diversa funzione dei due istituti (deposito cauzionale; garanzia fideussoria) appena descritta, è evidente la loro alternatività: o viene data una somma al creditore garantito o tale somma (a garanzia) non viene data.

Tuttavia, avendo il deposito cauzionale la nota funzione di tutelare il proprietario oltre che dall’eventuale morosità, anche da eventuali danni all’immobile o da omesse riparazioni agli impianti e ai beni locati con l’immobile, appare necessario inserire nel caso di garanzia fideiussoria la seguente clausola nel contratto di locazione:
“Detta fideiussione sarà svincolata al momento della riconsegna dell’immobile, una volta rilevata l’insussitenza di danni o di omesse riparazioni a carico del conduttore, nonché di morosità per canoni e/o spese”

Recesso

1. rinnovazione del contratto (Art. 28 Legge 392/1978);
2. diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza (Art. 29 Legge 392/1978);
– sanzioni (Art. 31 Legge 392/1978)
3. del conduttore
– preavviso di 6 mesi ovvero se non pattuito solo per gravi motivi

Morosità

- non applicabilità art. 5 e art. 55 Legge 392/1978

Art. 36 Legge 392/1978: Sublocazione e cessione del contratto di locazione

Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall’articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

- GLI ISTITUTI SEGUENTI SI APPLICANO SOLO AGLI IMMOBILI UTILIZZATI PER LO SVOLGIMENTO DI ATTIVITA’ CHE COMPORTINO CONTATTI DIRETTI CON IL PUBBLICO DEGLI UTENTI E DEI CONSUMATORI E NON DESTINATI ALL’ESERCIZIO DI ATTIVITA’ PROFESSIONALI, AD ATTIVITA’ DI CARATTERE TRANSITORIO, AGLI IMMOBILI COMPLEMENTARI O INTERNI, A STAZIONI FERROVIARIE, PORTI, AEROPORTI, AREE DI SERVIZIO STRADALI O AUTOSTRADALI, ALBERGHI E VILLAGGI TURISTICI, OVVERO ADIBITI AD ATTIVITA’ RICREATIVE, ASSISTENZIALI, CULTURALI E SCOLASTICHE, NONCHE’ A SEDI DI PARTITI E DI SINDACATI, E QUELLI STIPULATI DALLO STATO O DA ALTRI ENTI PUBBLICI TERRITORIALI IN QUALITA’ DI CONDUTTORI (PER QUESTI ULTIMI CONTRATTI TROVA COMUNQUE APPLICAZIONE L’ISTITUTO DELLA INDENNITA’ DI AVVIAMENTO).

Art. 38 Legge 392/1978: diritto di prelazione

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

Art. 39 Legge 392/1978: diritto di riscatto

Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio

Art. 40 Legge 392/1978: diritto di riscatto in caso di nuova locazione

Il locatore che intende locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell’articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

Avviamento

- legge 21 febbraio 1989, n. 61
– diritto di ritenzione (Cass. S.U. 15.11.200, n. 1177 e Cass. 5.3.2003, n. 3269)

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D) DISPOSIZIONI PROCESSUALI

Licenza per finita locazione

– prima della scadenza

Convalida di sfratto

– dopo la scadenza

Art. 30 Legge 392/1978: procedura per il rilascio

Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell’articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall’art. 447bis del codice di procedura civile.
[La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri casi è di competenza del pretore].
Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto l’immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio.
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall’articolo 29.
L’ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio.
Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione.
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell’articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile.
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell’immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.

- Art. 447 bis c.p.c.: norme applicabili alle controversie in materia di locazione, di comodato e di affitto. (Rito del lavoro)

Esecuzione

- per le locazione alberghiere l’avviso al prefetto è condizione dell’azione (Legge 24 luglio 1936, n. 1692)

- art. 608, 1 comma c.p.c.

L’esecuzione inizia con la notifica dell’avviso con il quale l’Ufficiale Giudiziario comunica almeno 10 giorni prima alla parte, che è tenuta a rilasciare l’immobile, il giorno e l’ora in cui procederà.

* * *

Aspetti fiscali a cura
del Dott Bruno Pagamici
-dottore commercialista in Macerata-

LE IMPRESE IMMOBILIARI:
IL REGIME DI IMPOSIZIONE INDIRETTA PER
AFFITTI E LOCAZIONI

La “nuova” normativa dell’imposizione indiretta in cui operano le imprese
immobiliari

I commi da 8 a 10 sexies dell’art. 35 della Manovra-bis 2006 (c.d. decreto-legge Visco-Bersani), di cui al DL n. 223 del 4 luglio 2006 (convertito con modificazioni dalla Legge n. 248 del 4 agosto 2006), hanno dettato la nuova disciplina dell’imposizione indiretta per le imprese immobiliari (Iva, registro, ipotecaria e catastale), applicabile al settore dei trasferimenti (cessioni) c delle gestioni (locazioni) di fabbricali, apportando rilevanti modifiche, fra l’altro, all’art. 10 del DPR n. 633/72.
A ciò si aggiungono le disposizioni introdotte per il settore immobiliare dalla Finanziaria 2007 (legge n. 296/06).
A seguito dell’intervento del legislatore, il nuovo contesto normativo che disciplina la operazioni realizzate dalle imprese immobiliari, ha riguardato in maniera prevalente la fiscalità indiretta, mentre l’assetto normativo che riguarda l’imposizione diretta è stato oggetto di modifiche molto meno incisive (che hanno riguardato sostanzialmente la valutazione delle opere in corso da parte delle imprese edili).
L’intervento posto in essere dal legislatore del DL Visco-Bersani, finalizzato ad ampliare la base impositiva dell’imposta di registro (la quale, a differenza dell’Iva, difficilmente consente a chi la subisce di poterla in qualche modo recuperare), ha comportato il passaggio al regime di esenzione dell’Iva di operazioni rientranti dell’art. 10 del DPR 633/72.

In estrema sintesi, per effetto delle disposizioni introdotte dal citato D.L. n. 223/06, saranno esenti da Iva – e soggetti ad imposta di registro – tutte le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di:
– terreni;
– aziende agricole;
– aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli;
– fabbricati.

La nuova normativa riformulata dall’art. 35, commi da 8 a 10 sexies, ha dunque modificato le regole dell’imposizione indiretta gravante sul settore immobiliare, seppure con la previsione di alcune deroghe in casi particolari, e specificamente previsti dal legislatore.
In pratica, l’attuale disciplina in materia di immobili prevede un regime generalizzato di esenzione dall’Iva per i trasferimenti e le locazioni di tutte le tipologie di fabbricati, salvo specifiche eccezioni.
Si potrebbe infatti affermare che a seguito dell’entrata in vigore della Legge n. 248/06, sia stato introdotto nell’ordinamento tributario italiano, un “regime quadro” di esenzione dall’Iva per i trasferimenti e le locazioni di tutte le tipologie di unità immobiliari che, nella quasi generalità dei casi, nella previgente normativa erano imponibili Iva e che, invece, sono ora assoggettati a tassazione con imposta di registro in misura proporzionale.

Tab. 1 – Le novità fiscali del DL 223/06 per le imprese immobiliari
Modifiche alla struttura normativa delle operazioni
Le modifiche al DPR 633/72 e al D.LGS. 347/90 I riflessisull’applicazione dell’Iva
lett. a) del comma 8 dell’art. 35: sostituisce integralmente il numero 8 bis) dell’art. 10 del DPR n. 633/72, in materia di esenzione o imponibilità ai fini Iva delle cessioni di fabbricati a destinazione abitativa – operazioni fuori campo, se hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria; oppure immobili ubicati al di fuori del territorio dello Stato;- operazioni esenti, se rientrano nel novero delle operazioni di cui ai numeri 8 bis) o 8 ter) dell’art. 10 del DPR 633/72;- operazioni imponibili, in tutti gli altri casi.
inserisce ex novo il numero 8 ter) dell’art. 10 del DPR n. 633/72, in materia di esenzione o imponibilità ai fini Iva delle cessioni di fabbricati strumentali “per natura”
comma 10 bis dell’art. 35 reca modificazioni al D.Lgs. n. 347/90 in merito all’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali sulle compravendite aventi per oggetto fabbricati strumentali “per natura”
comma 10 ter dell’art. 35 introduce ulteriori disposizioni, in materia di imposta ipotecaria e catastale sulle compravendite di fabbricati strumentali “per natura”, destinate ad operare esclusivamente sui trasferimenti in sede di riscatto finale del leasing immobiliare (o che vengono acquisiti dalle società che operano in tale specifico comparto, per essere concessi in locazione finanziaria)

Si ricorda che nella previgente normativa – art. 10, numeri 8 e 8 bis, del DPR 633/72 – il regime di esenzione dall’Iva riguardava i soli fabbricati o porzioni di fabbricati a destinazione abitativa, con la previsione, peraltro, anche per tale tipologia di immobili, delle seguenti eccezioni:
– le locazioni finanziarie;
– le locazioni di fabbricati (o di porzioni di fabbricati) residenziali effettuate dalle imprese che li avevano costruiti per la rivendita;
– le cessioni di fabbricati della medesima tipologia effettuate dalle imprese costruttrici, o dalle imprese che vi avevano eseguito interventi di recupero edilizio (art. 31, lett. c, d, e, della legge n. 457/78), o dalle immobiliari di rivendita.

La disciplina introdotta dal D.L. 223/06, che ha effetto anche in capo agli operatori del settore del leasing immobiliare, è strutturata sia in considerazione delle operazioni (locazione e/o cessione di fabbricati), sia in relazione alla natura dei beni oggetto delle stesse (immobili abitativi e strumentali).
La nuova normativa, dunque, ha determinato notevoli differenziazioni applicative – in riferimento alle operazioni di cessione e locazione – in ragione delle peculiari diversità che presentano gli immobili a destinazione abitativa (di cui alle categorie da A1 ad A9, con esclusione di quelli della categoria A10), rispetto agli immobili strumentali (riferiti alle categorie A 10, B, C, D, E).
Ai fini dell’applicazione delle disposizioni fiscali, introdotte dal legislatore della “manovra”, è importante effettuare la distinzione degli immobili di cui alla Tab. 2:

Tab. 2 – La “nuova” classificazione degli immobili sul piano tributario
Unità abitative Sono quelle, classificate nella Categoria catastale A, con esclusione A/10
Fabbricatistrumentali Sono quelli classificati:- nella Categoria A/10 (uffici e studi privati);- nel Gruppo B (unità immobiliari per uso di alloggio collettivo);- nel Gruppo C (unità immobiliari a destinazione ordinaria, commerciale e varie);- nel Gruppo D (opifici ed in genere fabbricati costruiti per le speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni); – nel Gruppo E (altre unità immobiliari che, per le singolarità delle loro caratteristiche, non sono raggruppabili in classi)

Gli immobili ad uso abitativo e strumentali dopo il DL 223/06.

Allo stato attuale della normativa la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.
Una delle principali differenziazioni tra gli immobili ad uso abitativo e quelli strumentali che caratterizza la nuova normativa rispetto alla previgente – dunque – risiede nell’adozione di un criterio di tipo oggettivo, elaborato in relazione alla pregressa normativa che esentava dall’Iva. i soli immobili abitativi. In sostanza, a differenza del passato, oggi la distinzione tra le suddette categorie di immobili deve essere operata con riferimento, non più al loro effettivo utilizzo, ma alla loro classificazione catastale.
Le nuove disposizioni (n. 8) e 8-ter, infatti, hanno mutuato dalla previgente formulazione dell’art. 10 n. 8) la definizione degli immobili diversi da quelli a destinazione abitativa, individuandoli nei “fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”. Nella categoria degli immobili abitativi rientrano, pertanto, i fabbricati classificati o classificabili nella categoria “A”, con esclusione dei fabbricati di tipo “A10″. Tutte le altre tipologie di immobile rientrano invece nel concetto di immobile strumentale per natura. Ai fini dell’imposizione indiretta, pertanto, scompare la categoria degli immobili “strumentali per destinazione”.

Tab. 3 – Gli immobili ad uso abitativo e strumentale prima e dopo la manovra
Il criterio di differenziazione tra le due categorie di immobili
Normativa previgente Normativa attuale
Utilizzo Categoria catastale
Cat. A, con esclusione di A10 Cat. A10, B, C, D, E
Uso abitativo Uso strumentale

Le locazioni di immobili. Aspetti generali

Nel caso delle locazioni immobiliari – a fronte del regime di esenzione – il legislatore ha individuato alcune deroghe, che sono andate nella direzione dell’imponibilità Iva.
In particolare, in deroga al naturale regime di esenzione, potranno essere assoggettate al tributo le locazioni di fabbricati strumentali:
a) nei confronti di locatari soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione Iva in percentuale pari o inferiore al 25%;
b) nei confronti di locatari che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni.
Ai suddetti casi a) e b), inoltre, si aggiunge il caso c), ovvero quello che prevede la possibilità per il locatore di esercitare espressamente l’opzione per l’imposizione Iva.
Nei casi sub a), b) e c), il locatore ha l’obbligo di indicare nel contratto il regime dell’operazione prescelto, ciò non rileva ai fini dell’imposta di registro, la quale opera in maniera uniforme (1%), a prescindere dal regime indicato dallo stesso locatore (imponibilità o esenzione Iva).
Ad esempio, un locatore di un immobile strumentale che stipula un contratto di affitto ai soggetti di cui ai suddetti punti a) e b) potrebbe scegliere di assoggettare l’operazione all’Iva o lasciarla nel regime di esenzione. In entrambi i casi, per effetto delle modifiche operate dal DL 223/06 convertito in legge, che ha modificato anche il DPR 131/86, andrà applicata l’imposta di registro in misura proporzionale al contratto di locazione, con aliquota pari all’1% del corrispettivo annuo.

Tab. 4 – La tassazione indiretta nella locazione di immobili
Fabbricati ad uso abitativo
Locatore Locatario Iva Registro
Locazioni effettuate da esercenti imprese, arti, professioni Chiunque Esente 2%
Fabbricati strumentali
Locatore Locatario Iva Registro
Locazioni effettuate da esercenti imprese, arti, professioni – soggetti detraibilità minore o uguale 25%;- non soggetti Iva;- opzione imponibilità Imponibile 1%
Soggetti diversi Esente 1%

Al fine di inquadrare correttamente la problematica in materia di locazioni immobiliari, inoltre, occorrerà distinguere le aree e i terreni dalle unità ad uso abitativo, nonché dai fabbricati strumentali all’attività d’impresa.
Pertanto, oltre a quanto previsto per le operazioni di cessione di immobili, ai sensi del rinnovato art. 10, comma 1, n. 8), DPR 633/72, il generalizzato – salvo specifiche eccezioni – regime di esenzione si applica anche per le locazioni e gli affitti:
a) di terreni e aziende agricole;
b) di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria;
c) di fabbricati (comprese la pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati) a destinazione abitativa;
d) di fabbricati (comprese la pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati) strumentali “per natura”, fatta eccezione per:
le locazioni effettuate nei confronti di soggetti indicati nelle lett. b) e c) del numero 8 ter) dell’art. 10, DPR 633/72;
le locazioni per le quali l’impresa locatrice manifesta espressamente nel relativo atto la volontà di avvalersi dell’opzione per il regime di imponibilità Iva, in luogo di quello di esenzione altrimenti disposto dalla legge.

Tab. 5 – Le modifiche del DL 223/06 alla disciplina delle locazioni in sintesi
Estensione del regime di esenzione dell’Iva a tutte le locazioni, incluse quelle finanziarie, salvo alcune deroghe per le locazioni di fabbricati strumentali
Introduzione dell’obbligo di registrazione di tutti i contratti di locazione, indipendentemente dal regime Iva applicato (esente o imponibile)
Introduzione dell’obbligo dell’imposta proporzionale di registro dell’1% per le locazione di fabbricati strumentali (esenti o imponibili)

Da ciò consegue, anche argomentando per esclusione, che costituiscono operazioni imponibili ai fini Iva le locazioni effettuate da imprese aventi per oggetto:
– aree edificabili;
– aree non edificabili, purché destinate a parcheggio di autoveicoli;
– fabbricati strumentali “per natura” (comprese la pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati), se il locatario è uno dei soggetti indicati nelle lett. b) e c) del numero 8 ter) dell’art. 10 o, in alternativa, se l’impresa locatrice manifesta espressamente (nel relativo contratto), la volontà di avvalersi dell’opzione per il regime di imponibilità Iva, in luogo di quello di esenzione altrimenti disposto dalla legge.
In relazione alle condizioni soggettive di quest’ultimo soggetto, inoltre, appare opportuno segnalare che potrebbe verificarsi il caso in cui, nel prosieguo del contratto nel tempo, venga a mutare lo status del locatario in ordine, in particolare, alla percentuale di detraibilità.
Ad esempio, se alla sottoscrizione del contratto la soglia di detraibilità del conduttore è superiore al 25% (il che consente di mantenere legittimamente il regime naturale di esenzione del locatore), ma nel corso del tempo la percentuale scende sotto tale limite (eventualità che comporterebbe obbligatoriamente il “passaggio” al regime di imponibilità Iva), nasce il problema di stabilire se tale mutamento comporti necessariamente l’adozione del regime di imponibilità.
Sul punto, la Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 27/2006 non si è espressa compiutamente, limitandosi a precisare che “la percentuale di detrazione del conduttore, alla quale fare riferimento per stabilire il regime Iva della locazione, deve essere valutata inizialmente al momento della stipula del contratto di locazione”. Di fronte a tale questione, verificabile analogamente anche nel caso opposto (per il “passaggio” da regime di imponibilità a quello di esenzione), appare logico affermare che per esigenze di certezza e stabilità del rapporto tra i contraenti, non si possa attribuire rilievo alle modifiche sopravvenute negli anni successivi a quello di stipula del contratto, e ciò per quanto riguarda sia lo status di soggetto d’imposta, sia la percentuale di detrazione.

Tab. 6 – Il quadro normativo delle locazioni
L’art. 35, comma 8, DL 223/06, convertito dalla legge n. 248/06, ha riformulato l’art. 10, n. 8), DPR 633/72, con le conseguenti modifiche al regime Iva delle locazioni tutte le locazioni di immobili a destinazione abitativa (immobili di categoria catastale A diversa dalla A10) sono esenti ai fini Iva
le locazioni di immobili strumentali (categorie C, D, E, A10) continuano ad essere soggette ad Iva in tre casi 1. se effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione (privati, enti non commerciali, ecc.)
2. se effettuate nei confronti di soggetti passivi d’imposta che hanno un pro rata di detraibilità non superiore al 25% (banche, assicurazioni, soggetti che effettuano prestazioni sanitarie, ecc.)
3. se il locatore esercita l’opzione per l’imponibilità ad Iva (se il locatore non esprime l’’opzione locazioni di immobili strumentali diventano esenti da Iva
Cooperative Restano soggette al regime di imponibilità Iva le assegnazioni in godimento di case di abitazione poste in essere da cooperative e loro consorzi, nei confronti dei soci delle cooperative stesse
Pertinenze In presenza di un unico atto la locazione del bene pertinenziale si configura come operazione accessoria rispetto alla locazione del bene principale
Attività di carattere ausiliario Il nuovo regime relativo alle locazioni di immobili strumentali non interessa le locazioni rese nell’ambito di attività di carattere ausiliario, qualificate operazioni esenti da Iva ai sensi dell’art. 6 della legge 133/99
Concessioni di beni demaniali Sono estranee all’ambito di applicazione dell’art. 10, n. 8) le concessioni e le sub concessioni di beni demaniali

Per quanto riguarda la compilazione della dichiarazione dei redditi, va precisato che il reddito relativo alla locazione di immobili di qualunque tipo va indicato nel quadro RF del Modello Unico per le società. Nel caso di società di capitali verrà utilizzato il rigo RF 14, mentre per le società di persone l’importo andrà rilevato nel rigo RF 13.

La disciplina delle locazioni di fabbricati abitativi

Il decreto-legge Visco-Bersani, riformulando l’art. 10, n. 8) del DPR633/72, ha esteso il regime di esenzione da Iva a tutte le locazioni aventi ad oggetto immobili abitativi (comprese quelle in relazione alle quali, in veste di locatore, figuri l’impresa che li ha costruiti per la vendita).
Relativamente a tale categoria di immobili, è stato stabilito dunque un regime di esenzione per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie (art. 10, n. 8, del DPR 633/72).
Di conseguenza è stato soppresso il n. 127 ter della tabella A, parte III che, in riferimento alla precedente normativa, prevedeva l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% alle locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese che li avevano costruiti per la successiva vendita.
Con la Finanziaria 2007 è stato disposto l’assoggettamento ad Iva delle locazioni di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a 4 anni.
Inoltre, ai sensi degli artt. 5, 17 e 40 comma 1, DPR 131/86, nonché dell’art. 5 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 633/72, i contratti di locazione ricadenti nell’ambito dell’esenzione da Iva ex art. 10 n. 8) sono soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso (entro trenta giorni dalla data di stipula).
Relativamente a tali immobili, l’imposta di registro applicata al canone pattuito in contratto è pari al 2%.

Le locazioni di fabbricati strumentali

La previgente disciplina prevedeva il regime di imponibilità Iva per le locazioni di fabbricati strumentali, in quanto la generalità delle locazioni di tali beni immobili (che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni), era stata esclusa dall’esenzione.
Il legislatore del DL 223/06, invece, ha apportato delle modifiche che hanno significativamente mutato il regime fiscale delle locazioni di tali immobili.

Tab. 7 – Il regime delle locazioni degli immobili strumentali
Regime Soggetti Note
Imponibilità ad Iva (obbligatorio) locatari che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che danno diritto alla detrazione inferiore o uguale al 25% (es. assicurazioni, banche, medici, ecc.) La detraibilità è valutata al momento della stipula del contratto, dove il conduttore dichiara se la propria percentuale di detrazione supera o meno il 25%; questa è determinata in via provvisoria con riferimento al pro rata dell’anno precedente (o calcolata in via presuntiva se l’attività è iniziata nell’anno della locazione). Se al termine del periodo d’imposta il conduttore non ha superato il 25%, lo comunica al locatore per l’assoggettamento ad Iva dei canoni (salvo che il locatore abbia già esercitato l’opzione)
locatari che non agiscono in regime d’impresa, arti o professioni (privati, enti non commerciali), o che non hanno diritto alla detrazione (consumatori finali) Il conduttore dichiara nel contratto di locazione di non agire nell’esercizio d’impresa, arte o professione. Gli enti non commerciali che effettuano attività rilevante ai fini Iva, e attività esclusa, devono dichiarare se la locazione è effettuata per l’attività non commerciale. In tutti i casi si applica l’aliquota Iva ordinaria (20%)
imponibilità ad Iva in seguito ad opzione il locatore può manifestare l’opzione per l’imposizione Iva (art. 10, n.n. 8 e 8 ter, lett. d) delle locazioni di immobili strumentali al fine di derogare al regime di esenzione L’opzione è consentita solamente per le locazioni effettuate nei confronti di soggetti per i quali non sia obbligatorio l’assoggettamento ad Iva. Per i contratti stipulati dall’entrata in vigore della L. 248/06 (ovvero dal 12/8/06), l’opzione deve essere effettuata nel contratto. Per i contratti in corso di esecuzione al 4/7/2006, la facoltà di esercizio dell’opzione andava esercitata dal locatore entro il 18/12/2006 (scadenza per la registrazione del contratto). L’effetto dell’opzione è dal 4/7/2006 e permette di continuare ad assoggettare le locazioni ad IVA (20%). Relativamente ai contratti stipulati tra il 4/7/2006 e l’11/8/2006, invece, il comma 292 della Finanziaria 2007 ha confermato la validità delle operazioni compiute nel suddetto periodo e ha concesso al locatore la possibilità di optare per l’applicazione dell’IVA, da esercitarsi nella dichiarazione IVA per l’anno 2006
Esenzione da Iva in assenza di opzione Se non viene esercitata l’opzione tutte le locazioni, salvo gli altri casi descritti in tabella, sono esenti Iva La nuova formulazione dell’art. 10, n. 8, DPR 633/72, ha esteso il regime di esenzione alle locazioni di immobili strumentali, che prima dell’entrata in vigore del DL 223/06 erano in ogni caso assoggettati ad Iva

L’imposta di registro sulle locazioni e gli adempimenti connessi

Tutti i contratti di locazione, di leasing e di affitto aventi ad oggetto immobili strumentali per natura, siano essi esenti ai fini dell’Iva, ovvero assoggettati al tributo (ad esempio, su opzione del locatore), devono soggiacere all’imposta proporzionale di registro nella misura dell’1%.
Il versamento può essere effettuato in unica soluzione, ovvero anno per anno.
Per quanto riguarda i contratti che erano in corso al 4 luglio 2006, la base imponibile doveva essere calcolata sulla base dell’ammontare dei canoni di locazione imputabili al periodo che va dal 4 luglio fino alla scadenza del contratto stesso.

La registrazione dei contratti di locazione.

Sulla base delle nuove disposizioni, devono essere sottoposti a registrazione i contratti relativi a:
– locazioni non finanziarie di immobili strumentali per natura;
– locazioni di beni immobili ad uso di civile abitazione poste in essere anche dalle imprese che li hanno costruiti per la vendita e relative pertinenze;
– locazioni tra privati.
Sono obbligati alla registrazione dei contratti di locazione di immobili assoggettati ad Iva fino al 4 luglio 2006 i contraenti (persone fisiche e giuridiche) che siano parti del rapporto contrattuale in corso di esecuzione alla predetta data, con assunzione di responsabilità solidale.

In base alla normativa attualmente in vigore, i contratti di locazione di immobili abitativi e strumentali, stipulati da soggetti Iva:
– sono soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso;
– scontano l’imposta di registro proporzionale sull’ammontare del canone pattuito in contratto.
L’obbligo di registrazione del contratto ha pertanto riguardato tutte le locazioni che alla data del 4/7/06 erano in corso di esecuzione e che, in base alla previgente disciplina, risultavano soggette ad Iva, quali:
le locazioni di immobili abitativi poste in essere dalle imprese che li avevano costruiti per la rivendita (c.d. beni merce);
le locazioni di immobili strumentali per “natura”;
– le locazioni finanziarie (di immobili residenziali o strumentali).

Per quanto riguarda i “vecchi” contratti di locazione (assoggettati obbligatoriamente ad Iva, in quanto relativi a fabbricati strumentali per natura e a fabbricati abitativi locati temporaneamente dall’impresa costruttrice), il comma 10-quinquies dell’art. 35 ha stabilito che:
– le parti dovevano presentare per la registrazione i contratti di locazione e di affitto assoggettati ad Iva in base alle disposizioni vigenti fino al 4/7/06 ed in corso di esecuzione alla medesima data, pagando l’imposta di registro dovuta;
– i contribuenti dovevano a tal fine trasmettere agli uffici locali una apposita dichiarazione, in cui poteva essere esercitata, ove la locazione avesse avuto ad oggetto beni immobili strumentali, l’opzione per l’Iva prevista per tali beni dall’art. 10, co. 1, n. 8, DPR 633/72.
Tra i contratti c.d. “vecchi” rientrano anche quelli stipulati fra il 4/7/06 e l’11/8/06 (cioè prima della data di entrata in vigore della legge di conversione 12 agosto 2006), assoggettati alla disciplina provvisoria introdotta dal decreto legge, in gran parte decaduta “ex tunc”, vista l’assenza di norme di “salvezza” degli effetti prodotti dal decreto stesso.

Tab. 8 – L’imposta di registro sulle locazioni nel vecchio e nel nuovo regime
Tipologia operazioni Vecchia normativa Nuova normativa
Iva Registro Iva registro
Locazioni di beni strumentali per natura Imponibile Misura fissa (in caso d’uso) Imponibile o esente Misura fissa +1%
locazione di immobili ad uso abitativo dalle imprese che li hanno costruiti per la successiva vendita Imponibile Misura fissa (in caso d’uso) Imponibile o esente Misura fissa+ 2%

Con Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 14/09/2006, sono stati definiti gli adempimenti relativi alla registrazione del contratto, al versamento dell’imposta e all’opzione per l’imponibilità Iva per gli immobili strumentali per natura in corso di esecuzione al 4 luglio 2006 (che erano stati assoggettati ad Iva in base alla normativa precedente). I relativi adempimenti dovevano essere eseguiti telematicamente, nel periodo compreso fra il 1° e il 30 novembre 2006 (termine prorogato al 18 dicembre 2006), secondo le modalità di trasmissione telematica delle dichiarazioni e dei contratti di locazione da sottoporre a registrazione, nonché di esecuzione dei pagamenti.
L’obbligo è scattato anche per i soggetti che precedentemente all’entrata in vigore del decreto-legge avevano provveduto alla registrazione del contratto, che nella normativa previgente era in misura fissa in caso d’uso, non essendo stata prescritta per legge.
Le vigenti disposizioni, prevedono che la registrazione dei contratti e le eventuali opzioni debbano essere eseguite obbligatoriamente – dal locatore e dal conduttore, tenendo presente che in caso di omessa registrazione sarà applicabile in solido a tali soggetti la sanzione amministrativa da un minimo del 120% ad un massimo del 240% dell’imposta dovuta – in via telematica (con le modalità di cui al Decreto Dirigenziale del 31/07/1998, direttamente o tramite intermediario abilitato).
Per i contratti stipulati successivamente al 4/7/06, “in corso” al 12/8/06, ovvero nel periodo intercorrente tra tali date – come ricordato – dovevano essere applicate le stesse modalità di registrazione dei contratti “in corso” al 4/7/06.
Le imprese che hanno concesso in locazione fabbricati strumentali sulla base di vecchi contratti assoggettati ad Iva (in quanto stipulato in vigenza della precedente normativa), potranno ancora fatturare i canoni con l’applicazione dell’Iva, esercitando l’opzione nell’apposita dichiarazione.
Per quanto riguarda, invece, i contratti di locazione di immobili strumentali posti in essere successivamente all’entrata in vigore della nuova disciplina (ovvero dopo il 12/8/06), restano ferme le ordinarie modalità di registrazione, nonché la possibilità (o l’obbligo, trattandosi di soggetti che possiedono oltre cento uniti immobiliari) di registrare il contratto secondo la procedura telematica.
Nel caso della trasmissione effettuata mediante quest’ultima modalità, l’invio si riferisce ai dati essenziali del contratto (indicazione delle parti, ubicazione dell’immobile locato, dati catastali, data di inizio e di fine della locazione, ecc), senza necessità di allegare il relativo testo.
Qualora alla registrazione provveda il conduttore persona fisica, che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione, l’invio telematico non è obbligatorio.
Se l’opzione per l’imponibilità Iva delle locazioni di immobili strumentali per natura viene esercitata dal locatore (peraltro l’unico soggetto legittimato a farlo), la stessa obbliga quest’ultimo ad effettuare la registrazione del contratto.
Le modalità telematiche di registrazione (e di versamento dell’imposta) si applicano anche alle cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti.
Per quanto riguarda il pagamento dell’imposta, le modalità da seguire sono dettate dall’art. 21 del decreto dirigenziale 31 luglio 1998 (cd. Mod. F24 telematico). Pertanto, a prescindere da coloro che dovevano adempiere entro lo scorso 18/12/06, i soggetti interessati possono effettuare i versamenti dell’imposta mediante invio telematico. A tale scopo, devono essere indicate le coordinate del conto corrente dell’utente (ovvero dell’intermediario dell’esecuzione degli adempimenti per conto dell’utente stesso). L’attestazione dell’avvenuto pagamento da parte dell’Agenzia delle entrate mediante addebito sul conto corrente avviene con ricevuta resa disponibile per via telematica. Le stesse modalità sono applicabili al versamento dell’imposta sulle annualità successive a quella per la quale è stato eseguito il versamento in sede di registrazione della dichiarazione, nonché per il versamento dell’imposta relativa a cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti medesimi.

Tab. 9– L’invio telematico per le locazioni di immobili strumentali
Adempimenti Modalità di esecuzione
Soggetti abilitati La richiesta di registrazione telematica è eseguita dai soggetti interessati o incaricati della presentazione delle dichiarazioni dei redditi e Iva, o tramite altri intermediari operatori nel settore immobiliare abilitati al servizio Entratel. La procedura è utilizzata indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute (le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti e professioni possono adempiere registrando il contratto secondo le ordinarie modalità, mediante Mod. F23; se però possiedono più di 100 unità immobiliari, scatta l’obbligo di registrazione telematica)
Contratti in corso al 4/7/06 Per i contratti di locazione di immobili strumentali in corso al 4/7/06, gli adempimenti dovevano essere eseguiti telematicamente entro il 18 dicembre 2006
Contratti successivi al 12/8/06 Per tali contratti restano valide le ordinarie modalità di registrazione (presso l’Agenzia delle Entrate), nonché la facoltà di registrazione secondo la procedura telematica
contratti tra il 4/7/06 e il 12/8/06 Per i contratti stipulati dopo il 4 luglio 2006, “in corso” al 12 agosto 2006, ovvero nel periodo intercorrente tra tali date, si applicano le stesse modalità di registrazione dei contratti “in corso” al 4 luglio 2006
Dati essenziali del contratto Attraverso il telematico può essere effettuato il solo invio dei dati essenziali del contratto senza necessità di allegare il testo
Termini (e sanzioni) Gli adempimenti (dichiarazioni e pagamenti) dovevano essere eseguiti entro e non oltre il 18.12.2006; l’omissione della richiesta di registrazione comporta l’applicazione della sanzione, al locatore e al conduttore in solido, di cui all’art. 69, DPR 131/86, dal 120 al 240% dell’imposta dovuta

L’imposta di registro è dovuta sui corrispettivo determinato per l’intera residua durata del contratto a decorrere dal 4 luglio 2006 e può essere assolta (con F24, se si tratta di un titolare di partita Iva, o con F23 se si tratta di persona fisica), mediante Mod. F24 telematico (Mod. F23 per i versamenti effettuati da persone fisiche, escluse dal campo di applicazione dell’Iva, mediante procedure ordinarie; in tal caso il soggetto interessato deve recarsi presso l’Agenzia delle Entrate), in alternativa:
– in un’unica soluzione: in tal caso l’imposta è ridotta dell’1,25% (pari al 50% del tasso d’interesse legale) moltiplicato per il numero delle annualità. La riduzione spetta a condizione che i contratti abbiano durata complessiva superiore a 2 anni e durata residua superiore a 12 mesi.
– annualmente, sull’ammontare relativo a ciascuna annualità contrattuale che abbia scadenza successiva a tale data.
Ad esempio, se un contratto di locazione scade il 1° maggio 2009, si dovrà pagare l’1% sul canone corrispondente a 34 mensilità, togliendo i 3/34 di una mensilità, relativi ai 3 giorni di luglio
precedenti la data di entrata in vigore del provvedimento (che è il 4 luglio). Se il contribuente opta per il versamento annuale, dovrà pagare l’imposta di registro fino alla scadenza della prima annualità contrattuale (cioè dal 4 luglio al 30 aprile 2007) e provvederà al pagamento dell’imposta negli anni successivi entro 30 giorni dall’inizio dell’annualità prevista dal contratto.
Nel caso di cui al punto 3) della Tab. 10, relativo ai contratti con un corrispettivo calcolato solo in parte, l’imposta è dovuta in relazione all’ammontare già determinato.
La parte restante, dovrà essere versata entro 20 giorni dalla definitiva determinazione dell’imposta, utilizzando l’apposito codice tributo.

Tab. 10 – Le modalità di pagamento dell’imposta di registro
Pagamento imposta di registro Base imponibile
1) Annuale ammontare relativo a ciascuna annualità che abbia scadenza successiva al 4/7/06
2) In unica soluzione Intero ammontare dei canoni residui a partire dal 4/7/06. In tal caso opera la riduzione dell’imposta (50% del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di annualità residue), purché la durata del contratto sia superiore a 2 anni e quella residua superiore a 12 mesi
3) in base a corrispettivo determinato parzialmente (es. canone di leasing indicizzato):a) una parte entro il 30/11/06;b) la parte residua entro 20 gg dall’avvenuta determinazione Sul corrispettivo parziale la base imponibile è rappresentata:punto a): dalla parte di corrispettivo già determinato;punto b): dalla parte restante (cioè sul corrispettivo indeterminato)

I soggetti obbligati all’invio telematico possono provvedere alla registrazione telematica e al pagamento delle imposte direttamente, avvalendosi del servizio telematico “Entratel” o “Internet”, oppure tramite gli intermediari abilitati al servizio telematico Entrate, e cioé:
1) gli incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (art. 3, comma 3, DPR 322/98);
2.) le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori;
3.) le agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei Ruoli dei mediatori;
4) i soggetti, anche organizzati in forma associativa o federativa degli utenti, delegati;
5) le agenzie che svolgono, per conto dei clienti, attività di pratiche amministrative;
6) gli iscritti all’Albo dei geometri.

L’opzione per l’imponibilità Iva ex art. 10, DPR 633/72.

Avvalendosi delle previste procedure di registrazione, i locatori (ovvero i concedenti per i contratti di leasing) interessati possono esercitare l’opzione per l’applicazione dell’Iva, in relazione alle locazioni di immobili strumentali.
L’opzione per 1’imposizione viene manifestata scegliendo, per l’identificazione dell’oggetto della locazione, il codice relativo alla propria fattispecie, previsto dalla Tabella A, allegata al Decreto Direttoriale 31/7/1998 (il cui stralcio relativo alle locazioni è riportato nella Tab. 11).
In caso di opzione per l’Iva, 1’invio telematico deve essere comunque effettuato dal locatore.

Tab. 11 – I codici di cui alla Tabella A – DD 31/7/98 per l’opzione Iva
Codice Oggetto della locazione Aliquota daapplicare
08 Locazione di fabbricati abitativi effettuata da costruttori 2%
09 Locazione di immobili strumentali 1%
10 Locazione di immobili strumentali con esercizio dell’opzione per l’assoggettamento all’Iva 1%

Le locazioni di aree e terreni

Per quanto concerne, invece, le locazioni aventi per oggetto aree e terreni – sia edificabili che non edificabili – nessuna modifica è stata apportata dal DL 223/06, per quel che riguarda concerne il relativo trattamento ai fini dell’Iva e dell’imposta di registro.

Tab. 12 – Le locazioni dei terreni prima e dopo la riforma
TipologiaBeni VecchiaNormativa Modifiche apportate dal DL 223/06
Terreni ed aziende agricole Iva: esenteRegistro: 2% (0,5% fondi rustici) (*) =
aree non edificabili destinate a parcheggio Iva: 20%Registro: misura fissa =
Altre aree diverse dalle precedenti Iva: esenteRegistro: 2% (*) =
Aree edificabili IVA: 20%Registro: misura fissa =
(*) versamento minimo: 67 euro

Le locazioni delle immobiliari di compravendita (o trading) e gestione

Le imprese immobiliari che realizzano, accanto alla compravendita di immobili anche la locazione degli stessi, nell’attuale quadro normativo dell’imposizione indiretta, rientrano nel seguente schema tecnico-giuridico:

Immobiliari di compravendita e di gestione
Attività di compravendita degli immobili Attività di locazionedegli immobili

Di seguito verranno trattate le problematiche connesse alle imprese che svolgono la sola locazione, ovvero alle “immobiliari di gestione” (più precisamente identificabili attraverso il codice 70.20.0), la cui attività è peculiarmente rivolta:
a) alla locazione di unità abitative, comprese le pertinenze, che è esente Iva ai sensi dell’art. 10, punto 8), DPR 633/72. Per effetto dell’entrata in vigore del DL 223/06, il regime Iva delle imprese che effettuano esclusivamente locazioni di immobili ad uso abitativo, non ha subito mutamenti. Tale tipologia di operazioni, pertanto, continua ad essere esente ai sensi dell’art. 10, n. 8, DPR 633/72 e l’Iva relativa all’acquisto, locazione, manutenzione, recupero e gestione, è indetraibile ai sensi dell’art. 19 bisl, lett. i). Diversamente, in base all’art. 19-bis1 del d.P.R. 633/72, le altre immobiliari di gestione, attive nella locazione sia di immobili ad uso abitativo sia di fabbricati ad uso strumentale (che pertanto effettuano operazioni esenti ed imponibili) possono detrarre l’IVA assolta sull’acquisto di fabbricati abitativi o sulle spese di manutenzione e gestione degli stessi, tenendo conto della percentuale del pro-rata;
b) alla locazione di fabbricati strumentali per natura (uffici, negozi, opifici, ecc.) che è:
– in generale, esente Iva ai sensi dell’art. 10, punto 8), a meno che il locatore, nel contratto di locazione, non abbia espressamente manifestato l’opzione per l’applicazione dell’imposta;
– in casi specifici, imponibile Iva se il conduttore è un privato, o un esercente attività di impresa o attività professionale che detrae l’Iva in misura pari o inferiore al 25%.
Tuttavia, le imprese che effettuano locazioni di immobili strumentali per natura, non subiranno alcuna limitazione alla detrazione Iva, per effetto delle modifiche normative introdotte dal DL 223/06, se hanno esercitato l’opzione nel primo atto successivo al 12/08/2006, per l’assoggettamento ad Iva delle locazioni;
c) alla gestione di un patrimonio, costituito prevalentemente da immobili destinato alla locazione.
Per tali imprese, il diritto alla detrazione Iva all’atto dell’acquisto di beni e servizi è consentito se questi vengono utilizzati per effettuare operazioni imponibili o assimilate, poiché il comma 2 dell’art. 19, DPR 633/72, stabilisce che non è detraibile l’imposta relativa all’acquisto di beni e servizi afferenti operazioni esenti, o comunque non soggetti all’imposta (salvo il disposto dell’art. 19 bis2).

Tab. 13 – La tassazione delle immobiliare di gestione
Tipologiaimmobile Locatario RegimeIva Imposta di Registro
Locazione unità abitative Chiunque Esente (*) 2%
Locazione fabbricati strumentali imprese o professionisti con detrazione Iva > o uguale 25% in assenza di opzione Iva 20% 1%
imprese o professionisti con detrazione Iva > o uguale 25% con opzione per applicazione imposta Iva 20%
imprese o professionisti con detrazione Iva < o uguale 25% Iva 20%
Locazione a privato Iva 20%
(*) La mancata opzione per l’applicazione dell’Iva, comporta l’indetraibilità dell’Iva in base al pro rata.

Nel presente paragrafo, invece, verranno trattate le problematiche connesse alle imprese che svolgono la sola locazione, ovvero alle “immobiliari di gestione” (più precisamente identificabili attraverso il codice 70.20.0), la cui attività è peculiarmente rivolta:

d) ad effettuare, contemporaneamente, locazioni di immobili sia ad uso abitativo che ad uso diverso, e cioè:
– locazioni di immobili ad uso abitativo, e quindi operazioni esenti,
– locazioni di immobili strumentali per natura, e quindi operazioni imponibili Iva per obbligo o per opzione.
Tali imprese continueranno a calcolare l’Iva detraibile – fatta salva la possibilità di esercitare l’opzione per la separazione dell’attività di cui all’art. 36 del DPR 633/72 – secondo il meccanismo del pro rata, ai sensi degli artt. 19, comma 5, e 19 bis, il quale stabilisce che la percentuale di detrazione si determina in base al rapporto tra le operazioni che danno diritto alla detrazione (al numeratore), e la sommatoria tra le operazioni che danno diritto alla detrazione e quelle esenti (al denominatore)..
Le imprese che effettuano la locazione di immobili, in caso di applicazione del pro-rata detraggono l’eventuale Iva assolta sull’acquisto di fabbricati abitativi o sulle spese di manutenzione e gestione degli stessi, tenendo conto della percentuale di indetraibilità (art. 19 bis1, DPR 633/72).
A differenza delle immobiliari che operano esclusivamente nel comparto della compravendita o trading – che non possono optare per la contabilità separata – le imprese di gestione (che realizzano solo operazioni di locazione di immobili ad uso abitativo e strumentale), in base ad una deroga specifica in loro favore, dettata dal comma 3, ultimo periodo, dell’art. 36 del DPR 633/72, possono optare per la separazione delle attività connesse alle tipologie di locazione, come sintetizzato nella Tab. 14, per evitare l'indetraibilità dell’Iva.
La gestione separata delle due attività, esente ed imponibile, permetterà dunque di detrarre integralmente l’Iva relativa agli acquisti per l'attività imponibile (in luogo della parziale indetraibilità derivante dall’applicazione del pro rata).
Tuttavia, anche se l’opzione per la contabilità separata – che è consentita alle immobiliari di gestione – comporta che l’Iva sugli acquisti collegata alle operazioni attive imponibili possa essere interamente detratta, occorre tenere presente che l’Iva relativa agli acquisti inerenti 1'attività esente resta indetraibile, e che l’Iva relativa agli acquisti di beni e servizi utilizzati promiscuamente è parzialmente detraibile; inoltre, l’Iva relativa ad acquisto di beni non ammortizzabili utilizzati promiscuamente sarà integralmente indetraibile.

Tab. 14 – L’opzione ex art. 36 DPR 633/72 per le immobiliari di gestione
Operazioni Regime Iva Possibilità di opzione
Locazione unità abitative operazione esente Si
Locazione fabbricati strumentali operazione esente
Operazione imponibile

Le locazioni di abitazioni effettuate dalle immobiliari di gestione (che svolgono attività di sola locazione) mantengono il regime di esenzione, anche a seguito dell’entrata in vigore del DL 223/2006. In base all’art. 19-bis 1, comma 1, lett. i), qualora tali imprese svolgano esclusivamente attività esenti, non possono recuperare l’IVA sull’acquisto di fabbricati abitativi per espressa indetraibilità oggettiva. Nell’ipotesi si svolgano, invece, sia attività imponibili che esenti, le imprese in oggetto non soffrono dell’indetraibilità oggettiva, applicando il pro-rata di detraibilità. In entrambi i casi, comunque, non si pone il problema di rettifica dell’IVA, non avendola a monte detratta.
Riguardo, invece, alle locazioni di immobili strumentali, il regime fiscale è variato rispetto al passato. Vige ora un regime generale di esenzione, al quale fanno eccezione le ipotesi di imponibilità obbligatoria (conduttore privato o soggetto IVA con detraibilità pari o inferiore al 25%) e di esercizio dell’opzione (scelta di assoggettamento ad IVA da parte del locatore). Nei restanti casi, per i contratti stipulati a partire dal 12/8/2006, scatta l’obbligo di rettifica della detrazione IVA.
È il caso di precisare, infine, che i contratti in corso di esecuzione al 4/7/2006 sono esonerati dall’obbligo di rettifica, nonostante riguardino locazioni ora esenti.

Le locazioni delle immobiliari “miste”

Le imprese che all’attività di costruzione per la vendita associano anche la compravendita immobiliare, nonché la locazione – le c.d. immobiliari miste – nell’attuale quadro normativo dell’imposizione indiretta, rientrano nel seguente schema tecnico-giuridico:

Immobiliari miste
Attività di costruzione degli immobili e successiva vendita e attività di locazione e compravendita degli immobili

Per le locazioni il nodo centrale che investe le immobiliari miste, riguarda l’esercizio dell’opzione ex art. 36, DPR 633/72.
Tali imprese, com’è noto, svolgono più tipologie di attività, dalla costruzione e vendita di immobili, alla locazione di fabbricati abitativi e strumentali (beni merce), mettendo in atto operazioni sia imponibili che esenti.
Le modifiche introdotte dal DL 223/06, hanno notevolmente modificato il quadro normativo di riferimento di tale fattispecie di imprese immobiliari. Mentre in base alla precedente normativa Iva – vigente sino al 3/7/2006 – veniva applicata l’imposta con aliquota 10% sulle locazioni di fabbricati abitativi costruiti e destinati alla rivendita (beni merce), ora per effetto delle novità introdotte dal decreto-legge Visco-Bersani, anche a tali imprese è esteso il regime naturale di esenzione previsto per le locazioni.
Pertanto tali soggetti dovranno (a regime):
– applicare la rettifica della detrazione Iva operata in fase di costruzione (art. 19 bis2);
– locare in regime di esenzione i fabbricati abitativi con conseguente applicazione del pro rata di detraibilità Iva.

Tab. 15 – I casi di indetraibilità dell’Iva per le immobiliari miste
Attività svolta Regime fiscale Iva acquisti
Locazione e attività di acquisto e successiva vendita di unità abitative Operazioniesenti Iva indetraibile sugli acquisti
Locazione e attività di acquisto e successiva vendita di immobili strumentali in esenzione Iva

Da ciò consegue che nell’ambito di tali fattispecie emerge la problematica relativa all’indetraibilità dell’Iva, e all’applicazione della regola del pro rata, che può condurre, ceteris paribus, ad un aggravio di imposta da versare.
Potrebbe, dunque, risultare conveniente per l’immobiliare “mista”, procedere all’esercizio dell’opzione per la separazione delle attività, ai sensi dell'art. 36 del DPR 633/72.
Tale possibilità è stata peraltro richiamata dalla Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/06 in quanto, per effetto della reintroduzione di fattispecie di locazioni di immobili strumentali che scontano l’Iva, è stata reintrodotta (in sede di conversione del DL 223/06), la possibilità di optare per l’applicazione separata dell’imposta – di cui all’art. 36, comma 3, ultimo periodo, DPR 633/72 – rispetto alle locazioni di immobili abitativi esenti.

L’opzione consente di detrarre interamente l’Iva relativamente alle operazioni imponibili, e pertanto appare conveniente per l’impresa “mista”. Tuttavia, non sempre, come si evince anche dall’analisi del contenuto delle Tabelle 15 e 16, è consentito per l’immobiliare detrarre l’Iva sugli acquisti.

Tab. 16 – I casi di detraibilità dell’Iva per le immobiliari miste
Attività svolta Regime fiscale Iva acquisti
Locazione e attività di acquisto e successiva vendita di immobili strumentali con Iva Operazioni imponibili Iva detraibile sugli acquisti

Innanzitutto, va ricordato, nel caso di attività di sola locazione esente e imponibile, l’opzione è sempre possibile. Se l’attività, invece, è di sola costruzione o di sola compravendita, seppure con operazioni esenti e imponibili, l’esercizio dell’opzione non è possibile in quanto l’attività svolta dall’impresa è unica (per cui si applica obbligatoriamente la regola del pro rata). Nel caso, infine, di maggior interesse per le immobiliari “miste”, che riguarda cioè l’esercizio di più attività (es. costruzione, compravendita, locazione), unitamente ad operazioni esenti e imponibili, è possibile esercitare l’opzione per la separazione tra l’attività di costruzione, di compravendita e di locazione.

Tab. 17 – L’opzione ex art. 36 delle immobiliari “miste”
Attività svolta con operazioni esenti e imponibili Possibilità di esercitare l’opzione
Sola locazione Si, come prevede il punto 3, ultima parte dell’art. 36
Sola costruzione o sola compravendita No, essendo l’attività unica (le operazioni rientrano nello stesso codice attività 70.12.0), si applica obbligatoriamente il pro rata
costruzione, compravendita e locazione Si, può essere effettuata la “separazione” delle diverse attività, tra costruzione, compravendita e locazione (si tratta di operazioni relative a diversi codici attività)

L’immobiliare mista può optare per l’applicazione ùseparata dell’imposta prevista dall’art. 36 relativamente ad una o più delle attività stesse. Da ciò consegue l’obbligo della tenuta della contabilità separata. Tali società sono le uniche per le quali l’ultimo periodo del comma 3 del predetto art. 36 prevede anche la facoltà di separare tra locazioni di abitazioni e i fabbricati strumentali, consentendo il recupero completo dell’Iva sugli acquisti (anziché la detraibilità in base al pro rata).
Nel caso delle immobiliari “miste”, la verifica degli obblighi inerenti alla rettifica della detrazione IVA deve innanzitutto muoversi dall’analisi delle categorie di immobili, suddivisi per tipologia di attività. Infatti, considerando che tali società esercitano una pluralità di attività, a seconda delle operazioni poste in essere, si applicherà la disciplina sulle locazioni già esaminata in precedenza per le imprese di costruzione e le immobiliari di compravendita e gestione.

Le locazioni delle imprese “non immobiliari”

Qualora un’impresa industriale, o commerciale, ecc. sia in possesso di un’unità immobiliare inutilizzata e la concede in locazione, nell’attuale quadro normativo dell’imposizione indiretta, rientra nel seguente schema tecnico-giuridico:

Imprese “non immobiliari”
Attività, ad esempio, di produzione calzature con locazione di fabbricati a terzi

Nella realtà delle attività delle imprese, infatti, può non di rado verificarsi che, a latere dell’attività tipica svolta in via ordinaria, venga effettuata – seppure in modo marginale – anche la locazione di immobili.
A tale proposito, va precisato che tale operatività può riguardare la locazione:
– di unità abitative;
– di fabbricati strumentali;
– di aree edificabili e non edificabili.
Nell’ambito dell’analisi che qui interessa, e cioè quella che ha come fondamento le implicazioni tributarie relative all’imposizione indiretta delle locazioni dei suddetti beni, va richiamata la possibilità, ad esempio, che un'impresa industriale possa locare una parte del proprio immobile, o un altro immobile di sua proprietà che non utilizza, ad altra impresa.
In tali casi l'operazione sarà:
A) nel caso di locazione di fabbricati strumentali:
– soggetta ad Iva:
a) se il conduttore è un privato;
b) se il conduttore è un soggetto Iva con detrazione < o uguale al 25%;
c) se il locatore ha esercitato l’opzione per l’applicazione dell’Iva;
– esente Iva, se il locatore non ha esercitato l’opzione per l’applicazione dell’Iva.
B) nel caso di locazione di unità abitative:
– esente da Iva.
C) nel caso di locazione di terreni, aree edificabili e non edificabili:
– assoggettata ad Iva o in regime di esenzione, a seconda della tipologia dell’immobile (terreno agricolo, area edificabile, ecc.), tenendo presente che rispetto alla previgente normativa, nessuna modifica è stata apportata dal DL 223/06, per quel che riguarda il trattamento ai fini dell'Iva e dell'imposta di registro di tali beni.

Tab. 18 – Le locazioni e gli affitti degli immobili delle imprese non immobiliari
Terreni ed aziende agricole Iva: esente
Registro: 2% (0,5% fondi rustici)
Aree non edificabili destinate a parcheggio Iva: 20%
Registro: misura fissa (con obbligo di registrazione solo in caso d'uso)
Aree non edificabili diverse dalle precedenti Iva: esente
Registro: 2%
Aree edificabili Iva:20%
Registro: misura fissa (con obbligo di registrazione solo in caso d'uso)
fabbricati a destinazione abitativa Iva: esente
Registro: 2%
Fabbricati strumentali Iva: esente (salvo opzione per regime di imponibilità)
Registro: 1%

Le imprese che effettuano, in via secondaria, la locazione di immobili ad uso abitativo e strumentale per natura, di cui ai precedenti punti A) e B), in presenza di operazioni esenti, non occasionali o accessorie, onde evitare effetti distorsivi collegati all’applicazione del pro rata, possono optare per la separazione delle attività di cui all'art. 36 DPR 633/72.
L’opzione per la contabilità separata comporta che l’Iva sugli acquisti collegata alle operazioni attive imponibili possa essere interamente detratta.
È tuttavia il caso di precisare, che se le operazioni esenti sono, invece, occasionali o accessorie rispetto all’intera attività (es: un’impresa industriale che concede il locazione la parte del capannone temporaneamente inutilizzata) non scatta l’indetraibilità Iva in base al pro rata.
In tale situazione, l’Iva indetraibile sarà solo quella relativa alle operazioni passive che si riferiscono all’attività esente.

Tab. 19– Le locazioni esenti dell’impresa con “gestione immobiliare secondaria”
Locazioni Operazione esente Detraibilità Iva
– di unità abitative Occasionale o accessoria Non scatta il pro-rata
– di fabbricati strumentali Non occasionale o accessoria Possibilità di opzione ex art. 36

Le imprese non immobiliari possono locare, in ambito di attività extra-caratteristica, immobili abitativi e soprattutto strumentali. In relazione alla locazione di abitazioni, l’art. 19-bis 1, comma 1, lett. i) prevede l’impossibilità di recuperare l’IVA sull’acquisto di fabbricati abitativi per espressa indetraibilità oggettiva, quando tali imprese svolgono esclusivamente attività esenti. Nel caso si esercitino, invece, sia attività imponibili che esenti, non vale l’indetraibilità oggettiva, ma si applica il pro-rata di detraibilità. Comunque, la disciplina relativa alla rettifica della detrazione IVA non opera, in quanto la società non ha detratto l’IVA al momento dell’acquisto dell’immobile.
Per i fabbricati strumentali, invece, l’impresa deve procedere a rettifica qualora, nel primo nuovo contratto di locazione stipulato a partire dal 12/8/2006, non eserciti l’opzione per l’imponibilità ai fini IVA. Diversamente, la stessa viene esonerata da tale adempimento per le locazioni in corso al 4/7/2006.
ALLEGATO DECRETO :
Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633
(s. o. alla Gazzetta Ufficiale dell'11 novembre 1972, n. 292)
Istituzione e disciplina dell'imposta sul valore aggiunto
ESTRATTO
Articolo 7 – Territorialita' dell'imposta – Definizioni
Articolo 7-bis – Territorialita' – Cessioni di beni
Articolo 7-ter – Territorialita' – Prestazioni di servizi
Articolo 7-quater – Territorialita' – Disposizioni relative a particolari prestazioni di servizi
Articolo 7-quinquies – Territorialita' – Disposizioni relative alle prestazioni di servizi culturali, artistici, sportivi, scientifici, educativi, ricreativi e simili
Articolo 7-sexies – Territorialita' – Disposizioni speciali relative a talune prestazioni di servizi rese a committenti non soggetti passivi
Articolo 7-septies – Territorialita' – Disposizioni relative a talune prestazioni di servizi rese a non soggetti passivi stabiliti fuori della Comunita'
Articolo 10. – Operazioni esenti dall'imposta.
Articolo 19. – Detrazione.
Articolo 19-bis. Percentuale di detrazione.
Articolo 19-bis1. Esclusione o riduzione della detrazione per alcuni beni e servizi
Articolo 19-bis2. Rettifica della detrazione.
Articolo 22 – Commercio al minuto e attività assimilate.
Articolo 23 – Registrazione delle fatture
Articolo 24 – Registrazione dei corrispettivi
Articolo 25 – Registrazione degli acquisti
Articolo 26 – Variazioni dell'imponibile o dell'imposta
Articolo 27 – Liquidazioni e versamenti mensili
Articolo 28 – Dichiarazione annuale
Articolo 29 – Elenchi dei clienti e dei fornitori
Articolo 30 – Versamento di conguaglio e rimborso della eccedenza
Articolo 30-bis – Registrazione, dichiarazione e versamento dell'imposta relativa agli acquisti effettuati dagli enti non commerciali
Articolo 32 – Disposizione regolamentare concernente le semplificazioni per i contribuenti minori relative alla fatturazione e alla registrazione.
Articolo 32-bis – Contribuenti minimi in franchigia
Articolo 33 – Semplificazioni per i contribuenti minori relative alle liquidazioni e ai versamenti
Articolo 36 bis – Dispensa da adempimenti per le operazioni esenti.
Articolo 38 bis – Esecuzione dei rimborsi.
Articolo 39 – Tenuta e conservazione dei registri e dei documenti
Articolo 52 – Accessi, ispezioni e verifiche
Articolo 55 – Accertamento induttivo
Articolo 63 – Collaborazione della guardia di finanza
Articolo 74 – Disposizioni relative a particolari settori

Art. 7 (Territorialita' dell'imposta – Definizioni).
1. Agli effetti del presente decreto:
a) per "Stato" o "territorio dello Stato" si intende il territorio della Repubblica italiana, con esclusione dei comuni di Livigno e Campione d'Italia e delle acque italiane del Lago di Lugano;
b) per "Comunita'" o "territorio della Comunita'" si intende il territorio corrispondente al campo di applicazione del Trattato istitutivo della Comunita' europea con le seguenti esclusioni oltre quella indicata nella lettera a):
1) per la Repubblica ellenica, il Monte Athos;
2) per la Repubblica federale di Germania, l'isola di Helgoland ed il territorio di Büsingen;
3) per la Repubblica francese, i Dipartimenti d'oltremare;
4) per il Regno di Spagna, Ceuta, Melilla e le isole Canarie;
5) per la Repubblica di Finlandia, le isole Åland;
6) le isole Anglo-Normanne;
c) il Principato di Monaco, l'isola di Man e le zone di sovranita' del Regno Unito di Akrotiri e Dhekelia si intendono compresi nel territorio rispettivamente della Repubblica francese, del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord e della Repubblica di Cipro;
d) per "soggetto passivo stabilito nel territorio dello Stato" si intende un soggetto passivo domiciliato nel territorio dello Stato o ivi residente che non abbia stabilito il domicilio all'estero, ovvero una stabile organizzazione nel territorio dello Stato di soggetto domiciliato e residente all'estero, limitatamente alle operazioni da essa rese o ricevute. Per i soggetti diversi dalle persone fisiche si considera domicilio il luogo in cui si trova la sede legale e residenza quello in cui si trova la sede effettiva;
e) per "parte di un trasporto di passeggeri effettuata all'interno della Comunita'", si intende la parte di trasporto che non prevede uno scalo fuori della Comunita' tra il luogo di partenza e quello di arrivo del trasporto passeggeri; "luogo di partenza di un trasporto passeggeri", e' il primo punto di imbarco di passeggeri previsto nella Comunita', eventualmente dopo uno scalo fuori della Comunita'; "luogo di arrivo di un trasporto passeggeri", e' l'ultimo punto di sbarco previsto nella Comunita', per passeggeri imbarcati nella Comunita', eventualmente prima di uno scalo fuori della Comunita'; per il trasporto andata e ritorno, il percorso di ritorno e' considerato come un trasporto distinto;
f) per "trasporto intracomunitario di beni" si intende il trasporto di beni il cui luogo di partenza e il cui luogo di arrivo sono situati nel territorio di due Stati membri diversi. "Luogo di partenza" e' il luogo in cui inizia effettivamente il trasporto dei beni, senza tener conto dei tragitti compiuti per recarsi nel luogo in cui si trovano i beni; "luogo di arrivo" e' il luogo in cui il trasporto dei beni si conclude effettivamente;
g) per "locazione, anche finanziaria, noleggio e simili, a breve termine di mezzi di trasporto" si intende il possesso o l'uso ininterrotto del mezzo di trasporto per un periodo non superiore a trenta giorni ovvero a novanta giorni per i natanti. (Articolo così sostituito dall’art. 1 del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010)
Art. 7-bis (Territorialita' – Cessioni di beni). –
1. Le cessioni di beni, diverse da quelle di cui ai commi 2 e 3, si considerano effettuate nel territorio dello Stato se hanno per oggetto beni immobili ovvero beni mobili nazionali, comunitari o vincolati al regime della temporanea importazione, esistenti nel territorio dello stesso ovvero beni mobili spediti da altro Stato membro installati, montati o assiemati nel territorio dello Stato dal fornitore o per suo conto.
2. Le cessioni di beni a bordo di una nave, di un aereo o di un treno nel corso della parte di un trasporto di passeggeri effettuata all'interno della Comunita', si considerano effettuate nel territorio dello Stato se il luogo di partenza del trasporto e' ivi situato.
3. Le cessioni di gas mediante sistemi di distribuzione di gas naturale e le cessioni di energia elettrica si considerano effettuate nel territorio dello Stato:
a) quando il cessionario e' un soggetto passivo-rivenditore stabilito nel territorio dello Stato. Per soggetto passivo-rivenditore si intende un soggetto passivo la cui principale attivita' in relazione all'acquisto di gas e di elettricita' e' costituita dalla rivendita di detti beni ed il cui consumo personale di detti prodotti e' trascurabile;
b) quando il cessionario e' un soggetto diverso dal rivenditore, se i beni sono usati o consumati nel territorio dello Stato. Se la totalita' o parte dei beni non e' di fatto utilizzata dal cessionario, limitatamente alla parte non usata o non consumata, le cessioni anzidette si considerano comunque effettuate nel territorio dello Stato quando sono poste in essere nei confronti di soggetti, compresi quelli che non agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professioni, stabiliti nel territorio dello Stato; non si considerano effettuate nel territorio dello Stato le cessioni poste in essere nei confronti di stabili organizzazioni all'estero, per le quali sono effettuati gli acquisti da parte di soggetti domiciliati o residenti in Italia. (Articolo aggiunto dall’art. 1 del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010)
Art. 7-ter (Territorialita' – Prestazioni di servizi). –
1. Le prestazioni di servizi si considerano effettuate nel territorio dello Stato:
a) quando sono rese a soggetti passivi stabiliti nel territorio dello Stato;
b) quando sono rese a committenti non soggetti passivi da soggetti passivi stabiliti nel territorio dello Stato.
2. Ai fini dell'applicazione delle disposizioni relative al luogo di effettuazione delle prestazioni di servizi, si considerano soggetti passivi per le prestazioni di servizi ad essi rese:
a) i soggetti esercenti attivita' d'impresa, arti o professioni; le persone fisiche si considerano soggetti passivi limitatamente alle prestazioni ricevute quando agiscono nell'esercizio di tali attivita';
b) gli enti, le associazioni e le altre organizzazioni di cui all'articolo 4, quarto comma, anche quando agiscono al di fuori delle attivita' commerciali o agricole;
c) gli enti, le associazioni e le altre organizzazioni, non soggetti passivi, identificati ai fini dell'imposta sul valore aggiunto. . (Articolo aggiunto dall’art. 1 del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010)
Art. 7-quater (Territorialita' – Disposizioni relative a particolari prestazioni di servizi).
1. In deroga a quanto stabilito dall'articolo 7-ter, comma 1, si considerano effettuate nel territorio dello Stato:
a) le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, comprese le perizie, le prestazioni di agenzia, la fornitura di alloggio nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe, ivi inclusa quella di alloggi in campi di vacanza o in terreni attrezzati per il campeggio, la concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili e le prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento dell'esecuzione dei lavori immobiliari, quando l'immobile e' situato nel territorio dello Stato;
b) le prestazioni di trasporto di passeggeri, in proporzione alla distanza percorsa nel territorio dello Stato;
c) le prestazioni di servizi di ristorazione e di catering diverse da quelle di cui alla successiva lettera d), quando sono materialmente eseguite nel territorio dello Stato;
d) le prestazioni di ristorazione e di catering materialmente rese a bordo di una nave, di un aereo o di un treno nel corso della parte di un trasporto di passeggeri effettuata all'interno della Comunita', se il luogo di partenza del trasporto e' situato nel territorio dello Stato;
e) le prestazioni di servizi di locazione, anche finanziaria, noleggio e simili, a breve termine, di mezzi di trasporto quando gli stessi sono messi a disposizione del destinatario nel territorio dello Stato e sempre che siano utilizzate all'interno del territorio della Comunita'. Le medesime prestazioni si considerano effettuate nel territorio dello Stato quando i mezzi di trasporto sono messi a disposizione del destinatario al di fuori del territorio della Comunita' e sono utilizzati nel territorio dello Stato. . (Articolo aggiunto dall’art. 1 del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010)
Art. 7-quinquies – Territorialita' – Disposizioni relative alle prestazioni di servizi culturali, artistici, sportivi, scientifici, educativi, ricreativi e simili
1. In deroga a quanto stabilito dall'articolo 7-ter, comma 1, le prestazioni di servizi relativi ad attivita' culturali, artistiche, sportive, scientifiche, educative, ricreative e simili, ivi comprese fiere ed esposizioni, le prestazioni di servizi degli organizzatori di dette attivita', nonche' le prestazioni di servizi accessorie alle precedenti si considerano effettuate nel territorio dello Stato quando le medesime attivita' sono ivi materialmente svolte. La disposizione del periodo precedente si applica anche alle prestazioni di servizi per l'accesso alle manifestazioni culturali, artistiche, sportive, scientifiche, educative, ricreative e simili, nonche' alle relative prestazioni accessorie. . (Articolo aggiunto dall’art. 1 del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010)
Ai sensi dell’art. 3 del DLgs n. 18 dell’11-2-2010, a decorrere dal 1° gennaio 2011, l'articolo 7-quinquies, comma 1, e' sostituito dal seguente:
«1. In deroga a quanto stabilito dall'articolo 7-ter, comma 1:
a) le prestazioni di servizi relativi ad attivita' culturali, artistiche, sportive, scientifiche, educative, ricreative e simili, ivi comprese fiere ed esposizioni, le prestazioni di servizi degli organizzatori di dette attivita', nonche' le prestazioni di servizi accessorie alle precedenti rese a committenti non soggetti passivi, si considerano effettuate nel territorio dello Stato quando le medesime attivita' sono ivi materialmente svolte. La disposizione del periodo precedente si applica anche alle prestazioni di servizi per l'accesso alle manifestazioni culturali, artistiche, sportive, scientifiche, educative, ricreative e simili, nonche' alle relative prestazioni accessorie;
b) le prestazioni di servizi per l'accesso a manifestazioni culturali, artistiche, sportive, scientifiche, educative, ricreative e simili, ivi comprese fiere ed esposizioni, nonche' le prestazioni di servizi accessorie connesse con l'accesso, rese a committenti soggetti passivi si considerano effettuate nel territorio dello Stato quando ivi si svolgono le manifestazioni stesse.».
Art. 7-sexies (Territorialita' – Disposizioni speciali relative a talune prestazioni di servizi rese a committenti non soggetti passivi)
1. In deroga a quanto stabilito dall'articolo 7-ter, comma 1, lettera b), si considerano effettuate nel territorio dello Stato se rese a committenti non soggetti passivi:
a) le prestazioni di intermediazione in nome e per conto del cliente, quando le operazioni oggetto dell'intermediazione si considerano effettuate nel territorio dello Stato;
b) le prestazioni di trasporto di beni diverse dal trasporto intracomunitario, in proporzione alla distanza percorsa nel territorio dello Stato;
c) le prestazioni di trasporto intracomunitario di beni, quando la relativa esecuzione ha inizio nel territorio dello Stato;
d) le prestazioni di lavorazione, nonche' le perizie, relative a beni mobili materiali e le operazioni rese in attivita' accessorie ai trasporti, quali quelle di carico, scarico, movimentazione e simili, quando sono eseguite nel territorio dello Stato;
e) le prestazioni di servizi di LOCAZIONE , anche finanziaria, noleggio e simili, non a breve termine, di mezzi di trasporto, quando sono rese da prestatori stabiliti nel territorio dello Stato e sempre che siano utilizzate nel territorio della Comunita'. Le medesime prestazioni se rese da soggetti passivi stabiliti al di fuori del territorio della Comunita' si considerano effettuate nel territorio dello Stato quando sono ivi utilizzate;
f) le prestazioni di servizi rese tramite mezzi elettronici da soggetti stabiliti al di fuori del territorio della Comunita', quando il committente e' domiciliato nel territorio dello Stato o ivi residente senza domicilio all'estero.
g) le prestazioni di telecomunicazione e di teleradiodiffusione, quando sono rese da prestatori stabiliti nel territorio dello Stato a committenti residenti o domiciliati nel territorio della Comunita' e sempre che siano utilizzate nel territorio della Comunita'. Le medesime prestazioni se rese da soggetti stabiliti al di fuori del territorio della Comunita' si considerano effettuate nel territorio dello Stato quando sono ivi utilizzate. . (Articolo aggiunto dall’art. 1 del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010)
Ai sensi dell’art. 3 del DLgs n. 18 dell’11-2-2010, a decorrere dal 1° gennaio 2013, all'articolo 7-sexies, comma 1, sono apportate le seguenti modifiche:
a) la lettera e) e' sostituita dalla seguente:
«e) le prestazioni di servizi di locazione, anche finanziaria, noleggio e simili, non a breve termine, di mezzi di trasporto diversi dalle imbarcazioni da diporto, quando il committente e' domiciliato nel territorio dello Stato o ivi residente senza domicilio all'estero e sempre che siano utilizzate nel territorio della Comunita'. Le medesime prestazioni se rese ad un soggetto domiciliato e residente al di fuori del territorio della Comunita' si considerano effettuate nel territorio dello Stato quando sono ivi utilizzate;»;
b) dopo la lettera e) e' aggiunta la seguente:
«e-bis) le prestazioni di cui alla lettera e) relative ad imbarcazioni da diporto, sempre che l'imbarcazione sia effettivamente messa a disposizione nel territorio dello Stato e la prestazione sia resa da soggetti passivi ivi stabiliti e sia utilizzata nel territorio della Comunita'. Le medesime prestazioni, se l'imbarcazione da diporto e' messa a disposizione in uno Stato estero fuori della Comunita' ed il prestatore e' stabilito in quello stesso Stato, si considerano effettuate nel territorio dello Stato quando sono ivi utilizzate. Alle medesime prestazioni, quando l'imbarcazione da diporto e' messa a disposizione in uno Stato diverso da quello di stabilimento del prestatore, si applica la lettera e).
Art. 7-septies (Territorialita' – Disposizioni relative a talune prestazioni di servizi rese a non soggetti passivi stabiliti fuori della Comunita').
1. In deroga a quanto stabilito dall'articolo 7-ter, comma 1, lettera b), non si considerano effettuate nel territorio dello Stato le seguenti prestazioni di servizi, quando sono rese a committenti non soggetti passivi domiciliati e residenti fuori della Comunita':
a) le prestazioni di servizi di cui all'articolo 3, secondo comma, numero 2);
b) le prestazioni pubblicitarie;
c) le prestazioni di consulenza e assistenza tecnica o legale nonche' quelle di elaborazione e fornitura di dati e simili;
d) le operazioni bancarie, finanziarie ed assicurative, comprese le operazioni di riassicurazione ed escluse le locazioni di casseforti;
e) la messa a disposizione del personale;
f) le prestazioni derivanti da contratti di locazione, anche finanziaria, noleggio e simili di beni mobili materiali diversi dai mezzi di trasporto;
g) la concessione dell'accesso ai sistemi di gas naturale o di energia elettrica, il servizio di trasporto o di trasmissione mediante gli stessi e la fornitura di altri servizi direttamente collegati;
h) i servizi di telecomunicazione e di teleradiodiffusione, esclusi quelli utilizzati nel territorio dello Stato ancorche' resi da soggetti che non siano ivi stabiliti;
i) i servizi prestati per via elettronica;
l) le prestazioni di servizi inerenti all'obbligo di non esercitare interamente o parzialmente un'attivita' o un diritto di cui alle lettere precedenti. . (Articolo aggiunto dall’art. 1 del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010)
Art. 10. – Operazioni esenti dall'imposta.
Sono esenti dall'imposta:
1) le prestazioni di servizi concernenti la concessione e la negoziazione di crediti, la gestione degli stessi da parte dei concedenti e le operazioni di finanziamento; l'assunzione di impegni di natura finanziaria, l'assunzione di fideiussioni e di altre garanzie e la gestione di garanzie di crediti da parte dei concedenti; le dilazioni di pagamento, le operazioni, compresa la negoziazione, relative a depositi di fondi, conti correnti, pagamenti, giroconti, crediti e ad assegni o altri effetti commerciali, ad eccezione del recupero di crediti; la gestione di fondi comuni di investimento e di fondi pensione di cui al decreto legislativo 21 aprile 1993, n. 124, le dilazioni di pagamento e le gestioni similari e il servizio bancoposta (Numero così modificato dall'art. 15, DLgs. 18 febbraio 2000, n. 47);
2) le operazioni di assicurazione, di riassicurazione e di vitalizio;
3) le operazioni relative a valute estere aventi corso legale e a crediti in valute estere, eccettuati i biglietti e le monete da collezione e comprese le operazioni di copertura dei rischi di cambio (Numero così sostituito dall'art. 3, comma 122, legge 28 dicembre 1995, n. 549);
4) le operazioni, relative ad azioni, obbligazioni o altri titoli non rappresentativi di merci e a quote sociali, eccettuate la custodia e l'amministrazione dei titoli; le operazioni, incluse le negoziazioni e le opzioni, eccettuate la custodia e amministrazione, relative a valori mobiliari e a strumenti finanziari diversi dai titoli. Si considerano in particolare operazioni relative a valori mobiliari e a strumenti finanziari i contratti a termine fermo su titoli e altri strumenti finanziari e le relative opzioni, comunque regolati; i contratti a termine su tassi di interesse e le relative opzioni; i contratti di scambio di somme di denaro o di valute determinate in funzione di tassi di interesse, di tassi di cambio o di indici finanziari, e relative opzioni; le opzioni su valute, su tassi di interesse o su indici finanziari, comunque regolate (Numero così sostituito dall'art. 3, comma 122, legge 28 dicembre 1995, n. 549);
5) le operazioni relative alla riscossione dei tributi, comprese quelle relative ai versamenti di imposte effettuati per conto dei contribuenti, a norma di specifiche disposizioni di legge, da aziende e istituti di credito;
6) le operazioni relative all'esercizio del lotto, delle lotterie nazionali, dei giochi di abilità e dei concorsi pronostici riservati allo Stato e agli enti indicati nel decreto legislativo 14 aprile 1948, n. 496, ratificato con legge 22 aprile 1953, n. 342, e successive modificazioni, nonché quelle relative all'esercizio dei totalizzatori e delle scommesse di cui al regolamento approvato con decreto del Ministro per l'agricoltura e per le foreste 16 novembre 1955, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 273 del 26 novembre 1955, e alla legge 24 marzo 1942, n. 315, e successive modificazioni, ivi comprese le operazioni relative alla raccolta delle giocate (Numero così sostituito, da ultimo, dall'art. 30, legge 23 dicembre 2000, n. 388);
7) le operazioni relative all'esercizio delle scommesse in occasione di gare, corse, giuochi, concorsi e competizioni di ogni genere, diverse da quelle indicate al numero precedente, nonché quelle relative all'esercizio del giuoco nelle case da giuoco autorizzate e alle operazioni di sorte locali autorizzate (Numero così sostituito dall'art. 9, d.p.r. 31 marzo 1979, n. 94);
8) le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese che li hanno costruiti o che hanno realizzato sugli stessi interventi di cui all'articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento e a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a quattro anni, e le locazioni di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni effettuate nei confronti dei soggetti indicati alle lettere b) e c) del numero 8-ter) ovvero per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione; (Numero così modificato dall’art. 1, comma 330 della legge 296 del 2006)
8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento o anche successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata. (Numero così modificato dall’art. 1, comma 330 della legge 296 del 2006);
8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse:
a) quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457;
b) quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attivita' che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento;
c) quelle effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni;
d) quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione"; (Numero aggiunto dall’art. 35 del D-L 223 del 2006, conv. con modificazioni in Legge 248 del 4-8-2006)
9) le prestazioni di mandato, mediazione e intermediazione relative alle operazioni di cui ai numeri da 1 a 7, nonché quelle relative all'oro e alle valute estere, compresi i depositi anche in conto corrente, effettuate in relazione ad operazioni poste in essere dalla Banca d'Italia e dall'Ufficio italiano dei cambi ai sensi dell'articolo 4, quinto comma, del presente decreto (Numero così modificato, da ultimo, dall'art. 3, legge 17 gennaio 2000, n. 7);
10) Abrogato (Numero abrogato dall'art. 34, d.l. 2 marzo 1989, n. 69, conv. in l. 27 aprile 1989, n. 154);
11) le cessioni di oro da investimento, compreso quello rappresentato da certificati in oro, anche non allocato, oppure scambiato su conti metallo, ad esclusione di quelle poste in essere dai soggetti che producono oro da investimento o che trasformano oro in oro da investimento ovvero commerciano oro da investimento, i quali abbiano optato, con le modalità ed i termini previsti dal decreto del Presidente della Repubblica 10 novembre 1997, n. 442, anche in relazione a ciascuna cessione, per l'applicazione dell'imposta; le operazioni previste dall'articolo 81, comma 1, lettere c-quater) e c-quinquies), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, riferite all'oro da investimento; le intermediazioni relative alle precedenti operazioni. Se il cedente ha optato per l'applicazione dell'imposta, analoga opzione può essere esercitata per le relative prestazioni di intermediazione. Per oro da investimento si intende:
a) l'oro in forma di lingotti o placchette di peso accettato dal mercato dell'oro, ma comunque superiore ad 1 grammo, di purezza pari o superiore a 995 millesimi, rappresentato o meno da titoli;
b) le monete d'oro di purezza pari o superiore a 900 millesimi, coniate dopo il 1800, che hanno o hanno avuto corso legale nel Paese di origine, normalmente vendute a un prezzo che non supera dell'80 per cento il valore sul mercato libero dell'oro in esse contenuto, incluse nell'elenco predisposto dalla Commissione delle Comunità europee ed annualmente pubblicato nella Gazzetta Ufficiale delle Comunità europee, serie C, sulla base delle comunicazioni rese dal Ministero del tesoro, del bilancio e della programmazione economica, nonché le monete aventi le medesime caratteristiche, anche se non comprese nel suddetto elenco (Numero così modificato dall'art. 42, l. 21 novembre 2000, n. 342);
12) le cessioni di cui al n. 4) dell'art. 2 fatte ad enti pubblici, associazioni riconosciute o fondazioni aventi esclusivamente finalità di assistenza, beneficenza, educazione, istruzione, studio o ricerca scientifica e alle ONLUS (Numero così modificato dall'art. 14, d.lg. 4 dicembre 1997, n. 460.);
13) le cessioni di cui al n. 4) dell'art. 2 a favore delle popolazioni colpite da calamità naturali o catastrofi dichiarate tali ai sensi della legge 8 dicembre 1970, n. 996, o della legge 24 febbraio 1992, n. 225 (Numero così modificato dall'art. 6, d.l. 24 novembre 1994, n. 646, conv. in l. 21 gennaio 1995, n. 22.);
14) prestazioni di trasporto pubblico urbano di persone effettuate mediante veicoli da piazza o altri mezzi di trasporto abilitati ad eseguire servizi di trasporto marittimo, lacuale, fluviale e lagunare. Si considerano urbani i trasporti effettuati nel territorio di un comune o tra comuni non distanti tra loro oltre cinquanta chilometri (Numero così sostituito dall'art. 2, d.l. 29 settembre 1997, n. 328, conv. in l. 29 novembre 1997, n. 410);
15) le prestazioni di trasporto di malati o feriti con veicoli all'uopo equipaggiati, effettuate da imprese autorizzate e da ONLUS (Numero così modificato dall'art. 14, d.lg. 4 dicembre 1997, n. 460);
16) le prestazioni relative ai servizi postali (Numero così sostituito dall'art. 11, d.l. 23 febbraio 1995, n. 41, conv. in l. 22 marzo 1995, n. 85);
17) Abrogato (Numero abrogato dall'art. 2, d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, conv. in l. 26 febbraio 1994, n. 133);
18) le prestazioni sanitarie di diagnosi, cura e riabilitazione rese alla persona nell'esercizio delle professioni e arti sanitarie soggette a vigilanza, ai sensi dell'articolo 99 del testo unico delle leggi sanitarie, approvato con regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, e successive modificazioni, ovvero individuate con decreto del Ministro della sanità, di concerto con il Ministro delle finanze (Numero così sostituito dall'art. 36, d.l. 30 agosto 1993, n. 331, conv. in l. 29 ottobre 1993, n. 427);
19) le prestazioni di ricovero e cura rese da enti ospedalieri o da cliniche e case di cura convenzionate nonché da società di mutuo soccorso con personalità giuridica e da ONLUS, compresa la somministrazione di medicinali, presìdi sanitari e vitto, nonché le prestazioni di cura rese da stabilimenti termali (Numero così modificato dall'art. 14, d.lg. 4 dicembre 1997, n. 460);
20) le prestazioni educative dell'infanzia e della gioventù e quelle didattiche di ogni genere, anche per la formazione, l'aggiornamento, la riqualificazione e riconversione professionale, rese da istituti o scuole riconosciuti da pubbliche amministrazioni e da ONLUS, comprese le prestazioni relative all'alloggio, al vitto e alla fornitura di libri e materiali didattici, ancorché fornite da istituzioni, collegi o pensioni annessi, dipendenti o funzionalmente collegati, nonché le lezioni relative a materie scolastiche e universitarie impartite da insegnanti a titolo personale (Numero così modificato dall'art. 14, d.lg. 4 dicembre 1997, n. 460);
21) le prestazioni proprie dei brefotrofi, orfanotrofi, asili, case di riposo per anziani e simili, delle colonie marine, montane e campestri e degli alberghi e ostelli per la gioventù di cui alla legge 21 marzo 1958, n. 326, comprese le somministrazioni di vitto, indumenti e medicinali, le prestazioni curative e le altre prestazioni accessorie;
22) le prestazioni proprie delle biblioteche, discoteche e simili e quelle inerenti alla visita di musei, gallerie, pinacoteche, monumenti, ville, palazzi, parchi, giardini botanici e zoologici e simili;
23) le prestazioni previdenziali e assistenziali a favore del personale dipendente;
24) le cessioni di organi, sangue e latte umani e di plasma sanguigno;
25) Abrogato (Numero abrogato dall'art. 5, l. 22 dicembre 1980, n. 889);
26) Abrogato (Numero abrogato dall'art. 2, d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, conv. in l. 26 febbraio 1994, n. 133);
27) le prestazioni proprie dei servizi di pompe funebri;
27-bis) i canoni dovuti da imprese pubbliche, ivi comprese le aziende municipalizzate, o private per l'affidamento in concessione di costruzione e di esercizio di impianti, comprese le discariche, destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani speciali, tossici o nocivi, solidi e liquidi (Numero aggiunto dall'art. 9-undecies, d.l. 9 settembre 1988, n. 397, conv. in l. 9 novembre 1988, n. 475);
27-ter) le prestazioni socio-sanitarie, di assistenza domiciliare o ambulatoriale, in comunità e simili, in favore degli anziani ed inabili adulti, di tossicodipendenti e di malati di AIDS, degli handicappati psicofisici, dei minori anche coinvolti in situazioni di disadattamento e di devianza, di persone migranti, senza fissa dimora, richiedenti asilo, di persone detenute, di donne vittime di tratta a scopo sessuale e lavorativo, rese da organismi di diritto pubblico, da istituzioni sanitarie riconosciute che erogano assistenza pubblica, previste all'articolo 41 della legge 23 dicembre 1978, n. 833, o da enti aventi finalità di assistenza sociale e da ONLUS (Numero da ultimo, così modificato dall’art. 1, comma 312 della legge 296 del 2006);
27-quater) le prestazioni delle compagnie barracellari di cui all'articolo 3 della legge 2 agosto 1897, n. 382 (Numero aggiunto dall'art. 10, d.l. 20 giugno 1996, n. 323, conv. in l. 8 agosto 1996, n. 425);
27-quinquies) le cessioni che hanno per oggetto beni acquistati o importati senza diritto alla detrazione totale della relativa imposta ai sensi degli articoli 19, 19-bis1 e 19-bis2 (Numero aggiunto dall'art. 1, d.lg. 2 settembre 1997, n. 313);
27-sexies) le importazioni nei porti, effettuate dalle imprese di pesca marittima, dei prodotti della pesca allo stato naturale o dopo operazioni di conservazione ai fini della commercializzazione, ma prima di qualsiasi consegna (Numero aggiunto dall'art. 30, legge 23 dicembre 2000, n. 388)
Sono altresi' esenti dall'imposta le prestazioni di servizi effettuate nei confronti dei consorziati o soci da consorzi, ivi comprese le societa' consortili e le societa' cooperative con funzioni consortili, costituiti tra soggetti per i quali, nel triennio solare precedente, la percentuale di detrazione di cui all'articolo 19-bis, anche per effetto dell'opzione di cui all'articolo 36-bis, sia stata non superiore al 10 per cento, a condizione che i corrispettivi dovuti dai consorziati o soci ai predetti consorzi e societa' non superino i costi imputabili alle prestazioni stesse. (Comma aggiunto dall’art. 1, comma 261 della legge 244-2007)
(Articolo così sostituito dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24).
Art. 19. – Detrazione.
1. Per la determinazione dell'imposta dovuta a norma del primo comma dell'articolo 17 o dell'eccedenza di cui al secondo comma dell'articolo 30, è detraibile dall'ammontare dell'imposta relativa alle operazioni effettuate, quello dell'imposta assolta o dovuta dal soggetto passivo o a lui addebitata a titolo di rivalsa in relazione ai beni ed ai servizi importati o acquistati nell'esercizio dell'impresa, arte o professione. Il diritto alla detrazione dell'imposta relativa ai beni e servizi acquistati o importati sorge nel momento in cui l'imposta diviene esigibile e può essere esercitato, al più tardi, con la dichiarazione relativa al secondo anno successivo a quello in cui il diritto alla detrazione è sorto ed alle condizioni esistenti al momento della nascita del diritto medesimo.
2. Non è detraibile l'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di beni e servizi afferenti operazioni esenti o comunque non soggette all'imposta, salvo il disposto dell'articolo 19- bis2 . In nessun caso è detraibile l'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di beni o servizi utilizzati per l'effettuazione di manifestazioni a premio. (Comma così modificato dall'art. 19, comma 1, l. 27 dicembre 1997, n. 449)
3. La indetraibilità di cui al comma 2 non si applica se le operazioni ivi indicate sono costituite da:
a) operazioni di cui agli articoli 8, 8-bis e 9 a queste assimilate dalla legge, ivi comprese quelle di cui agli articoli 40 e 41 del decreto-legge 31 agosto 1993, n. 331, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1993, n. 427;
a-bis) le operazioni di cui ai numeri da 1) a 4) dell'articolo 10, effettuate nei confronti di soggetti stabiliti fuori della Comunita' o relative a beni destinati ad essere esportati fuori della Comunita' stessa. (Lettera aggiunta dall’art. 1 del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010)
b) operazioni effettuate fuori dal territorio dello Stato le quali, se effettuate nel territorio dello Stato, darebbero diritto alla detrazione dell'imposta;
c) operazioni di cui all'articolo 2, terzo comma, lettere a) , b) , d) ed f) ;
d) cessioni di cui all'articolo 10, numero 11) , effettuate da soggetti che producono oro da investimento o trasformano oro in oro da investimento (Lettera così sostituita dall'art. 3, l. 17 gennaio 2000, n. 7.);
e) e operazioni non soggette all'imposta per effetto delle disposizioni di cui al primo comma dell'articolo 74, concernente disposizioni relative a particolari settori (Lettera così modificata dall'art. 35, DL 269-2003, conv. con modificazioni dalla L.326-2003).
e-bis) le operazioni inerenti e connesse all'organizzazione ed all'esercizio delle attivita' di cui all'articolo 10, numeri 6) e 7), e le prestazioni di mandato, mediazione e intermediazione relative a dette operazioni. (Lettera aggiunta dall’art. 11-quinquiesdecies della Legge 248 del 2-12-2005)
4. Per i beni ed i servizi in parte utilizzati per operazioni non soggette all'imposta la detrazione non è ammessa per la quota imputabile a tali utilizzazioni e l'ammontare indetraibile è determinato secondo criteri oggettivi, coerenti con la natura dei beni e servizi acquistati. Gli stessi criteri si applicano per determinare la quota d'imposta indetraibile relativa ai beni e servizi in parte utilizzati per fini privati o comunque estranei all'esercizio dell'impresa, arte e professione.
5. Ai contribuenti che esercitano sia attività che danno luogo ad operazioni che conferiscono il diritto alla detrazione sia attività che danno luogo ad operazioni esenti ai sensi dell'articolo 10, il diritto alla detrazione dell'imposta spetta in misura proporzionale alla prima categoria di operazioni e il relativo ammontare è determinato applicando la percentuale di detrazione di cui all'articolo 19- bis . Nel corso dell'anno la detrazione è provvisoriamente operata con l'applicazione della percentuale di detrazione dell'anno precedente, salvo conguaglio alla fine dell'anno. I soggetti che iniziano l'attività operano la detrazione in base ad una percentuale di detrazione determinata presuntivamente, salvo conguaglio alla fine dell'anno. La disposizione di cui al presente comma non si applica alle operazioni di cui all'articolo 10, numeri 6) e 7), e alle prestazioni di mandato, mediazione e intermediazione relative a dette operazioni (Comma così modificato dall’art. 11-quinquiesdecies della Legge 248 del 2-12-2005)
5- bis . Per i soggetti diversi da quelli di cui alla lettera d) del comma 3 la limitazione della detrazione di cui ai precedenti commi non opera con riferimento all'imposta addebitata, dovuta o assolta per gli acquisti, anche intracomunitari, di oro da investimento, per gli acquisti, anche intracomunitari, e per le importazioni di oro diverso da quello da investimento destinato ad essere trasformato in oro da investimento a cura degli stessi soggetti o per loro conto, nonché per i servizi consistenti in modifiche della forma, del peso o della purezza dell'oro, compreso l'oro da investimento (Comma aggiunto dall'art. 3, l. 17 gennaio 2000, n. 7.)
(Articolo così sostituito dall'art. 2, d.lg. 2 settembre 1997, n. 313).
Art. 19-bis. Percentuale di detrazione.
1. La percentuale di detrazione di cui all'articolo 19, comma 5, è determinata in base al rapporto tra l'ammontare delle operazioni che danno diritto a detrazione, effettuate nell'anno, e lo stesso ammontare aumentato delle operazioni esenti effettuate nell'anno medesimo. La percentuale di detrazione è arrotondata all'unità superiore o inferiore a seconda che la parte decimale superi o meno i cinque decimi.
2. Per il calcolo della percentuale di detrazione di cui al comma 1 non si tiene conto delle cessioni di beni ammortizzabili, dei passaggi di cui all'articolo 36, ultimo comma, e delle operazioni di cui all'articolo 2, terzo comma, lettere a), b), d) e f), delle operazioni esenti di cui all'articolo 10, primo comma, numero 27- quinquies) , e, quando non formano oggetto dell'attività propria del soggetto passivo o siano accessorie alle operazioni imponibili, delle altre operazioni esenti indicate ai numeri da 1) a 9) del predetto articolo 10, ferma restando la indetraibilità dell'imposta relativa ai beni e servizi utilizzati esclusivamente per effettuare queste ultime operazioni (Articolo così sostituito dall'art. 2, d.lg. 2 settembre 1997, n. 313).
Articolo 19-bis1. Esclusione o riduzione della detrazione per alcuni beni e servizi .
1. In deroga alle disposizioni di cui all'articolo 19:
a) l'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di aeromobili e dei relativi componenti e ricambi e' ammessa in detrazione se i beni formano oggetto dell'attivita' propria dell'impresa o sono destinati ad essere esclusivamente utilizzati come strumentali nell'attivita' propria dell'impresa ed e' in ogni caso esclusa per gli esercenti arti e professioni; (Lettera così sostituita dall’art. 1, comma 261 della legge 244-2007)
b) l'imposta relativa all'acquisto o all'importazione dei beni elencati nell'allegata tabella B e delle navi e imbarcazioni da diporto nonche' dei relativi componenti e ricambi e' ammessa in detrazione soltanto se i beni formano oggetto dell'attivita' propria dell'impresa ed e' in ogni caso esclusa per gli esercenti arti e professioni; (Lettera così sostituita dall’art. 1, comma 261 della legge 244-2007)
c) l'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di veicoli stradali a motore, diversi da quelli di cui alla lettera f) dell'allegata tabella B, e dei relativi componenti e ricambi e' ammessa in detrazione nella misura del 40 per cento se tali veicoli non sono utilizzati esclusivamente nell'esercizio dell'impresa, dell'arte o della professione. La disposizione non si applica, in ogni caso, quando i predetti veicoli formano oggetto dell'attivita' propria dell'impresa nonche' per gli agenti e rappresentanti di commercio. Per veicoli stradali a motore si intendono tutti i veicoli a motore, diversi dai trattori agricoli o forestali, normalmente adibiti al trasporto stradale di persone o beni la cui massa massima autorizzata non supera 3.500 kg e il cui numero di posti a sedere, escluso quello del conducente, non e' superiore a otto; (Lettera così sostituita dall’art. 1, comma 261 della legge 244-2007)
d) l'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di carburanti e lubrificanti destinati ad aeromobili, natanti da diporto e veicoli stradali a motore, nonche' alle prestazioni di cui al terzo comma dell'articolo 16 e alle prestazioni di custodia, manutenzione, riparazione e impiego, compreso il transito stradale, dei beni stessi, e' ammessa in detrazione nella stessa misura in cui e' ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di detti aeromobili, natanti e veicoli stradali a motore. (Lettera così sostituita dall’art. 1, comma 261 della legge 244-2007)
e) salvo che formino oggetto dell'attività propria dell'impresa, non è ammessa in detrazione l'imposta relativa a prestazioni di trasporto di persone; (Lettera così modificata dall’art. 83 del DL 112 del 2008, conv. con modif. dalla legge 133 del 6-8-2008)
f) non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di alimenti e bevande ad eccezione di quelli che formano oggetto dell'attività propria dell'impresa o di somministrazione in mense scolastiche, aziendali o interaziendali o mediante distributori automatici collocati nei locali dell'impresa;
g) (Lettera abrogata dall’art. 1, comma 261 della legge 244-2007)
h) non è ammessa in detrazione l'imposta relativa alle spese di rappresentanza, come definite ai fini delle imposte sul reddito, tranne quelle sostenute per l'acquisto di beni di costo unitario non superiore a lire cinquantamila (Lettera così modificata dall'art. 31, legge 23 dicembre 2000, n. 388.);
i) non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al numero 8) dell'articolo 10 che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell'articolo 19, comma 5, e dell'articolo 19- bis (Lettera così modificata dall’art. 35 del D-L 223 del 2006, conv., con modificazioni, in Legge 248 del 4-8-2006)
(Articolo aggiunto dall'art. 3, d.lg. 2 settembre 1997, n. 313).
Articolo 19-bis2. Rettifica della detrazione.
1. La detrazione dell'imposta relativa ai beni non ammortizzabili ed ai servizi è rettificata in aumento o in diminuzione qualora i beni ed i servizi medesimi sono utilizzati per effettuare operazioni che danno diritto alla detrazione in misura diversa da quella inizialmente operata. Ai fini di tale rettifica si tiene conto esclusivamente della prima utilizzazione dei beni e dei servizi.
2. Per i beni ammortizzabili, la rettifica di cui al comma 1 è eseguita in rapporto al diverso utilizzo che si verifica nell'anno della loro entrata in funzione ovvero nei quattro anni successivi ed è calcolata con riferimento a tanti quinti dell'imposta quanti sono gli anni mancanti al compimento del quinquennio.
3. Se mutamenti nel regime fiscale delle operazioni attive, nel regime di detrazione dell'imposta sugli acquisti o nell'attività comportano la detrazione dell'imposta in misura diversa da quella già operata, la rettifica è eseguita limitatamente ai beni ed ai servizi non ancora ceduti o non ancora utilizzati e, per i beni ammortizzabili, è eseguita se non sono trascorsi quattro anni da quello della loro entrata in funzione.
4. La detrazione dell'imposta relativa all'acquisto di beni ammortizzabili, nonché alle prestazioni di servizi relative alla trasformazione, al riattamento o alla ristrutturazione dei beni stessi, operata ai sensi dell'articolo 19, comma 5, è altresì, soggetta a rettifica, in ciascuno dei quattro anni successivi a quello della loro entrata in funzione, in caso di variazione della percentuale di detrazione superiore a dieci punti. La rettifica si effettua aumentando o diminuendo l'imposta annuale in ragione di un quinto della differenza tra l'ammontare della detrazione operata e quello corrispondente alla percentuale di detrazione dell'anno di competenza. Se l'anno o gli anni di acquisto o di produzione del bene ammortizzabile non coincidono con quello della sua entrata in funzione, la prima rettifica è eseguita, per tutta l'imposta relativa al bene, in base alla percentuale di detrazione definitiva di quest'ultimo anno anche se lo scostamento non è superiore a dieci punti. La rettifica può essere eseguita anche se la variazione della percentuale di detrazione non è superiore a dieci punti a condizione che il soggetto passivo adotti lo stesso criterio per almeno cinque anni consecutivi e ne dia comunicazione con la dichiarazione annuale nella quale inizia ad avvalersi di detta facoltà.
5. Ai fini del presente articolo non si considerano ammortizzabili i beni di costo unitario non superiore ad un milione di lire, né quelli il cui coefficiente di ammortamento stabilito ai fini delle imposte sul reddito è superiore al venticinque per cento.
6. In caso di cessione di un bene ammortizzabile durante il periodo di rettifica, la rettifica della detrazione va operata in un unica soluzione per gli anni mancanti al compimento del periodo di rettifica, considerando a tal fine la percentuale di detrazione pari al cento per cento se la cessione è soggetta ad imposta, ma l'ammontare dell'imposta detraibile non può eccedere quello dell'imposta relativa alla cessione del bene.
7. Se i beni ammortizzabili sono acquisiti in dipendenza di fusione, di scissione, di cessione o conferimento di aziende, compresi i complessi aziendali relativi a singoli rami dell'impresa, le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano con riferimento alla data in cui i beni sono stati acquistati dalla società incorporata o dalle società partecipanti alla fusione, dalla società scissa o dal soggetto cedente o conferente. I soggetti cedenti o conferenti i dati rilevanti ai fini delle rettifiche.
8. Le disposizioni del presente articolo relative ai beni ammortizzabili devono intendersi riferite anche ai beni immateriali di cui all'articolo 68 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Agli effetti del presente articolo i fabbricati o porzioni di fabbricati sono comunque considerati beni ammortizzabili ed il periodo di rettifica è stabilito in dieci anni, decorrenti da quello di acquisto o di ultimazione. Per l'imposta assolta sull'acquisto di aree fabbricabili l'obbligo di rettifica decennale decorre dalla data di ultimazione dei fabbricati insistenti sulle aree medesime. L'imputazione dell'imposta relativa ai fabbricati ovvero alle singole unità immobiliari, soggette a rettifica, che siano compresi in edifici o complessi di edifici acquistati, costruiti o ristrutturati unitariamente, deve essere determinata sulla base di parametri unitari, costituiti dal metro quadrato o dal metro cubo, o da parametri similari, che rispettino la proporzionalità fra l'onere complessivo dell'imposta relativa ai costi di acquisto, costruzione o ristrutturazione, e la parte di costo dei fabbricati o unità immobiliari specificamente attribuibile alle operazioni che non danno diritto alla detrazione dell'imposta.
9. Le rettifiche delle detrazioni di cui ai commi precedenti sono effettuate nella dichiarazione relativa all'anno in cui si verificano gli eventi che le determinano, sulla base delle risultanze delle scritture contabili obbligatorie.
(Articolo aggiunto dall'art. 3, d.lg. 2 settembre 1997, n. 313)
Articolo 22 – Commercio al minuto e attività assimilate.
L'emissione della fattura non è obbligatoria, se non è richiesta dal cliente non oltre il momento di effettuazione dell'operazione:
1) per le cessioni di beni effettuate da commercianti al minuto autorizzati in locali aperti al pubblico, in spacci interni, mediante apparecchi di distribuzione automatica, per corrispondenza, a domicilio o in forma ambulante;
2) per le prestazioni alberghiere e le somministrazioni di alimenti e bevande effettuate dai pubblici esercizi, nelle mense aziendali o mediante apparecchi di distribuzione automatica;
3) per le prestazioni di trasporto di persone nonché di veicoli e bagagli al seguito;
4) per le prestazioni di servizi rese nell'esercizio di imprese in locali aperti al pubblico, in forma ambulante o nell'abitazione dei clienti;
5) per le prestazioni di custodia e amministrazione di titoli e per gli altri servizi resi da aziende o istituti di credito e da società finanziarie o fiduciarie;
6) per le operazioni esenti indicate ai numeri da 1) a 5) e ai numeri 7), 8), 9), 16) e 22) dell'art. 10 (Numero così modificato, da ultimo, dall'art. 3, legge 17 gennaio 2000, n. 7).
La disposizione del comma precedente può essere dichiarata applicabile, con decreto del Ministro delle finanze, ad altre categorie di contribuenti che prestino servizi al pubblico con caratteri di uniformità, frequenza e importo limitato tali da rendere particolarmente onerosa l'osservanza dell'obbligo di fatturazione e degli adempimenti connessi.
Gli imprenditori che acquistano beni che formano oggetto dell'attività propria dell'impresa da commercianti al minuto ai quali è consentita l'emissione della fattura sono obbligati a richiederla
(Articolo così sostituito dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24)
Articolo 23 – Registrazione delle fatture.
Il contribuente deve annotare entro quindici giorni le fatture emesse, nell'ordine della loro numerazione e con riferimento alla data della loro emissione, in apposito registro. Le fatture di cui al quarto comma, seconda parte, dell'art. 21, devono essere registrate entro il termine di emissione e con riferimento al mese di consegna o spedizione dei beni (Comma così modificato, da ultimo, dall'art. 3, d.l. 29 settembre 1997, n. 328, conv. in l. 29 novembre 1997, n. 410).
Per ciascuna fattura devono essere indicati il numero progressivo e la data di emissione di essa, l'ammontare imponibile dell'operazione o delle operazioni e l'ammontare dell'imposta, distinti secondo aliquota applicata, e la ditta, denominazione o ragione sociale del cessionario del bene o del committente del servizio, ovvero, nelle ipotesi di cui al secondo comma dell'art. 17, del cedente o del prestatore (Comma così modificato dall'art. 1, del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010).
Se l'altro contraente non è un'impresa, società o ente devono essere indicati, in luogo della ditta, denominazione o ragione sociale, il nome e il cognome. Per le fatture relative alle operazioni non imponibili o esenti di cui al sesto comma dell'art. 21 devono essere indicati, in luogo dell'ammontare dell'imposta, il titolo di inapplicabilità di essa e la relativa norma.
Comma abrogato (Comma abrogato dall'art. 6, d.p.r. 6 dicembre 1996, n. 695).
Nell'ipotesi di cui al quinto comma dell'articolo 6 le fatture emesse devono essere registrate anche dal soggetto destinatario in apposito registro, bollato e numerato ai sensi dell'art. 39, secondo modalità e termini stabiliti con apposito decreto ministeriale (Comma aggiunto dall'art. 10-bis, d.l. 23 febbraio 1995, n. 41, conv. in l. 22 marzo 1995, n. 85.)
(Articolo così sostituito dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24).
Articolo 24 – Registrazione dei corrispettivi.
I commercianti al minuto e gli altri contribuenti di cui all'art. 22, in luogo di quanto stabilito nell'articolo precedente, possono annotare in apposito registro, relativamente alle operazioni effettuate in ciascun giorno, l'ammontare globale dei corrispettivi delle operazioni imponibili e delle relative imposte, distinto secondo l'aliquota applicabile, nonché l'ammontare globale dei corrispettivi delle operazioni non imponibili di cui all'art. 21, sesto comma, e, distintamente, all'art. 38-quater e quello delle operazioni esenti ivi indicate. L'annotazione deve essere eseguita, con riferimento al giorno in cui le operazioni sono effettuate, entro il giorno non festivo successivo (Comma così modificato, da ultimo, dall'art. 6, d.p.r. 9 dicembre 1996, n. 695).
Nella determinazione dell'ammontare giornaliero dei corrispettivi devono essere computati anche i corrispettivi delle operazioni effettuate con emissioni di fattura, comprese quelle relative ad immobili e beni strumentali e quelle indicate nel secondo comma dell'articolo 17, includendo nel corrispettivo anche l'imposta. (Comma così modificato dall'art. 1, del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010).
Per determinate categorie di commercianti al minuto, che effettuano promiscuamente la vendita di beni soggetti ad aliquote d'imposta diverse, il Ministro delle finanze può consentire, stabilendo le modalità da osservare, che la registrazione dei corrispettivi delle operazioni imponibili sia fatta senza distinzione per aliquote e che la ripartizione dell'ammontare dei corrispettivi ai fini dell'applicazione delle diverse aliquote sia fatta in proporzione degli acquisti.
I commercianti al minuto che tengono il registro di cui al primo comma in luogo diverso da quello in cui svolgono l'attività di vendita devono eseguire le annotazioni prescritte nel primo comma, nei termini ivi indicati, anche in un registro di prima nota tenuto e conservato nel luogo o in ciascuno dei luoghi in cui svolgono l'attività di vendita. Le relative modalità sono stabilite con decreto del Ministro delle finanze (Articolo così sostituito dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24).
Articolo 25 – Registrazione degli acquisti.
Il contribuente deve numerare in ordine progressivo le fatture e le bollette doganali relative ai beni e ai servizi acquistati o importati nell'esercizio dell'impresa, arte o professione, comprese quelle emesse a norma del secondo comma dell'articolo 17 e deve annotare in apposito registro anteriormente alla liquidazione periodica, ovvero alla dichiarazione annuale, nella quale è esercitato il diritto alla detrazione della relativa imposta (Comma così modificato dall'art. 1, del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010)..
Comma abrogato (Comma abrogato dall'art. 6, d.p.r. 9 dicembre 1996, n. 695).
Dalla registrazione devono risultare la data della fattura o bolletta, il numero progressivo ad essa attribuito, la ditta, denominazione o ragione sociale del cedente del bene o prestatore del servizio, ovvero il nome e cognome se non si tratta di imprese, società o enti, nonché l'ammontare imponibile e l'ammontare dell'imposta distinti secondo l'aliquota.
Per le fatture relative alle operazioni non imponibili o esenti di cui al sesto comma dell'art. 21 devono essere indicati, in luogo dell'ammontare dell'imposta, il titolo di inapplicabilità di essa e la relativa norma.
Comma abrogato (Comma abrogato dall'art. 6, d.p.r. 9 dicembre 1996, n. 695).
La disposizione del comma precedente si applica anche per le fatture relative e prestazioni di trasporto e per quelle pervenute tramite spedizionieri o agenzie di viaggi, quale ne sia l'importo (Articolo così sostituito dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24).
Articolo 26 – Variazioni dell'imponibile o dell'imposta.
Le disposizioni degli articoli 21 e seguenti devono essere osservate, in relazione al maggiore ammontare, tutte le volte che successivamente all'emissione della fattura o alla registrazione di cui agli articoli 23 e 24 l'ammontare imponibile di un'operazione o quello della relativa imposta viene ad aumentare per qualsiasi motivo, compresa la rettifica di inesattezze della fatturazione o della registrazione.
Se un'operazione per la quale sia stata emessa fattura, successivamente alla registrazione di cui agli articoli 23 e 24, viene meno in tutto o in parte, o se ne riduce l'ammontare imponibile, in conseguenza di dichiarazione di nullità, annullamento, revoca, risoluzione, rescissione e simili o per mancato pagamento in tutto o in parte a causa di procedure concorsuali o di procedure esecutive rimaste infruttuose o in conseguenza dell'applicazione di abbuoni o sconti previsti contrattualmente, il cedente del bene o prestatore del servizio ha diritto di portare in detrazione ai sensi dell'art. 19 l'imposta corrispondente alla variazione, registrandola a norma dell'art. 25. Il cessionario o committente, che abbia già registrato l'operazione ai sensi di quest'ultimo articolo, deve in tal caso registrare la variazione a norma dell'art. 23 o dell'art. 24, salvo il suo diritto alla restituzione dell'importo pagato al cedente o prestatore a titolo di rivalsa (Comma così modificato, da ultimo, dall'art. 13-bis, d.l. 28 marzo 1997, n. 79, conv. in l. 28 maggio 1997, n. 140).
Le disposizioni del comma precedente non possono essere applicate dopo il decorso di un anno dalla effettuazione dell'operazione imponibile qualora gli eventi ivi indicati si verifichino in dipendenza di sopravvenuto accordo fra le parti e possono essere applicate, entro lo stesso termine, anche in caso di rettifica di inesattezze della fatturazione che abbiano dato luogo all'applicazione del settimo comma dell'art. 21.
La correzione di errori materiali o di calcolo nelle registrazioni di cui agli articoli 23, 25 e 39 e nelle liquidazioni periodiche di cui agli articoli 27 e 33 deve essere fatta mediante annotazione delle variazioni dell'imposta in aumento nel registro di cui all'art. 23 e delle variazioni dell'imposta in diminuzione nel registro di cui all'art. 25. Con le stesse modalità devono essere corretti, nel registro di cui all'art. 24, gli errori materiali inerenti alla trascrizione di dati indicati nelle fatture o nei registri tenuti a norma di legge (Comma così sostituito dall'art. 12, d.p.r. 30 dicembre 1981, n. 793).
Le variazioni di cui al secondo comma e quelle per errori di registrazione di cui al quarto comma possono essere effettuate dal cedente o prestatore del servizio e dal cessionario o committente anche mediante apposite annotazioni in rettifica rispettivamente sui registri di cui agli articoli 23 e 24 e sul registro di cui all'articolo 25 (Articolo così sostituito dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24)
Articolo 27 – Liquidazioni e versamenti mensili.
(Commi 1 e 2 abrogati dall'articolo 2 del D.P.R. del 23 marzo 1998, n. 100).
Se dal calcolo risulta una differenza a favore del contribuente, il relativo importo è computato in detrazione nel mese successivo.
Per i commercianti al minuto e per gli altri contribuenti di cui all'articolo 22 l'importo da versare a norma del secondo comma, o da riportare al mese successivo a norma del terzo, è determinato sulla base dell'ammontare complessivo dell'imposta relativa ai corrispettivi delle operazioni imponibili registrate per il mese precedente ai sensi dell'articolo 24, diminuiti di una percentuale pari al 3,85 per cento per quelle soggette all'aliquota del quattro per cento, all'8,25 per cento per quelle soggette all'aliquota del nove per cento, all'11,50 per cento per quelle soggette all'aliquota del tredici per cento, al 15,95 per cento per quelle soggette all'aliquota del diciannove per cento. In tutti i casi di importi comprensivi di imponibile e di imposta, la quota imponibile può essere ottenuta, in alternativa alla diminuzione delle percentuali sopra indicate, dividendo tali importi per 104 quando l'imposta è del quattro per cento, per 109 quando l'imposta è del nove per cento, per 113 quando l'imposta è del tredici per cento, per 119 quando l'imposta è del diciannove per cento, moltiplicando il quoziente per cento ed arrotondando il prodotto, per difetto o per eccesso, alla unità più prossima (Comma così sostituito, da ultimo, dall'articolo 3 del D.L. del 30 dicembre 1993, n. 557, conv. in l. 26 febbraio 1994, n. 133).
(Comma abrogato dall'art. 4, d.lg. 2 settembre 1997, n. 313)
(Articolo così sostituito dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24)
Articolo 28 – Dichiarazione annuale.
Abrogato (Articolo abrogato dall'articolo 9 del D.P.R. del 22 luglio 1998, n. 322).
Articolo 29 – Elenchi dei clienti e dei fornitori.
Abrogato (Articolo abrogato dall'articolo 6 del D.L. del 10 giugno 1994, n. 357, conv. in legge 8 agosto 1994, n. 489).
Articolo 30 – Versamento di conguaglio e rimborso della eccedenza.
(Comma 1 abrogato dall'articolo 11 del D.P.R. del 14 ottobre 1999, n. 542).
Se dalla dichiarazione annuale risulta che l'ammontare detraibile di cui al n. 3) dell'articolo 28, aumentato delle somme versate mensilmente, è superiore a quello dell'imposta relativa alle operazioni imponibili di cui al n. 1) dello stesso articolo, il contribuente ha diritto di computare l'importo dell'eccedenza in detrazione nell'anno successivo, ovvero di chiedere il rimborso nelle ipotesi di cui ai commi successivi e comunque in caso di cessazione di attività. (Comma così modificato dall'art. 11, d.p.r. 7 dicembre 2001, n. 435)
Il contribuente può chiedere in tutto o in parte il rimborso dell'eccedenza detraibile, se di importo superiore a lire cinque milioni, all'atto della presentazione della dichiarazione:
a) quando esercita esclusivamente o prevalentemente attività che comportano l'effettuazione di operazioni soggette ad imposta con aliquote inferiori a quelle dell'imposta relativa agli acquisti e alle importazioni, computando a tal fine anche le operazioni effettuate a norma dell'articolo 17, quinto, sesto e settimo comma (Lettera così modificata dall’art. 1, comma 156 della legge 244-2007);
b) quando effettua operazioni non imponibili di cui agli articoli 8, 8- bis e 9 per un ammontare superiore al 25 per cento dell'ammontare complessivo di tutte le operazioni effettuate;
c) limitatamente all'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di beni ammortizzabili, nonché di beni e servizi per studi e ricerche;
d) quando effettua prevalentemente operazioni non soggette all'imposta per effetto dell'articolo 7;
e) quando si trova nelle condizioni previste dal secondo comma dell'articolo 17.
Il contribuente anche fuori dei casi previsti nel precedente terzo comma può chiedere il rimborso dell'eccedenza detraibile, risultante dalla dichiarazione annuale, se dalle dichiarazioni dei due anni precedenti risultano eccedenze detraibili; in tal caso il rimborso può essere richiesto per un ammontare comunque non superiore al minore degli importi delle predette eccedenze.
Con decreto del Ministro delle finanze da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale saranno stabiliti gli elementi, da indicare nella dichiarazione o in apposito allegato, che, in relazione all'attività esercitata, hanno determinato il verificarsi dell'eccedenza di cui si richiede il rimborso.
Agli effetti della norma di cui all'articolo 73, ultimo comma, le disposizioni del secondo, terzo e quarto comma del presente articolo si intendono applicabili per i rimborsi richiesti dagli enti e dalle società controllanti (Gli attuali commi dal secondo al sesto così sostituiscono gli originari commi secondo e terzo ai sensi dell'art. 4, d.l. 27 aprile 1990, n. 90, conv. in l. 26 giugno 1990, n. 165).
Art. 30-bis – Registrazione, dichiarazione e versamento dell'imposta relativa agli acquisti effettuati dagli enti non commerciali
1. I soggetti di cui all'articolo 7-ter, comma 2, lettere b) e c), relativamente alle operazioni di acquisto di beni e servizi realizzate nello svolgimento di attivita' non commerciali, per le quali hanno applicato l'imposta ai sensi dell'articolo 17, secondo comma, adempiono gli obblighi di registrazione, dichiarazione e versamento secondo le modalita' e nei termini previsti dagli articoli 47, comma 3, e 49 del decreto-legge 30 agosto 1993, n. 331, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1993, n. 427. (Articolo aggiunto dall'art. 1, del DLgs 18 dell’11 febbraio 2010).
Articolo 32 – Disposizione regolamentare concernente le semplificazioni per i contribuenti minori relative alla fatturazione e alla registrazione.
1. I contribuenti che, nell'anno solare precedente, hanno realizzato un volume d'affari non superiore a lire seicento milioni per le imprese aventi per oggetto prestazioni di servizi e per gli esercenti arti e professioni, ovvero di lire un miliardo per le imprese aventi per oggetto altre attività, possono adempiere gli obblighi di fatturazione e registrazione di cui agli articoli 21 e 23, mediante la tenuta di un bollettario a madre e figlia. Si applica la disposizione dell'ultimo periodo del comma 1 dell'articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni. Nei confronti dei contribuenti che esercitano contemporaneamente prestazioni di servizi ed altre attività e non provvedono alla distinta annotazione dei corrispettivi resta applicabile il limite di lire seicento milioni relativamente a tutte le attività esercitate.
2. Le operazioni devono essere descritte, con le indicazioni di cui all'articolo 21, secondo comma, nelle due parti del bollettario; la parte figlia costituisce fattura agli effetti dell'articolo 21 e deve essere consegnata o spedita all'altro contraente ai sensi del quarto comma dello stesso articolo.
3. Il Ministro delle finanze, con propri decreti, può determinare le caratteristiche del bollettario, tenendo conto della disciplina stabilita per i contribuenti minori dal decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, contenente disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte sui redditi. (Articolo così sostituito dall'art. 2, d.p.r. 12 aprile 2001, n. 222)
Art. 32-bis – Contribuenti minimi in franchigia
(Articolo abrogato dall’art. 1, comma 106 della legge 244-2007)
Articolo 33 – Semplificazioni per i contribuenti minori relative alle liquidazioni e ai versamenti.
Abrogato (Articolo abrogato dall'art. 11, d.p.r. 14 ottobre 1999, n. 542)
Art. 36-bis. – Dispensa da adempimenti per le operazioni esenti.
Il contribuente che ne abbia data preventiva comunicazione all'ufficio è dispensato dagli obblighi di fatturazione e di registrazione relativamente alle operazioni esenti da imposta ai sensi dell'art. 10, tranne quelle indicate ai numeri 11) , 18) e 19) dello stesso articolo, fermi restando l'obbligo di fatturazione e registrazione delle altre operazioni eventualmente effettuate, l'obbligo di registrazione degli acquisti e gli altri obblighi stabiliti dal presente decreto, ivi compreso l'obbligo di rilasciare la fattura quando sia richiesta dal cliente (Comma così sostituito, dall'art. 9, d.p.r. 31 marzo 1979, n. 94).
Nell'ipotesi di cui al precedente comma il contribuente non è ammesso a detrarre dall'imposta eventualmente dovuta quella relativa agli acquisti e alle importazioni e deve presentare la dichiarazione annuale, compilando l'elenco dei fornitori, ancorché non abbia effettuato operazioni imponibili (Comma così sostituito dall'art. 16, d.p.r. 30 dicembre 1980, n. 897).
La comunicazione di avvalersi della dispensa dagli adempimenti relativi alle operazioni esenti dev'essere fatta nella dichiarazione annuale relativa all'anno precedente o nella dichiarazione di inizio dell'attività ed ha effetto fino a quando non sia revocata e in ogni caso per almeno un triennio. La revoca deve essere comunicata all'ufficio nella dichiarazione annuale ed ha effetto dall'anno in corso.
(Articolo aggiunto dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24).
Articolo 38 bis – Esecuzione dei rimborsi.
I rimborsi previsti nell'articolo 30 sono eseguiti, su richiesta fatta in sede di dichiarazione annuale, entro tre mesi dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione prestando, prima dell'esecuzione del rimborso e per una durata pari a tre anni dallo stesso ovvero, se inferiore, a due anni dallo stesso, cauzione in titoli di Stato o garantiti dallo Stato, al valore di borsa, ovvero fideiussione rilasciata da un'azienda o istituto di credito, comprese le casse rurali e artigiane indicate nel primo comma dell'articolo 38, o da una impresa commerciale che a giudizio dell'Amministrazione finanziaria offra adeguate garanzie di solvibilità o mediante polizza fideiussoria rilasciata da un istituto o impresa di assicurazione. (Periodo così modificato dall'art. 9 DL 269 del 2003, conv. dalla legge 326-2003).
Per le piccole e medie imprese, definite secondo i criteri stabiliti dal D.M. 18 settembre 1997 e dal D.M. 27 ottobre 1997 del Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato, di adeguamento alla nuova disciplina comunitaria, dette garanzie possono essere prestate anche dai consorzi o cooperative di garanzia collettiva fidi di cui all'articolo 29 della legge 5 ottobre 1991, n. 317, iscritti nell'albo previsto dall'articolo 106 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. (Periodo così sostituito dall’art. 9 del DLgs 141 del 2010)
Per i gruppi di società, con patrimonio risultante dal bilancio consolidato superiore a 500 miliardi di lire, la garanzia può essere prestata mediante la diretta assunzione della società capogruppo o controllante di cui all'articolo 2359 del codice civile della obbligazione di integrale restituzione della somma da rimborsare, comprensiva dei relativi interessi, all'Amministrazione finanziaria, anche per il caso di cessione della partecipazione nella società controllata o collegata. In ogni caso la società capogruppo o controllante deve comunicare in anticipo all'Amministrazione finanziaria l'intendimento di cedere la partecipazione nella società controllata o collegata. La garanzia concerne anche crediti relativi ad annualità precedenti maturati nel periodo di validità della garanzia stessa.
Dall'obbligo di prestazione delle garanzie sono esclusi i soggetti cui spetta un rimborso di imposta di importo non superiore a lire 10 milioni. Sulle somme rimborsate si applicano gli interessi in ragione del 5 per cento annuo (misura così determinata dall'art. 3, comma 141, legge 23 dicembre 1996, n. 662), con decorrenza dal novantesimo giorno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione, non computando il periodo intercorrente tra la data di notifica della richiesta di documenti e la data della loro consegna, quando superi quindici giorni. I rimborsi previsti nell'articolo 30 possono essere richiesti, utilizzando apposita dichiarazione redatta su modello approvato con decreto dirigenziale contenente i dati che hanno determinato l'eccedenza di credito, a decorrere dal primo febbraio dell'anno successivo a quello di riferimento; in tal caso i rimborsi sono eseguiti entro tre mesi dalla presentazione della dichiarazione, che vale come dichiarazione annuale limitatamente ai dati in essa indicati, con le modalità stabilite dal presente articolo e, agli effetti del computo degli interessi, si tiene conto della data di presentazione della dichiarazione stessa. I rimborsi di cui al presente comma possono essere richiesti con apposita istanza, anche ai competenti concessionari della riscossione secondo le modalità stabilite dall'articolo 78, commi 27 e seguenti, della legge 30 dicembre 1991, n. 413, e dai relativi regolamenti di attuazione (Comma così modificato, da ultimo, dall'art. 1, d.lg. 23 marzo 1998, n. 56).
Il contribuente può ottenere il rimborso in relazione a periodi inferiori all'anno, prestando le garanzie indicate nel comma precedente, nelle ipotesi di cui alle lettere a), b) ed e) del terzo comma dell'articolo 30 nonché nelle ipotesi di cui alla lettera c) del medesimo terzo comma quando effettua acquisti ed importazioni di beni ammortizzabili per un ammontare superiore ai due terzi dell'ammontare complessivo degli acquisti e delle importazioni di beni e servizi imponibili ai fini dell'imposta sul valore aggiunto (Comma così modificato, da ultimo, dall’art. 1, comma 308 della legge 296 del 2006).
Quando sia stato constatato nel relativo periodo di imposta uno dei reati di cui all'articolo 4, primo comma, n. 5) , del D.L. 10 luglio 1982, n. 429, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 1982, n. 516, l'esecuzione dei rimborsi prevista nei commi precedenti è sospesa, fino a concorrenza dell'ammontare dell'imposta sul valore aggiunto indicata nelle fatture o in altri documenti illecitamente emessi od utilizzati, fino alla definizione del relativo procedimento penale (Comma così sostituito dall'art. 4, d.l. 27 aprile 1990, n. 90, conv. in l. 26 giugno 1990, n. 165).
Ai rimborsi previsti nei commi precedenti e al pagamento degli interessi provvede il competente ufficio utilizzando i fondi della riscossione, eventualmente aumentati delle somme riscosse da altri uffici dell'imposta sul valore aggiunto. Ai fini della formazione della giacenza occorrente per l'effettuazione dei rimborsi è autorizzata dilazione per il versamento all'erario dell'imposta riscossa. Ai rimborsi può in ogni caso provvedersi con i normali stanziamenti di bilancio (Comma così sostituito dall'art. 4, d.l. 27 aprile 1990, n. 90, conv. in l. 26 giugno 1990, n. 165)
Con decreto del Ministro delle finanze di concerto con il Ministro del tesoro sono stabiliti le modalità relative all'esecuzione dei rimborsi e le modalità ed i termini per la richiesta dei rimborsi relativi a periodi inferiori all'anno e per la loro esecuzione. Sono altresì stabiliti le modalità ed i termini relativi alla dilazione per il versamento all'erario dell'imposta riscossa nonché le modalità relative alla presentazione della contabilità amministrativa e al trasferimento dei fondi tra i vari uffici.
Se successivamente al rimborso viene notificato avviso di rettifica o accertamento il contribuente, entro sessanta giorni, deve versare all'ufficio le somme che in base all'avviso stesso risultano indebitamente rimborsate, insieme con gli interessi del 6 per cento annuo (misura così determinata dall'art. 3, comma 141, legge 23 dicembre 1996, n. 662) dalla data del rimborso, a meno che non presti la garanzia prevista nel secondo comma fino a quando l'accertamento sia divenuto definitivo.
I rimborsi di cui all'articolo 30, terzo comma, lettere a) , b) e d) , sono eseguiti, senza prestazione delle garanzie previste nel presente articolo, quando concorrono le seguenti condizioni:
a) l'attività è esercitata dall'impresa da almeno cinque anni;
b) non sono stati notificati avvisi di accertamento o di rettifica concernenti l'imposta dovuta o l'eccedenza detraibile, da cui risulti, per ciascun anno, una differenza tra gli importi accertati e quelli dell'imposta dovuta o dell'eccedenza di credito dichiarate superiore:
1) al 10 per cento degli importi dichiarati se questi non superano cento milioni di lire;
2) al 5 per cento degli importi dichiarati se questi superano i cento milioni di lire ma non superano un miliardo di lire;
c) è presentata una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà a norma dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che:
1) il patrimonio netto non è diminuito, rispetto alle risultanze dell'ultimo bilancio approvato, di oltre il 40 per cento; la consistenza degli immobili iscritti nell'attivo patrimoniale non si è ridotta, rispetto alle risultanze dell'ultimo bilancio approvato, di oltre il 40 per cento per cessioni non effettuate nella normale gestione dell'attività esercitata; l'attività stessa non è cessata né si è ridotta per effetto di cessioni di aziende o rami di aziende compresi nel suddetto bilancio;
2) non risultano cedute, se la richiesta di rimborso è presentata da società di capitali non quotate nei mercati regolamentati, nell'anno precedente la richiesta, azioni o quote della società stessa per un ammontare superiore al 50 per cento del capitale sociale;
3) sono stati eseguiti i versamenti dei contributi previdenziali e assicurativi (Comma aggiunto dall'art. 3, d.lg. 19 novembre 1998, n. 422).
L'ammontare del rimborso erogabile senza garanzia non può eccedere il 100 per cento della media dei versamenti affluiti nel conto fiscale nel corso del biennio precedente (Comma aggiunto dall'art. 3, d.lg. 19 novembre 1998, n. 422)
Con decreti del Ministro dell'economia e delle finanze sono individuate, anche progressivamente, in relazione all'attività esercitata ed alle tipologie di operazioni effettuate, le categorie di contribuenti per i quali i rimborsi di cui al primo e al secondo comma sono eseguiti in via prioritaria entro tre mesi dalla richiesta. (Comma aggiunto dall’art. 1, comma 308 della legge 296 del 2006).
(Articolo aggiunto dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24).
Articolo 39 – Tenuta e conservazione dei registri e dei documenti.
I registri previsti dal presente decreto, compresi i bollettari di cui all'articolo 32, devono essere tenuti a norma dell'articolo 2219 del codice civile e numerati progressivamente in ogni pagina, in esenzione dall'imposta di bollo. È ammesso l'impiego di schedari a fogli mobili o tabulati di macchine elettrocontabili secondo modalità previamente approvate dall'Amministrazione finanziaria su richiesta del contribuente (Comma così sostituito dall'art. 8, comma 2, legge 18 ottobre 2001, n. 383).
I contribuenti hanno facoltà di sottoporre alla numerazione e alla bollatura un solo registro destinato a tutte le annotazioni prescritte dagli artt. 23, 24 e 25, a condizione che nei registri previsti da tali articoli siano indicati, per ogni singola annotazione, i numeri della pagina e della riga della corrispondente annotazione nell'unico registro numerato e bollato.
I registri, i bollettari, gli schedari e i tabulati nonché le fatture, le bollette doganali e gli altri documenti previsti dal presente decreto devono essere conservati a norma dell'art. 22, D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600. Le fatture elettroniche trasmesse o ricevute in forma elettronica sono archiviate nella stessa forma. Le fatture elettroniche consegnate o spedite in copia sotto forma cartacea possono essere archiviate in forma elettronica. Il luogo di archiviazione delle stesse può essere situato in un altro Stato, a condizione che con lo stesso esista uno strumento giuridico che disciplini la reciproca assistenza. Il soggetto passivo, residente o domiciliato nel territorio dello Stato assicura, per finalità di controllo, l'accesso automatizzato all'archivio e che tutti i documenti ed i dati in esso contenuti, ivi compresi i certificati destinati a garantire l'autenticità dell'origine e l'integrità delle fatture emesse in formato elettronico, di cui all' art. 21, comma 3 , siano stampabili e trasferibili su altro supporto informatico. (Comma così modificato dall'articolo 2 del d lgs. 20 febbraio 2004, n. 52).
Art. 52 – Accessi, ispezioni e verifiche.
Gli uffici dell'imposta sul valore aggiunto possono disporre l'accesso di impiegati dell'Amministrazione finanziaria nei locali destinati all'esercizio di attività commerciali, agricole, artistiche o professionali per procedere ad ispezioni documentali, verificazioni e ricerche e ad ogni altra rilevazione ritenuta utile per l'accertamento dell'imposta e per la repressione dell'evasione e delle altre violazioni. Gli impiegati che eseguono l'accesso devono essere muniti di apposita autorizzazione che ne indica lo scopo, rilasciata dal capo dell'ufficio da cui dipendono. Tuttavia per accedere nei locali destinati all'esercizio di arti o professioni, che non siano anche adibiti all'esercizio di attività commerciali o agricole, e in ogni caso per accedere in locali che siano adibiti anche ad abitazione, è necessaria anche l'autorizzazione del procuratore della Repubblica.
L'accesso in locali diversi da quelli indicati nel precedente comma può essere eseguito, previa autorizzazione del procuratore della Repubblica, soltanto in caso di gravi indizi di violazioni delle norme del presente decreto, allo scopo di reperire libri, registri, documenti, scritture ed altre prove delle violazioni.
É in ogni caso necessaria l'autorizzazione del procuratore della Repubblica o dell'autorità giudiziaria più vicina per procedere durante l'accesso a perquisizioni personali e all'apertura coattiva di pieghi sigillati, borse, casseforti, mobili, ripostigli e simili.
L'ispezione documentale si estende a tutti i libri, registri, documenti e scritture che si trovano nei locali, compresi quelli la cui tenuta e conservazione non sono obbligatorie.
I libri, registri, scritture e documenti di cui è rifiutata l'esibizione non possono essere presi in considerazione a favore del contribuente ai fini dell'accertamento in sede amministrativa o contenziosa. Per rifiuto di esibizione si intendono anche la dichiarazione di non possedere i libri, registri, documenti e scritture e la sottrazione di essi alla ispezione.
Di ogni accesso deve essere redatto processo verbale da cui risultino le ispezioni e le rilevazioni eseguite, le richieste fatte al contribuente o a chi lo rappresenta e le risposte ricevute. Il verbale deve essere sottoscritto dal contribuente o da chi lo rappresenta ovvero indicare il motivo della mancata sottoscrizione. Il contribuente ha diritto di averne copia.
I documenti e le scritture possono essere sequestrati soltanto se non è possibile riprodurne o farne constare il contenuto nel verbale, nonchè in caso di mancata sottoscrizione o di contestazione del contenuto del verbale. I libri e i registri non possono essere sequestrati; gli organi procedenti possono eseguirne o farne eseguire copie o estratti, possono apporre nelle parti che interessano la propria firma o sigla insieme con la data e il bollo d'ufficio e possono adottare le cautele atte ad impedire l'alterazione o la sottrazione dei libri e dei registri.
Le disposizioni dei commi precedenti si applicano anche per l'esecuzione di verifiche e di ricerche relative a merci o altri beni viaggianti su autoveicoli e natanti adibiti al trasporto per conto di terzi.
Articolo 55 – Accertamento induttivo.
Se il contribuente non ha presentato la dichiarazione annuale l'ufficio dell'imposta sul valore aggiunto può procedere in ogni caso all'accertamento dell'imposta dovuta indipendentemente dalla previa ispezione della contabilità. In tal caso l'ammontare imponibile complessivo e l'aliquota applicabile sono determinati induttivamente sulla base dei dati e delle notizie comunque raccolti o venuti a conoscenza dell'ufficio e sono computati in detrazione soltanto i versamenti eventualmente eseguiti dal contribuente e le imposte detraibili ai sensi dell'art. 19 risultanti dalle liquidazioni prescritte dagli articoli 27 e 33.
Le disposizioni del precedente comma si applicano anche se la dichiarazione reca le indicazioni di cui ai numeri 1) e 3) dell'art. 28 senza le distinzioni e specificazioni ivi richieste, sempreché le indicazioni stesse non siano state regolarizzate entro il mese successivo a quello di presentazione della dichiarazione. Le disposizioni stesse si applicano, in deroga alle disposizioni dell'art. 54, anche nelle seguenti ipotesi:
1) quando risulta, attraverso il verbale di ispezione redatto ai sensi dell'art. 52, che il contribuente non ha tenuto, o ha rifiutato di esibire o ha comunque sottratto all'ispezione i registri previsti dal presente decreto e le altre scritture contabili obbligatorie a norma del primo comma dell'art. 2214 del codice civile e delle leggi in materia di imposte sui redditi, o anche soltanto alcuni di tali registri e scritture;
2) quando dal verbale di ispezione risulta che il contribuente non ha emesso le fatture per una parte rilevante delle operazioni ovvero non ha conservato, ha rifiutato di esibire o ha comunque sottratto all'ispezione, totalmente o per una parte rilevante, le fatture emesse;
3) quando le omissioni e le false o inesatte indicazioni o annotazioni accertate ai sensi dell'art. 54, ovvero le irregolarità formali dei registri e delle altre scritture contabili risultanti dal verbale di ispezione, sono così gravi, numerose e ripetute da rendere inattendibile la contabilità del contribuente (Comma così modificato, da ultimo, dall'art. 14, d.lg. 9 luglio 1997, n. 241).
Se vi è pericolo per la riscossione dell'imposta l'ufficio può procedere all'accertamento induttivo, per la frazione di anno solare già decorsa, senza attendere la scadenza del termine stabilito per la dichiarazione annuale e con riferimento alle liquidazioni prescritte dagli articoli 27 e 33 (Articolo così sostituito dall'art. 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24).
Art. 57 – Termine per gli accertamenti.
Gli avvisi relativi alle rettifiche e agli accertamenti previsti nell'art. 54 e nel secondo comma dell'art. 55 devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quarto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione. Nel caso di richiesta di rimborso dell'eccedenza d'imposta detraibile risultante dalla dichiarazione annuale, se tra la data di notifica della richiesta di documenti da parte dell'ufficio e la data della loro consegna intercorre un periodo superiore a quindici giorni, il termine di decadenza, relativo agli anni in cui si è formata l'eccedenza detraibile chiesta a rimborso, è differito di un periodo di tempo pari a quello compreso tra il sedicesimo giorno e la data di consegna (Comma così modificato dall'art. 10, d.lgs. 2 settembre 1997, n. 313).
In caso di omessa presentazione della dichiarazione, l'avviso di accertamento dell'imposta a norma del primo comma dell'art. 55 può essere notificato fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata.
Fino alla scadenza del termine stabilito nei commi precedenti le rettifiche e gli accertamenti possono essere integrati o modificati, mediante la notificazione di nuovi avvisi, in base alla sopravvenuta conoscenza di nuovi elementi. Nell'avviso devono essere specificamente indicati, a pena di nullità, i nuovi elementi e gli atti o fatti attraverso i quali sono venuti a conoscenza dell'ufficio dell'imposta sul valore aggiunto.
Art. 63 – Collaborazione della guardia di finanza.
La guardia di finanza coopera con gli uffici dell'imposta sul valore aggiunto per l'acquisizione e il reperimento degli elementi utili ai fini dell'accertamento dell'imposta e per la repressione delle violazioni del presente decreto, procedendo di propria iniziativa o su richiesta degli uffici, secondo le norme e con le facoltà di cui all'art. 52, alle operazioni ivi indicate e trasmettendo agli uffici stessi i relativi verbali e rapporti.
Ai fini del necessario coordinamento dell'azione della guardia di finanza con quella degli uffici finanziari saranno presi accordi, periodicamente e nei casi in cui si debba procedere ad indagini sistematiche, tra la Direzione generale delle tasse e delle imposte indirette sugli affari e il Comando generale della guardia di finanza e, nell'ambito delle singole circoscrizioni, fra i capi degli ispettorati e degli uffici e i comandi territoriali.
Gli uffici finanziari e i comandi della guardia di finanza, per evitare la reiterazione di accessi presso gli stessi contribuenti, devono darsi reciprocamente tempestiva comunicazione delle ispezioni e verifiche intraprese. L'ufficio o il comando che riceve la comunicazione può richiedere all'organo che sta eseguendo l'ispezione o la verifica l'esecuzione di determinati controlli e l'acquisizione di determinati elementi utili ai fini dell'accertamento.
Articolo 74 – Disposizioni relative a particolari settori.
In deroga alle disposizioni dei titoli primo e secondo, l'imposta è dovuta:
a) per il commercio di sali e tabacchi importati o fabbricati dall'Amministrazione autonoma dei monopoli dello Stato, ceduti attraverso le rivendite dei generi di monopoli, dall'amministrazione stessa, sulla base del prezzo di vendita al pubblico (Lettera così sostituita dall'art. 20, d.p.r. 30 dicembre 1981, n. 793);
b) per il commercio dei fiammiferi, limitatamente alle cessioni successive alle consegne effettuate al Consorzio industrie fiammiferi, dal Consorzio stesso, sulla base del prezzo di vendita al pubblico. Lo stesso regime si applica nei confronti del soggetto che effettua la prima immissione al consumo di fiammiferi di provenienza comunitaria (così modificato dall'art. 36, d.l. 30 agosto 1993, n. 331, conv. in l. 29 ottobre 1993, n. 427).
L'imposta concorre a formare la percentuale di cui all'art. 8 delle norme di esecuzione annesse al decreto legislativo 17 aprile 1948, n. 525;
c) per il commercio di giornali quotidiani, di periodici, di libri, dei relativi supporti integrativi e di cataloghi, dagli editori sulla base del prezzo di vendita al pubblico, in relazione al numero delle copie vendute.
L'imposta può applicarsi in relazione al numero delle copie consegnate o spedite, diminuito a titolo di forfetizzazione della resa del 70 per cento per i libri e dell'80 per cento per i giornali quotidiani e periodici, esclusi quelli pornografici e quelli ceduti unitamente a supporti integrativi o ad altri beni.
Per periodici si intendono i prodotti editoriali registrati come pubblicazioni ai sensi della legge 8 febbraio 1948, n. 47, e successive modificazioni.
Per supporti integrativi si intendono i nastri, i dischi, le videocassette e gli altri supporti sonori o videomagnetici ceduti, anche gratuitamente, in unica confezione, unitamente a giornali quotidiani, periodici e libri a condizione che i beni unitamente ceduti abbiano prezzo indistinto e che il costo dei supporti integrativi non sia superiore al cinquanta per cento del prezzo della confezione stessa. Qualora non ricorrano tali condizioni, l'imposta si applica con l'aliquota del supporto integrativo.
La disposizione di cui al primo periodo della presente lettera c) si applica anche se i giornali quotidiani, i periodici ed i libri sono ceduti unitamente a beni diversi dai supporti integrativi, con prezzo indistinto ed in unica confezione, sempreché il costo del bene ceduto, anche gratuitamente, congiuntamente alla pubblicazione non sia superiore al cinquanta per cento del prezzo dell'intera confezione; se il costo del bene ceduto, anche gratuitamente, congiuntamente alla pubblicazione è superiore al dieci per cento del prezzo dell'intera confezione, l'imposta si applica con l'aliquota di ciascuno dei beni ceduti. I soggetti che esercitano l'opzione per avvalersi delle disposizioni della legge 16 dicembre 1991, n. 398, applicano, per le cessioni di prodotti editoriali, l'imposta in relazione al numero delle copie vendute, secondo le modalità previste dalla predetta legge.
Non si considerano supporti integrativi o altri beni quelli che, integrando il contenuto dei libri, giornali, quotidiani e periodici, esclusi quelli pornografici, sono ad esso funzionalmente connessi e tale connessione risulti da dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla legge 4 gennaio 1968, n. 15, presentata prima della commercializzazione, ai sensi dell'articolo 35, presso il competente ufficio dell'imposta sul valore aggiunto (Lettera così modificata, da ultimo, dall'art. 52, comma 75, legge 28 dicembre 2001, n. 448.);
d) per le prestazioni dei gestori di telefoni posti a disposizione del pubblico, nonche' per la vendita di qualsiasi mezzo tecnico, ivi compresa la fornitura di codici di accesso, per fruire dei servizi di telecomunicazione, fissa o mobile, e di telematica, dal titolare della concessione o autorizzazione ad esercitare i servizi, sulla base del corrispettivo dovuto dall'utente o, se non ancora determinato, sulla base del prezzo mediamente praticato per la vendita al pubblico in relazione alla quantita' di traffico telefonico messo a disposizione tramite il mezzo tecnico. Le stesse disposizioni si applicano ai soggetti non residenti che provvedono alla vendita o alla distribuzione dei mezzi tecnici nel territorio dello Stato tramite proprie stabili organizzazioni nel territorio dello Stato, loro rappresentanti fiscali nominati ai sensi del secondo comma dell'articolo 17, ovvero tramite identificazione diretta ai sensi dell'articolo 35-ter, nonche' ai commissionari, agli altri intermediari e ai soggetti terzi che provvedono alla vendita o alla distribuzione nel territorio dello Stato dei mezzi tecnici acquistati da soggetti non residenti. Per tutte le vendite dei mezzi tecnici nei confronti dei soggetti che agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni, anche successive alla prima cessione, i cedenti rilasciano un documento in cui devono essere indicate anche la denominazione e la partita IVA del soggetto passivo che ha assolto l'imposta. La medesima indicazione deve essere riportata anche sull'eventuale supporto fisico, atto a veicolare il mezzo tecnico, predisposto direttamente o tramite terzi dal soggetto che realizza o commercializza gli stessi; (Lettera così sostituita dall’art. 1, comma 158 della legge 244-2007)
e) per la vendita al pubblico, da parte di rivenditori autorizzati, di documenti di viaggio relativi ai trasporti pubblici urbani di persone dall'esercente l'attività di trasporto e per la vendita al pubblico di documenti di sosta relativi ai parcheggi veicolari dall'esercente l'attività di gestione dell'autoparcheggio. A tal fine le operazioni di vendita al pubblico di documenti di viaggio relativi ai trasporti pubblici urbani di persone o di documenti di sosta relativi ai parcheggi veicolari comprendono le prestazioni di intermediazione con rappresentanza ad esse relative, nonche' tutte le operazioni di compravendita effettuate dai rivenditori autorizzati, siano essi primari o secondari. (Lettera così modificata dall’art. 15 del D-L 78 del 1 luglio 2009, conv. con modif. in Legge 102 del 3 agosto 2009);
e-bis) Abrogato (Lettera abrogata dall'art. 36, d.l. 30 agosto 1993, n. 331, conv. in l. 29 ottobre 1993, n. 427).
Le operazioni non soggette all'imposta in virtù del precedente comma sono equiparate per tutti gli effetti del presente decreto alle operazioni non imponibili di cui al terzo comma dell'art. 2.
Le modalità ed i termini per l'applicazione delle disposizioni dei commi precedenti saranno stabiliti con decreti del Ministro delle finanze.
Gli enti e le imprese che prestano servizi al pubblico con caratteri di uniformità, frequenza e diffusione tali da comportare l'addebito dei corrispettivi per periodi superiori al mese possono essere autorizzati, con decreto del Ministro delle finanze, ad eseguire le liquidazioni periodiche di cui all'art. 27 e i relativi versamenti trimestralmente anziché mensilmente. La stessa autorizzazione può essere concessa agli esercenti impianti di distribuzione di carburante per uso di autotrazione e agli autotrasportatori di cose per conto terzi iscritti all'albo di cui alla legge 6 giugno 1974, n. 298. Non si applicano le disposizioni di cui all'articolo 33 per le liquidazioni ed i versamenti trimestrali effettuati dagli esercenti impianti di distribuzione di carburante per uso di autotrazione e dagli autotrasportatori iscritti nell'albo sopra indicato, nonché per le liquidazioni ed i versamenti trimestrali disposti con decreti del Ministro delle finanze, emanati a norma dell'articolo 73, primo comma, lettera e), e del primo periodo del presente comma. Per le prestazioni di servizi degli autotrasportatori indicati nel periodo precedente, effettuate nei confronti del medesimo committente, può essere emessa, nel rispetto del termine di cui all'articolo 21, quarto comma, primo periodo, una sola fattura per più operazioni di ciascun trimestre solare. In deroga a quanto disposto dall'articolo 23, primo comma, le fatture emesse per le prestazioni di servizi dei suddetti autotrasportatori possono essere comunque annotate entro il trimestre solare successivo a quello di emissione (Comma, da ultimo, così modificato dall'art. 1-bis, d.l. 12 giugno 1998, n. 181, conv. in l. 3 agosto 1998, n. 271).
Nel caso di operazioni derivanti da contratti di subfornitura, qualora per il pagamento del prezzo sia stato pattuito un termine successivo alla consegna del bene o alla comunicazione dell'avvenuta esecuzione della prestazione, il subfornitore può effettuare il versamento con cadenza trimestrale, senza che si dia luogo all'applicazione di interessi (Comma aggiunto dall'art. 8, legge 18 giugno 1998, n. 192).
Per gli intrattenimenti, i giochi e le altre attività di cui alla tariffa allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 640, l'imposta si applica sulla stessa base imponibile dell'imposta sugli intrattenimenti ed è riscossa con le stesse modalità stabilite per quest'ultima. La detrazione di cui all'articolo 19 è forfettizzata in misura pari al cinquanta per cento dell'imposta relativa alle operazioni imponibili. Se nell'esercizio delle attività incluse nella tariffa vengono effettuate anche prestazioni di sponsorizzazione e cessioni o concessioni di diritti di ripresa televisiva e di trasmissione radiofonica, comunque connesse alle attività di cui alla tariffa stessa, l'imposta si applica con le predette modalità ma la detrazione è forfettizzata in misura pari ad un decimo per le operazioni di sponsorizzazione ed in misura pari ad un terzo per le cessioni o concessioni di ripresa televisiva e di trasmissione radiofonica. I soggetti che svolgono le attività incluse nella tariffa sono esonerati dall'obbligo di fatturazione, tranne che per le prestazioni di sponsorizzazione, per le cessioni o concessioni di diritti di ripresa televisiva e di trasmissione radiofonica e per le prestazioni pubblicitarie; sono altresì esonerati dagli obblighi di registrazione e dichiarazione, salvo quanto stabilito dall'articolo 25; per il contenzioso si applica la disciplina stabilita per l'imposta sugli intrattenimenti. Le singole imprese hanno la facoltà di optare per l'applicazione dell'imposta nei modi ordinari dandone comunicazione al concessionario di cui all'articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 640, competente in relazione al proprio domicilio fiscale, prima dell'inizio dell'anno solare ed all'ufficio delle entrate secondo le disposizioni del decreto del Presidente della Repubblica 10 novembre 1997, n. 442; l'opzione ha effetto fino a quando non è revocata ed è comunque vincolante per un quinquennio (Comma così sostituito, da ultimo, dall'art. 17, d.lgs. 26 febbraio 1999, n. 60).
(Comma abrogato dall'art. 30, legge 23 dicembre 2000, n. 388).
Per le cessioni di rottami, cascami e avanzi di metalli ferrosi e dei relativi lavori, di carta da macero, di stracci e di scarti di ossa, di pelli, di vetri, di gomma e plastica, intendendosi comprese anche quelle relative agli anzidetti beni che siano stati ripuliti, selezionati, tagliati, compattati, lingottati o sottoposti ad altri trattamenti atti a facilitarne l'utilizzazione, il trasporto e lo stoccaggio senza modificarne la natura, al pagamento dell'imposta è tenuto il cessionario, se soggetto passivo d'imposta nel territorio dello Stato. La fattura, emessa dal cedente senza addebito dell'imposta, con l'osservanza delle disposizioni di cui agli articoli 21 e seguenti e con l'indicazione della norma di cui al presente comma, deve essere integrata dal cessionario con l'indicazione dell'aliquota e della relativa imposta e deve essere annotata nel registro di cui agli articoli 23 o 24 entro il mese di ricevimento ovvero anche successivamente, ma comunque entro quindici giorni dal ricevimento e con riferimento al relativo mese; lo stesso documento, ai fini della detrazione, è annotato anche nel registro di cui all'articolo 25. Agli effetti della limitazione contenuta nel terzo comma dell'articolo 30 le cessioni sono considerate operazioni imponibili. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per le cessioni dei semilavorati di metalli ferrosi di cui alle seguenti voci della tariffa doganale comune vigente al 31 dicembre 2003:
a) ghise gregge e ghise specolari in pani, salmoni o altre forme primarie (v.d. 72.01);
b) ferro-leghe (v.d. 72.02)
c) prodotti ferrosi ottenuti per riduzione diretta di minerali di ferro ed altri prodotti ferrosi spugnosi, in pezzi, palline o forme simili; ferro di purezza minima in peso, di 99,94%, in pezzi, in palline o forme simili (v.d. 72.03);
d) graniglie e polveri. Di ghisa greggia, di ghisa specolare, di ferro o di acciaio (v.d. 72.05). (Comma così modificato, da ultimo, dall'art. 35 DL 269-2003 conv. con modificazioni dalla Legge 326-2003).
Le disposizioni del precedente comma si applicano anche per le cessioni di rottami, cascami e avanzi di metalli non ferrosi e dei relativi lavori, dei semilavorati di metalli non ferrosi di cui alle seguenti voci della tariffa doganale comune vigente al 31 dicembre 1996 (Alinea così modificato dall'art. 21, comma 16, legge 27 dicembre 1997, n. 449):
a) rame raffinato e leghe di rame, greggio (v.d. 74.03);
b) nichel greggio, anche in lega (v.d. 75.02);
c) alluminio greggio, anche in lega (v.d. 76.01);
d) piombo greggio, raffinato, antimoniale e in lega (v.d. 78.01);
e) zinco greggio, anche in lega (v.d. 79.01);
e-bis) stagno greggio, anche in lega (v.d. 80.01);
e-ter) filo di rame con diametro superiore a 6 millimetri (vergella) (v.d. 7408.11) (Lettera aggiunta dall'art. 31, legge 23 dicembre 2000, n. 388);
e-quater) filo di alluminio non legato con diametro superiore a 7 millimetri (vergella) (v.d. 7605.11) (Lettera aggiunta dall'art. 31, legge 23 dicembre 2000, n. 388);
e-quinquies) filo di leghe di alluminio con diametro superiore a 7 millimetri (vergella) (v.d. 7605.21) (Lettera aggiunta dall'art. 31, legge 23 dicembre 2000, n. 388).
e-sexies) barre di ottone (v.d. 74.07.21) (Lettera aggiunta dall'art. 35 DL 269-2003 conv. con modificazioni in Legge 326-2003)
(Comma 9° abrogato dall'art. 35 DL 269-2003 conv. con modificazioni in Legge 326-2003)
(Comma 10° abrogato dall'art. 35 DL 269-2003 conv. con modificazioni in Legge 326-2003)
(Comma abrogato dall'art. 45, legge 21 novembre 2000, n. 342).
Nelle operazioni indicate nel primo comma, lettere a), b) e c) non sono comprese le prestazioni di intermediazione con rappresentanza ad esse relative (Comma aggiunto dall'art. 8, d.lg. 2 settembre 1997, n. 313)
(Articolo così sostituito dall'art 1, d.p.r. 29 gennaio 1979, n. 24).

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3 Risposte to “contratti locazione e oneri accessori”

  1. enzuccio62 Says:

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    I patti contrari e vietati dalla legge

    a. Il contratto 4 anni + 4 anni

    b. Il contratto a canone calmierato

    c. Il contratto transitorio

    d. Il contratto per studenti fuori sede

    e. Il subaffitto

    f. Il comodato

    AFFITTO E DINTORNI

    Le regole per i contratti stipulati dal 30/12/98

    Il riscaldamento, le spese di condominio, l’obbligo dei lavori a
    carico del proprietario
    Le spese condominali e la morosità

    Quando va pagato l’affitto?

    Le trattative e le agenzie

    Dopo la firma del contratto

    Lo sfratto

    Recesso del contratto

    IL DIRITTO ALLA CASA E L’ABITAZIONE PUBBLICA

    Centri di accoglienza

    Alloggi sociali

    Edilizia residenziale pubblica (case popolari)

    Contributo regionale sulle locazioni

    Ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino

    pag. 3


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    COS’È IL SUNIA?

    Il Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari (SUNIA) è unʼorganiz-
    zazione sindacale autonoma che promuove la libera associazione e lʼautotutela so-
    lidale e collettiva dei cittadini per conseguire il riconoscimento del diritto alla casa
    quale bene di primario valore civile e sociale garantito a tutti. …” questo è riportato
    nel nostro statuto allʼart. 1.
    Siamo quindi un sindacato, costituito nel dicembre del 1972, vantiamo oltre
    220.000 famiglie iscritte e siamo presenti su tutto il territorio nazionale. Con scopo
    principale “la tutela e la difesa”, degli inquilini, degli assegnatari e dei soggetti che
    versano in condizioni di bisogno dʼalloggio e, comunque, dei diritti degli utenti del
    bene casa e degli aspiranti ad esso. Promuoviamo le politiche abitative territoriali e
    svolgiamo una qualificata attività di consulenza ed assistenza a favore dʼinquilini,
    assegnatari e proprietari.

    Cosa facciamo?
    • Nellʼedilizia pubblica, offriamo aiuto nella compilazione dei bandi, verifiche
    sullʼattribuzione dei punteggi ed eventuali ricorsi. La compilazione dei censimen-
    ti del reddito (per lʼapplicazione del canone dʼaffitto), delle domande di cambio
    alloggio, delle domande dʼacquisto o riscatto degli alloggi dʼedilizia residenziale
    pubblica e nei rapporti tra inquilinato e ATER.
    • Offriamo lʼassistenza nella compilazione dei bandi per la concessione dei con-
    tributi a sostegno delle locazioni art.6 L.R. 6/2003.
    • Nellʼedilizia privata, siamo titolati, a sottoscrivere i contratti concordati. For-
    niamo assistenza per trattare con la proprietà la stipula e la determinazione del
    canone nei contratti dʼaffitto.
    • Offriamo consulenza e assistenza agli sfrattati anche attraverso unʼassistenza
    legale convenzionata.

    Dove siamo nelle istituzioni?
    • Rappresentanti dei sindacato degli inquilini e dei lavoratori sono presenti nelle
    commissioni “Paritetica” e “Verifica requisiti” delle ATER svolgendo un ruolo isti-
    tuzionale di verifica e controllo.
    • A livello regionale nostri rappresentanti saranno presenti nel “Comitato Regio-
    nale della politica sulla casa” previsto dalla L.R. 6/2003.

    3

    Siamo stati protagonisti di numerose e qualificanti battaglie per affermare il di-
    ritto alla casa, per tutelare gli interessi degli utenti del bene casa, per una nuova
    politica dellʼambiente e del territorio.

    Le battaglie continuano per:
    1. una riforma della legislazione, che regoli il mercato dellʼaffitto, tale da garan-
    tire una casa a prezzi sopportabili alle famiglie italiane, attraverso lʼindicazione del
    canale contrattato, quale unico strumento di formazione dei contratti di affitto;
    2. una nuova e diversa tassazione dei proventi da affitto ed interventi fiscali, per
    favorire il rilancio del mercato dellʼaffitto;
    3. un adeguato finanziamento, già dalla prossima legge finanziaria, dellʼEdilizia
    pubblica e sociale nonché del Fondo di integrazione degli affitti, per rispondere alla
    crescente domanda casa dei ceti medio-bassi.
    4. la revisione delle leggi regionali in materia di Edilizia Residenziale Pubblica,
    che riportino le Ater al ruolo sociale svolto storicamente dallo IACP.

    Lʼadesione al Sunia è volontaria, comporta lʼacquisto di una tessera. Gli
    iscritti alla CGIL e allo SPI-CGIL hanno diritto ad una riduzione sulla spesa
    di iscrizione

    IL SUNIA A UDINE

    Responsabili

    Enzo D’Angelo

    Angela Patriarca

    Consulenti

    Enzo D’Angelo

    Paolo Coseano

    Recapiti

    – Udine c/o CGIL via G. B. Bassi 36 – telefono e fax 0432.486050

    http://www.sunia.itsunia.udine@libero.it

    Orari

    – Martedì dalle 15.00 alle 19.00

    – Giovedì dalle 15.00 alle 19.00

    segretario provinciale

    segreteria provinciale

    avvocato

    avvocato

    4

    IL CONTRATTO DI AFFITTO

    La legge 431 del 1998 che regola il settore delle case in affitto consente soltanto
    4 tipi di contratti:
    1. contratto della durata di quattro anni, rinnovabile per altri 4 anni, con la possi-
    bilità per il proprietario di casa e per chi prende lʼappartamento in affitto di stabilire
    liberamente il canone di affitto.
    2. contratto della durata di tre anni, con un canone di affitto più basso della me-
    dia dei prezzi di mercato, definito applicando accordi sindacali stipulati a livello
    comunale;
    3. contratto transitorio che non può superare i diciotto mesi di durata, regolato da
    accordi comunali fra i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare;
    4. contratto per studenti universitari sulla base di contratti tipo stabiliti in accordi,
    nei Comuni sede di Università, fra le Aziende per il diritto allo studio, le associa-
    zioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare.

    Obbligatorietà del contratto scritto
    I contratti di affitto sono validi soltanto se sono scritti.
    Se il proprietario dellʼappartamento ti impone un contratto non scritto per evade-
    re il fisco, la legge ti consente di rivolgerti al Giudice per far accertare e dichiarare
    un contratto di locazione con un canone di affitto (in genere più basso) stabilito in
    base ad accordi territoriali. Con la sentenza di condanna il giudice imporrà al pro-
    prietario di restituirti le somme di danaro incassate in eccedenza ed in nero.

    Obbligatorietà della registrazione
    In base alla legge tutti i contratti devono essere registrati. Lʼimposta di registro è
    pari al due per cento annuo del canone. Di questa imposta dovrai pagare soltanto la
    metà mentre il resto dovrà essere pagato dal proprietario.
    Se il contratto non viene registrato: né tu né il proprietario potrete ottenere le
    agevolazioni e le detrazioni fiscali previste dalla legge (sconto imposta registro,
    detrazioni dalla denuncia dei redditi, ecc.)

    I patti contrari e vietati dalla legge
    La legge consente di stabilire liberamente molti elementi del contratto di affitto
    ma stabilisce anche delle regole la cui violazione produce dei casi di nullità:

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    a) è nulla una durata del contratto inferiore ai quattro anni per i contratti di tipo
    libero e inferiore ai tre anni per quelli concertati ;
    b) è nulla ogni scrittura o ogni impegno che ti obblighi a pagare un affitto supe-
    riore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
    c) è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli
    accordi sindacali per i contratti concertati, per quelli transitori relativi alle aree ad
    alta densità abitativa, e per quelli per studenti;
    d) è nulla ogni clausola che comporti un aggravio dei tuoi obblighi economici,
    come lʼaccollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale ecce-
    dente le tre mensilità ed improduttivo.
    In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al Giudice
    per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla
    restituzione di quanto percepito in eccedenza.

    a. Il contratto 4 anni + 4
    Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4
    anni + 4), ma non garantisce un canone di affitto con un prezzo più basso e quindi
    presuppone una libera determinazione del prezzo dellʼaffitto basata sulla trattativa
    tra te ed il proprietario dellʼappartamento.
    Significa che il canone di affitto e le clausole stabilite rimangono fermi per 8
    anni, a meno che dopo i primi 4 anni il proprietario abbia motivi di necessità abita-
    tiva (di tipo personale o familiare), debba vendere lʼimmobile o debba effettuarvi
    ristrutturazioni.
    Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espres-
    samente previsto, né lʼaumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali
    lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione.
    Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevola-
    zioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.

    b. Il contratto a canone calmierato
    Eʼ un contratto che dura 3 anni e che ha il vantaggio rappresentato dal fatto che
    il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non possono essere stabilite in
    una libera trattativa fra te ed il proprietario dellʼappartamento, ma devono confor-
    marsi agli accordi sindacali stabiliti a livello territoriale.
    Questo contratto prevede delle agevolazioni fiscali e dei canoni di affitto più
    bassi rispetto alla media.
    Se alla prima scadenza non riesci ad accordarti con il proprietario per ottenere
    un rinnovo del contratto, lʼaffitto prosegue per altri due anni alle stesse condizioni,
    dandoti, quindi, la possibilità di cercare un altro alloggio.
    Come si stabilisce il canone calmierato
    Il canone è stabilito, per tutti i Comuni ad alta tensione abitativa, nella trattativa

    6

    territoriale tra le associazioni di categoria. Ogni Comune è suddiviso in zone e per
    ogni zona viene determinata nella contrattazione la fascia di oscillazione del cano-
    ne. Il canone effettivo di un alloggio potrà essere agevolmente ricavato, in quanto
    negli accordi sono presenti una serie di elementi, (tipologia dellʼalloggio, condizioni
    di manutenzione, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati allʼambito
    delle zone di ubicazione dellʼimmobile. Il canone così ricavato è un vero e proprio
    canone legale e quindi ogni patto che stabilisca un affitto eccedente questa misura è
    nullo e ti da diritto di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza.
    La forma del contratto deve essere scritta e deve utilizzare obbligatoriamente
    uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito
    dagli accordi territoriali.
    Dove trovare i valori dei canoni di affitto
    Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per sta-
    bilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le
    sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà.
    Le caratteristiche più importanti di questo contratto:
    a) rinnovo tacito in assenza di disdetta;
    b) possibilità di recesso anticipato per lʼinquilino;
    c) Istat non superiore al 75%;
    d) ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;
    e) interessi legali sul deposito (attualmente pari al 2,5%);
    f) richiamo agli accordi sulle spese condominiali;
    g) una dettagliata descrizione sullo stato dellʼalloggio e degli impianti.

    c. Il contratto transitorio
    I contratti transitori spesso hanno rappresentato una scappatoia alle regole e al
    fisco e una sostanziale situazione di svantaggio per molti inquilini costretti a pagare
    canoni periodicamente aumentati in assenza di garanzie legali e tutele. La nuova
    legge disciplina in modo migliore questo tipo di contratti che non possono durare
    più di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali o del proprie-
    tario o dellʼinquilino espressamente indicate.
    Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia
    non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato.
    I contratti di questo tipo, oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligato-
    riamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002
    e recepito dagli accordi territoriali. Una specifica garanzia contro le simulazioni ed
    i raggiri è data dallʼobbligo che ha il proprietario di riconfermare alla scadenza del
    contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale
    contratto quattro più quattro a canone però calmierato.
    Il contratto ha le stesse caratteristiche di quello cosiddetto libero.

    7

    d. Il contratto per studenti fuori sede
    Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare 36 mesi. Il contratto
    è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studente-inquilino, nel senso che
    alla prima scadenza il proprietario non può risolvere il contratto.
    Il canone è definito negli accordi comunali fra le Aziende per il diritto allo studio,
    le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà im-
    mobiliare, che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio,
    di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.
    Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno
    schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito
    dagli accordi territoriali.
    Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.

    e. Il subaffitto
    Il subaffitto totale dellʼimmobile e la cessione a terze persone del contratto per
    farli subentrare come inquilini è vietato e può essere motivo di sfratto con risoluzio-
    ne per grave inadempienza da parte dellʼinquilino che ha subaffittato. Il sub-affitto
    parziale, invece, che consente ad altre persone lʼutilizzo di parte dellʼappartamento
    mentre lʼaltra seguita ad essere utilizzata dallʼinquilino principale è consentito, sal-
    vo il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che lo vieti espressamente.
    Nel caso di subaffitto consentito lʼinquilino ha lʼonere di comunicare al locatore
    il nominativo della persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani
    subaffittati.

    f. Il comodato
    Il comodato è invece quel contratto che consente lʼuso gratuito di un alloggio e
    quindi, a differenza della locazione, non prevede il pagamento di un affitto.
    Quando il proprietario dellʼappartamento ricorre ad un comodato per aggirare gli
    obblighi fiscali, mentre tu paghi ugualmente lʼaffitto, se sei in grado di provare il
    pagamento di un affitto regolare puoi rivolgerti al Giudice per chiedere che venga
    accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che
    eccedano i canoni concordati negli accordi locali.

    8

    AFFITTO E DINTORNI

    Le regole per i contratti stipulati prima del 30.12.1998
    La legge 431/98 ha stabilito che ai contratti sorti prima del 30 dicembre 1998,
    per la loro intera durata, e ai giudizi in corso alla data del 30 dicembre 1998, si
    applicano in via transitoria le vecchie regole.
    Sarà perciò possibile chiedere lʼapplicazione dellʼequo canone e la restituzione
    delle somme pagate illegittimamente sulla base di fasulli contratti transitori, di
    inesistenti usi diversi, di foresterie simulate, di affitto di posti letto o subaffitto di
    stanze senza alcuna caratteristica alberghiera.

    Il riscaldamento, le spese di condominio, l’obbligo dei lavori
    a carico del proprietario
    Sono a tuo carico il servizio di pulizia, la gestione corrente dellʼascensore, lʼac-
    qua, lʼenergia elettrica delle parti comuni, la gestione corrente del riscaldamento e
    la spesa per il portierato al 90% (vedi la tabella a pagina 16). In ogni caso hai dirit-
    to a ottenere la distinta analitica delle spese, a esaminare i documenti giustificativi
    delle spese e a partecipare con diritto di voto allʼassemblea sul riscaldamento.
    Nei contratti può essere previsto il richiamo ad accordi collettivi tra i sindacati
    degli inquilini e le associazioni della proprietà per una diversa ripartizione delle
    spese.
    Tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione e di or-
    dinaria manutenzione, sono a carico del proprietario che ha una responsabilità per
    i difetti ed i guasti dellʼimmobile e degli impianti (Codice Civile, articoli 1576,
    1577, 1578, 1579, 1580, 1581).

    Le spese condominiali e la morosità
    II mancato pagamento degli oneri accessori a carico dellʼinquilino e delle spese
    per riscaldamento e causa di risoluzione del contratto per morosità? Lʼarticolo 5
    della legge dellʼequo canone stabilisce che il mancato pagamento delle spese ac-
    cessorie può essere causa di risoluzione del contratto quando lʼimporto non pagato
    superi quello di due mensilità del canone.
    Quando e come si pagano le spese condominiali?
    II pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.
    La legge prevede che il locatore deve, se lʼinquilino lo richiede, fornire lʼindi-

    9

    cazione specifica delle spese (costo dellʼacqua, dellʼenergia elettrica per le parti
    comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i
    criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della percen-
    tuale dovuta per ogni unita immobiliare, cioè appartamento o locale). In mancanza
    di tali indicazioni non si può parlare di inquilino inadempiente, ma e comunque
    necessario che questʼultimo, di fronte ad una richiesta generica e non specifica del
    locatore di somme a titolo di oneri accessori, prima che siano trascorsi i due mesi
    dalla richiesta stessa, la contesti formalmente (con lettera raccomandata) e richieda
    lʼindicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione. Si tenga presente che
    un ulteriore diritto e previsto dalla legge a favore del conduttore chiamato a pagare
    somme a tale titolo: il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle
    spese effettuate, cioè di fatture, ricevute fiscali, bolle di scarico, che dimostrano le
    spese sostenute. Solo dopo che il locatore avrà rispettato questi obblighi e che sarà
    trascorso un congrue periodo di tempo che consenta allʼinquilino i dovuti esami,
    conteggi e verifiche della documentazione, si potrà parlare, persistendo il mancato
    pagamento, di inquilino inadempiente.

    Quando va pagato l’affitto?
    II contratto di locazione fissa generalmente le scadenze alle quali va pagato il
    canone. In caso di mancato pagamento alla scadenza prevista e decorsi 20 giorni
    dalla scadenza stessa senza che il pagamento sia stato effettuato, si verifica una
    condizione di risoluzione del contratto.

    Le trattative e le agenzie
    La fase di trattative per la stipula o il rinnovo di un contratto di locazione è molto
    importante dal momento che sono previsti vari tipi di contratti che fanno riferi-
    mento oltre che alla legge anche ad una serie di successivi atti normativi nei quali
    interviene il ruolo dellʼorganizzazione sindacale degli inquilini: la convenzione
    nazionale, i decreti del Governo che recepiscono la convenzione, gli accordi e i
    contratti tipo territoriali.
    Cʼè poi la necessità di conoscere ed essere informati minuziosamente dei vantaggi
    fiscali e delle agevolazioni che un tipo di contratto comporta rispetto ad un altro.
    Per questi motivi la legge 431/98 ti offre la possibilità di essere assistito nella
    stipula dei contratti da una organizzazione sindacale. Questa assistenza anche se
    non è obbligatoria è senza dubbio opportuna per districarsi nella legislazione e
    allʼinterno degli accordi depositati.
    Spesso nellʼaffitto di un appartamento ci si trova ad avere a che fare con un
    agente immobiliare.
    In questi casi occorre:
    a) accertarsi che lʼagente sia iscritto al ruolo dei mediatori presso la Camera di
    Commercio;

    10

    b) pretendere che lʼincarico di mediazione sia un vero e proprio contratto;
    c) verificare che nel contratto di mediazione non sia inserita alcuna delle venti
    clausole vessatorie previste nella legge 52/96;
    d) definire con precisione percentuale e modalità di pagamento della provvigione
    (che non è dovuta se lʼagente non è iscritto al ruolo);
    e) definire con precisione i costi di eventuali interventi aggiuntivi (quali misura-
    zioni di superfici, visure catastali, verifiche impianti).

    Dopo la firma del contratto
    Dopo la firma del contratto rimane ancora qualche incombenza da sbrigare. Ve-
    diamoli in sintesi.
    1) Dichiarazione di cessione del fabbricato
    Secondo quanto imposto dalla legge antiterrorismo del 1978, entro quarantotto
    ore dalla consegna dellʼimmobile o di una parte di esso, anche con contratto verba-
    le, per un tempo superiore a trenta giorni, il proprietario è obbligato a denunciare la
    consegna stessa, presentando un modulo (diverso a seconda che si tratti di cittadini
    italiani o dellʼUE o di extracomunitari).
    • II modulo da compilare si può trovare o nelle cartolerie Buffetti, o in commis-
    sariato.
    • II modulo compilato va consegnato in tre copie presso la questura centrale, o al
    commissariato competente.
    • Lo si può anche inviare tramite raccomandata con ricevuta dì ritorno.
    • Per legge chi cede il fabbricato ha lʼobbligo di accertare lʼidentità della persona
    a cui lo cede, esaminando un documento dʼidentità e copiandone i dati anagrafici
    nel modulo. Non sono ammesse altre modalità, neppure la conoscenza personale.
    • Chi non consegna, o lo fa in ritardo, è punito con una multa.
    2) Verbale di consegna
    Al momento della consegna dellʼimmobile di solito viene firmato un verbale,
    in cui conduttore (lʼinquilino) dichiara di aver trovato lʼimmobile adatto allʼuso
    concordato, prendendolo in consegna con il ritiro delle chiavi. Questa compito è
    particolarmente importante nel caso si tratti di appartamenti arredati ed affittati per
    brevi periodi.
    Nel verbale di consegna è descritto lo stato di manutenzione dei locali (se ci sono
    difetti, vanno scritti qui), e sono elencati gli oggetti e lʼeventuale mobilio.
    La legge obbliga il conduttore a restituire lʼimmobile nello stesso stato in cui
    lʼha ricevuto, secondo la descrizione che ne è stata fatta nel verbale di consegna,
    salvo “il deterioramento o il consumo risultante dallʼuso della cosa in conformità
    del contratto”.
    Attenzione. Se si rinuncia al verbale di consegna, il Codice civile prevede espli-
    citamente; “In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto
    la cosa in buono stato di manutenzione”, con la sola eccezione “ del deterioramento

    11

    dovuti a vetustà”.
    3) Registrazione del contratto di locazione
    Dal primo gennaio 1998, tutti i contratti di locazione devono essere obbligatoria-
    mente « registrati entro trenta giorni dalla firma del contratto stesso o dalla data del
    suo inizio, se precedente. (Per esempio: se lʼinquilino è entrato nellʼimmobile il primo
    gennaio, ma il contratto è stato firmato il dieci gennaio, i trenta giorni utili per la regi-
    strazione non partono dal dieci gennaio, data della firma, ma dal primo del mese).
    Per la registrazione si paga unʼimposta di registro. In caso di registrazione effet-
    tuata in ritardo, la legge prevede una mora.
    In genere, è il proprietario a effettuare la registrazione in qualsiasi Ufficio del
    registro (Imposte dirette), dopo aver pagato il bollettino presso banche, esattorie o
    uffici postali.
    La ricevuta del versamento sarà poi mostrata allʼUfficio del registro insieme ai
    seguenti atti:
    • lʼoriginale e una copia del contratto, ciascuna con una marca da bollo: una ogni
    quattro facciate dellʼatto stesso.
    • il modello 69 compilato: è disponibile presso lʼUfficio del registro;
    • se si presenta più di un contratto, anche il modello A8, riepilogativo dei contrat-
    ti che sì presentano per la registrazione.
    Solo a questo punto la registrazione può dirsi conclusa.

    Lo sfratto
    Lo sfratto è il provvedimento con cui il Giudice ordina allʼinquilino di riconse-
    gnare e rilasciare lʼappartamento. I tipi di provvedimento esistenti sono quattro:
    1. Sfratto per finita locazione che avviene alla scadenza del contratto (dopo otto
    anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole
    scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e per studenti);
    2. Sfratto per necessità che avviene quando il proprietario intende riutilizzare
    lʼalloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per effettuare lavori tas-
    sativamente indicati (dopo il primo quadriennio per i contratti liberi, dopo tre anni
    per quelli concertati, non è prevista tale ipotesi per i contratti brevi);
    3. Sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento del canone di affitto. Se
    non paghi il canone di affitto, trascorsi venti giorni dalla scadenza del pagamento,
    puoi subire un provvedimento di sfratto per morosità a seguito di una intimazione
    di fronte al Giudice. In presenza di difficoltà economiche puoi chiedere al magi-
    strato un termine per il pagamento dei canoni scaduti, termine che il Giudice può
    accordare per un periodo non superiore a novanta giorni.
    4. Risoluzione per inadempimenti che riguarda una serie di casi nei quali il Giu-
    dice, se accerta un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte tua (ad
    esempio abbandono dellʼalloggio, subaffitto se vietato, cambio dʼuso non consenti-
    to, ecc.), emette una sentenza che ordina il rilascio dellʼappartamento.

    12

    La proroga dello sfratto
    Con il provvedimento che ordina allʼinquilino di rilasciare lʼappartamento il
    Giudice indica anche la data di rilascio.
    Questa data non è prorogabile nei casi di necessità, morosità e inadempienza con-
    trattuale. La data può essere, invece, prorogata per gli sfratti per finita locazione,
    nei Comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia. In questo caso
    puoi chiedere al Magistrato che fissi nuovamente il termine di rilascio concedendo
    quindi una proroga che normalmente non può superare i sei mesi ma in alcuni casi
    specifici di bisogno sociale (anziani ultrasessantacinquenni, handicappati, disoccu-
    pati e cassaintegrati, ecc.) può arrivare al termine lungo di diciotto mesi.
    Alla domanda si deve allegare, oltre che le attestazioni di reddito e sulla compo-
    sizione familiare, ogni altro documento utile ai fini della valutazione dello stato di
    bisogno e della necessità della proroga.
    Esecuzione dello sfratto
    Esauriti tutti i termini di proroga, dopo la data di fissazione del rilascio stabilita
    dal Giudice, se lʼinquilino non riconsegna lʼimmobile il proprietario ha diritto ad
    eseguire forzatamente, con lʼUfficiale Giudiziario e con lʼausilio della Forza pub-
    blica, il provvedimento.

    Recesso dal contratto
    Il proprietario dellʼappartamento per poter recedere dal contratto deve attendere
    le relative scadenze inviando le disdette per necessità o per finita locazione nei
    termini previsti.
    Tu, invece, puoi recedere in anticipo alla scadenza del contratto in due ipotesi:
    1. se questa possibilità viene esplicitamente prevista ed indicata in una clausola
    del contratto di locazione;
    2. indipendentemente da quanto prevede il contratto, lʼinquilino ha in ogni caso la
    possibilità di recedere dal contratto, interrompendone gli effetti, in presenza di gravi
    motivi che possono riguardare trasferimenti di lavoro, gravi situazioni familiari, ecc.
    In entrambi i casi dovrai dare preventivo avviso al proprietario, normalmente nel
    termine dei sei mesi anche se il contratto può indicare anche un termine minore.

    13

    IL DIRITTO ALLA CASA

    E L’ABITAZIONE PUBBLICA

    Centri di accoglienza
    Per centri di accoglienza si intendono le strutture alloggiative che, anche gratuita-
    mente, provvedono alle immediate esigenze alloggiative ed alimentari, nonché, ove
    possibile, allʼofferta di occasioni di apprendimento della lingua italiana, di forma-
    zione professionale, di scambi culturali con la popolazione italiana, e allʼassistenza
    socio-sanitaria degli stranieri impossibilitati a provvedervi autonomamente.
    Si può essere ospitati nei centri di accoglienza soltanto per il tempo strettamente
    necessario al raggiungimento dellʼautonomia personale per le esigenze di vitto e
    alloggio nel territorio in cui vive lo straniero.
    Le regioni, in collaborazione con le province e con i comuni e con le associazioni
    e le organizzazioni di volontariato, predispongono centri di accoglienza destinati
    ad ospitare cittadini stranieri regolarmente soggiornanti per motivi diversi dal tu-
    rismo, che siano temporaneamente impossibilitati a provvedere autonomamente
    alle proprie esigenze alloggiative e di sussistenza. Il sindaco, quando vengano in-
    dividuate situazioni di emergenza, può disporre lʼalloggiamento nei centri di acco-
    glienza di stranieri non in regola con le disposizioni sullʼingresso e sul soggiorno
    nel territorio dello Stato, ferme restando le norme sullʼallontanamento dal territorio
    dello Stato degli stranieri in tali condizioni.

    Alloggi sociali
    Lo straniero regolarmente soggiornante può accedere ad alloggi sociali, collettivi
    o privati, predisposti, secondo i criteri previsti dalle leggi regionali, dai comuni di
    maggiore insediamento degli stranieri o da associazioni, fondazioni o organizza-
    zioni di volontariato, ovvero da altri enti pubblici o privati, nellʼambito di strut-
    ture alloggiative, prevalentemente organizzate in forma di pensionato, aperte ad
    italiani e stranieri, finalizzate ad offrire una sistemazione alloggiativa dignitosa a
    pagamento, secondo quote calmierate, nellʼattesa del reperimento di un alloggio
    ordinario in via definitiva.

    Edilizia residenziale pubblica (case popolari)
    Gli stranieri titolari di carta di soggiorno e gli stranieri regolarmente soggiornanti

    14

    che siano iscritti nelle liste di collocamento o che esercitino una regolare attività di
    lavoro subordinato o di lavoro autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di
    parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai servizi
    di intermediazione delle agenzie sociali eventualmente predisposte da ogni regio-
    ne o dagli enti locali per agevolare lʼaccesso alle locazioni abitative e al credito
    agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di
    abitazione.

    Contributo regionale sulle locazioni
    Per lʼentità e i requisiti di assegnazione del contributo regionale sulle locazioni,
    vedere il “Regolamento di esecuzione dellʼarticolo 6 della legge regionale 6/2003
    concernente gli interventi a sostegno delle locazioni”.

    15

    RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA PROPRIETARIO E INQUILINO

    PARTI COMUNI
    C – SOSTITUZIONE GRONDAIE, SIFONI E COLONNE DI SCARICO
    L – MANUTENZ. ORDIN. GRONDAIE, SIFONI E COLONNE DI SCARICO
    – MANUTENZIONE STRAORDINARIA TETTI E LASTRICI SOLARI
    C – MANUTENZIONE ORDINARIA TETTI E LASTRICI SOLARI
    L – MANUTENZIONE STRAORDINARIA RETE FOGNATURE
    L – MANUTENZIONE ORDINARIA RETE FOGNATURE, COMPRESA
    C DISOTTURAZIONE CONDOTTI E POZZETTI
    C – SOSTITUZIONE MARMI, CORRIMANO, RINGHIERE
    – MANUTENZ. ORDINARIA PARETI, CORRIMANO, RINGHIERE
    L DI SCALE E PARTI COMUNI
    O COMPONENTI PRIMARIE
    – CONSUMO ACQUA ED ENERGIA PER LE PARTI COMUNI
    – MANUTENZIONE ORDINARIA
    C – INSTALLAZIONE E SOSTITUZIONE SERRATURE
    – IMPOSTE E TASSE DI IMPIANTO
    L – MANUTENZ. AREE VERDI, COMPRESA RIPARAZ. ATTREZZATURE
    – FORZA MOTRICE
    C – INSTALLAZ. CASELLE POSTALI, CARTELLI, BIDONI, ARMADIETTI
    – RICARICO PRESSIONE DEL SERBATOIO
    C PER CONTATORI, ZERBINI, TAPPEDI, GUIDE, ARREDI VARI
    ISPEZIONI, COLLAUDI E LETTURA CONTATORI
    C – MANUTENZ. ORDIN. CASELLE POSTALI, CARTELLI, BIDONI,
    IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, VIDEOCITOFONI
    ARMADIETTI CONTATORI, ZERBINI, TAPPEDI, GUIDE, ARREDI VARI
    – INSTALLAZ. E SOSTITUZ. IMPIANTO COMUNE DI ILLUMINAZIONE L PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO
    – MANUTENZ. ORDINARIA IMPIANTO COMUNE DI ILLUMINAZIONE C – SOSTITUZIONE INTEGRALE PAVIMENTI E RIVESTIMENTI
    – INSTALLAZIONE E SOSTITUZIONE IMPIANTI SUONERIA E ALLARME L – MANUTENZIONE ORDINARIA PAVIMENTI E RIVESTIMENTI
    – MANUTENZIONE ORDINARIA IMPIANTI SUONERIA E ALLARME C – MANUTENZ. ORDIN. INFISSI E SERRANDE, IMP. SANITARI E
    – INSTALLAZIONE E SOSTITUZIONE CITOFONI E VIDEOCITOFONI L RISCALDAMENTO
    – MANUTENZIONE ORDINARIA CITOFONI E VIDEOCITOFONI
    C – RIFACIMENTO CHIAVI E SERRATURE
    – INSTALLAZIONE E SOSTITUZIONE IMPIANTI SPECIALI DI
    L – TINTEGGIATURA PARETI
    ALLARME, SICUREZZA E SIMILI
    – SOSTITUZIONE VETRI
    – MANUTENZIONE ORDINARIA IMPIANTI SPECIALI DI
    C – MANUTENZ. ORDIN. APPARECCHI E CONDUTTURE ELETTRICHE
    ALLARME, SICUREZZA E SIMILI
    E DEL CAVO E DELL’IMPIANTO CITOFONICO E VIDEOCITOFONICO
    IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,
    – VERNICIATURE DI OPERE IN LEGNO E METALLO
    PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
    – MANUTENZ. STRAORDINARIA IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
    – INSTALLAZIONE E MANUTENZIONE STRAORDINARIA IMPIANTI L PORTIERATO
    – ADEGUAMENTO IMPIANTI A LEGGI E REGOLAMENTI
    L – TRATTAMENTO ECONOMICO CONTRATTUALE (INCLUSI CONTRI-
    – MANUTENZ. ORDIN. IMPIANTI, COMPR. RIVESTIM. REFRATTARIO C BUTI, FERIE, TREDICESIMA, INDENNITÀ SOSTITUTIVA ALLOGGIO,
    – PULIZIA ANNUALE IMPIANTI E FILTRI, MESSA A RIPOSO STAG.LE C ECC.) PORTIERE E SOSTITUTO
    – LETTURA CONTATORI
    C – MATERIALE PER LE PULIZIE
    – ACQUISTO COMBUSTIBILE, CONSUMI ENERGIA E ACQUA
    C – MANUTENZIONE ORDINARIA GUARDIOLA
    IMPIANTI SPORTIVI
    – MANUTENZIONE STRAORDINARIA GUARDIOLA
    – INSTALLAZIONE E MANUTENZIONE STRAORDINARIA
    L PULIZIA E SGOMBERO NEVE
    – ADDETTI (BAGNINI, PULITORI, MANUTENTORI ORDINARI, ECC.) C – SPESE PER L’ASSUNZIONE DELL’ADDETTO
    – CONSUMO ACQUA PER PULIZIE-DEPURAZ., MATERIALE
    C – TRATTAMENTO ECONOMICO CONTRATTUALE (INCLUSI CONTRI-
    PER MANUTENZIONE ORDINARIA
    BUTI, FERIE, TREDICESIMA, ECC.) DELL’ADDETTO
    IMPIANTI ANTINCENDIO
    – SPESE PER IL CONFERIMENTO DELL’APPALTO ALLA DITTA
    – INSTALLAZIONE E SOSTITUZIONE DELL’IMPIANTO
    L – SPESE PER LE PULIZIE APPALTATE ALLA DITTA
    – ACQUISTI DEGLI ESTINTORI
    L – MATERIALE PER LE PULIZIE
    – MANUTENZIONE ORDINARIA
    C – ACQUISTO E SOSTITUZIONE MACCHINARI PER LA PULIZIA
    – RICARICA ESTINTORI, ISPEZIONI E COLLAUDI
    C – DERATTIZZ. E DISINFESTAZ. LOCALI DI RACCOLTA IMMONDIZIE
    IMPIANTO TELEVISIVO
    – DISINFESTAZ. BIDONI E CONTENITORI
    – INSTALLAZ., SOSTITUZ. E POTENZIAM. IMPIANTO CENTRALIZZ. L – TASSA RIFIUTI O TARIFFA SOSTITUTIVA
    – MANUTENZIONE ORDINARIA IMPIANTO CENTRALIZZATO
    C – ACQUISTO BIDONI, TRESPOLI E CONTENITORI
    – SACCHI PRERACCOLTA RIFIUTI
    – SPESE SERVIZIO SGOMBERO NEVE, COMPRESI MATERIALI

    AMMINISTRAZIONE
    – TASSA OCCUPAZ. SUOLO PUBBLICO PER PASSO CARRABILE
    – TASSA OCCUPAZ. SUOLO PUBBLICO PER LAVORI CONDOMINIALI
    ASCENSORE
    – MANUTENZIONE ORDINARIA E PICCOLE RIPARAZIONI
    – INSTALLAZIONE E MANUTENZIONE STRAORDINARIA IMPIANTI
    – ADEGUAMENTO ALLE NUOVE DISPOSIZIONI DI LEGGE
    – CONSUMI ENERGIA PER FORZA E ILLUMINAZIONE
    – ISPEZIONI E COLLAUDI
    AUTOCLAVE
    – INSTALLAZIONE E SOSTITUZIONE INTEGRALE IMPIANTO

    L
    C
    L
    C
    L
    C

    C
    L

    C
    L
    C
    L

    C

    L
    C
    C

    C
    C
    C
    C
    C
    C
    L

    C*

    C
    C*
    L

    L
    C

    L
    C
    C
    L
    C
    C
    C
    L
    C
    C

    L = LOCATORE (PROPRIETARIO); C = CONDUTTORE (INQUILINO)

    C* = 90% CONDUTTORE – 10% LOCATORE

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